（2016）豫1729民初427号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-10
案件名称
程潇与驻马店市鸿博房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
新蔡县人民法院
所属地区
新蔡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程潇,驻马店市鸿博房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1729民初427号原告程潇，女，汉族，1987年3月10日出生，住河南省新蔡县。委托代理人李敬阳，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告驻马店市鸿博房地产开发有限公司，住所地河南省驻马店市文明路2号楼西1单元。统一社会信用代码：411700000024567。法定代表人付建华，该公司经理。原告程潇与被告驻马店市鸿博房地产开发有限公司（以下简称鸿博房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程潇及其委托代理人李敬阳，被告鸿博房产公司法定代表人付建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程潇诉称，2013年8月30日，原、被告签订《新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书》。根据合同约定，被告拆迁占用原告旧房106平方米及宅基地近1.5亩，补偿原告新建房屋217平方米，安置房位置明确约定位于韩集东街以程燕住宅数第一排为标准从南至北数路东第四排第一套房屋。被告承诺合同签订后一年内交付该房。合同还约定，如一方违约，应按合同总金额的50%赔偿对方经济损失、2015年该房屋主体工程全部完工，但被告始终未办理房屋交付手续。同时被告还承诺将该房屋另外出卖给他人，造成了相关各方对该房屋的争议。另悉，2015年7月9日，付建华与张爱平、陈灵华达成协议，付建华为清偿个人债务，将鸿博房产公司建造的东方金街工程项目119.5套房屋，交给张爱平、陈灵华实际控制。本案所涉房屋，恰位于付建华擅自处分的公司工程项目范围之内。原告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，为此起诉至法院要求判令被告履行合同交付双方约定的房屋，认定上述房屋归原告所有，并要求被告支付违约金8万元。被告鸿博房产公司辩称，原告诉称并不是事实，原告诉称交付房屋购房款17万元不实，实际只交付答辩人3万元；原告诉称原住宅1.5亩及旧房屋106平方米也不实，实际住宅面积有89.35多平方，空宅基地实际为1.16分。公司与原告的合同也是被逼迫签订的。公司与冷富强签订有新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书，但没有指定具体房屋位置，冷富强占有其老债基地位置的房屋，该房屋正好位于补偿给程潇的房屋处，所以与程潇发生纠纷。整个新蔡县韩集镇韩集东街东方金街项目房屋于2015年10月份完工，但目前为止没有相应的建房审批手续。经审理查明，被告鸿博房产公司在新蔡县韩集镇韩集东街以旧房改造名义进行房产开发建设。2013年8月30日被告鸿博房产公司与原告程潇签订《新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书》，约定乙方（即程潇）可利用的旧房屋106平方米及宅基地，东西长65米，南北宽15米，甲方（即鸿博房产公司）自愿补偿给乙方房屋一套，面积：217平方米，二间三层，位置为以韩集东街程燕住宅数第一排为标准从南至北数路东第四排第一套，乙方再自愿补偿给甲方人民币壹拾柒万元。合同第四条约定本协议自双方签字之日后生效，如单方违约，应赔偿对方的经济损失（按合同总金额的50%赔偿），…，双方还约定有其他条款。合同签订后，原告程潇按照合同约定付给被告17万元，被告单位法定代表人于2013年8月20日出具收条一份：“今收到程潇购买房屋款壹拾柒万元整（170000.00）收款人付建华2013年8月20日”。被告鸿博房产公司另与冷富强签订新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书一份，将涉案的房屋另补偿给冷富强，原告程潇因此房屋与冷富强发生纠纷。韩集镇韩集东街东方金街工程完工后，经原告催要，被告公司迟迟未将约定的房屋交付给原告程潇，为此原告程潇起诉至本院，要求被告公司交付涉案房屋及确认房屋属原告所有，被告公司并支付违约金八万元给原告。另查明由鸿博房产公司开发建设的新蔡县韩集镇韩集东街东方金街工程项目至今未取得相关建房审批手续，亦无商品房预售许可证。2015年12月7日新蔡县人民法院出具（2015）新法执字第525号执行公告，将付建华在其在新蔡县韩集镇韩集东街菜市场东方金街争议的房屋属于被告公司东方金街项目所属房屋。原告程潇原旧房屋加1.16亩宅基地置换成合同约定的安置房的面积为217平方米。原告鸿博房产公司于2013年与其他购房者签订的东方金街认购协议中约定房屋单价为1753元／平方米。上述事实由原、被告陈述、证人证言等相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告要求被告公司交付双方约定的房屋，因原、被告双方于2013年8月30日签订《新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书》时，被告鸿博房产公司未取得任何建房审批手续，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”，原告程潇房屋所占用的宅基地属于农村集体所有的土地，其使用权不得出让、转让，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故原、被告双方签订的《新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书》为无效合同。被告作为专门从事房地产开发的企业，在开发新蔡县韩集镇韩集东街东方金街项目时未取得相应的建房审批手续即与原告及其他村民签订旧房改造开发建房合同书，且本案中被告公司又将涉案的房屋转卖给第三人，被告公司对合同无效应当承担较大的责任。原告程潇支付给被告公司的170000元购房款，被告公司应当予以返还。该案原告程潇的原房屋106平方米及东西长65米、南北宽15米的宅基地，被告已经拆迁完毕并占用建设成房屋，现返还不能，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返回或者没有必要返还的，应当折价补偿。”，故被告公司应当折价补偿原告相应的价款，即217平方米×1753元／平方米＝380401元。原告要求被告公司支付违约金无相应依据，对其请求本院不予支持。被告辩称原告只交付购房款3万元且原告实际住宅面积仅有89.35多平方，空宅基地实际为1分16，及原、被告双方签订的新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书被告是被逼签订，但鸿博房产公司未提供相应的证据加以证明，其辩称证据不足，对其辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、2013年8月30日原告程潇与被告驻马店市鸿博房地产开发有限公司签订的《新蔡县韩集镇旧房改造开发建房合同书》无效。二、被告驻马店市鸿博房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告程潇已付的购房款170000元。三、被告驻马店市鸿博房地产开发有限公司于判决生效后十日内折价补偿给原告程潇款380401元（217平方米×1753元）。四、驳回原告程潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，被告驻马店市鸿博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 肖艳华审判员 杨 靖审判员 肖东辉二〇一六年九月二十三日书记员 杨乐宏 关注公众号“”