（2016）冀05民终2309号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2017-03-01

案件名称

邢台市海青物业服务有限公司、马明租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省邢台市中级人民法院

所属地区

河北省邢台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邢台市海青物业服务有限公司,马明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条，第一百七十条

全文

河北省邢台市中级人民法院民事判决书（2016）冀05民终2309号上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台市海青物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区八一大街凰家胜利园。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：靳晓辉，河北甲信律师事务所律师。委托诉讼代理人：要雪婷，河北甲信律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：马明，男，1971年9月13日出生，回族，住邢台市桥西区。上诉人邢台市海青物业服务有限公司因与上诉人马明租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢台市海青物业服务有限公司的委托诉讼代理人靳晓辉、要雪婷，上诉人马明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马明上诉后未依法缴纳案件受理费，对于马明的上诉本院已裁定按上诉人马明自动撤回上诉处理。邢台市海青物业服务有限公司上诉请求：判令撤销原判第三项、第四项，依法改判。事实和理由：一、原判认定“马明已将该房屋腾空”缺乏事实依据，据此判定“马明应向海青物业缴纳租金至2015年12月31日”是错误的。截至本案上诉时马明还在继续占用此地，大厅及六间门市中还有桌椅、冰柜等物品，没有与上诉人办理交接手续。2015年12月31日后马明还曾缴纳租赁标的的水电费。二、原判第四项错误。双方租赁合同期间为2014年11月1日至2019年10月31日。按双方合同约定，马明应按季缴纳六间门市的租金，每半年缴纳一次大厅的租金。而马明自2015年5月1日至今一直没有缴纳租金，上诉人一直在催要，马明违反了合同约定，应承担违约责任。原判一方面认定上诉人不存在欺诈行为，马明要求上诉人赔偿其损失不予支持，另一方面又得出“虽然海青物业不构成欺诈，但根据菜市场的情况，双方签订租赁合同时也应考虑租赁期限不宜过长，所以海青物业要求马明承担租金三倍的违约金的请求本院不予支持”的结论是错误的。在上诉人不存在违约的情况下原审判决将马明投入资产的损失折扣租金也是错误的，而且马明对原审当庭增加的诉讼请求没有按规定补交诉讼费用。原判以租赁协议已解除为由，认为马明无需缴纳履约保证金及保证金可以折扣租金是错误的。履约保证金是为保证合同履行的金钱保证，在马明违约时，履约金应不予退还，不能折扣租金。上诉人一审诉讼请求的第五项应予支持。双方2015年1月28日的租赁协议已有约定，且马明在2015年4月25日书面承诺每月缴纳广场管理费1000元，随水电费一起交。2015年6月9日承诺将铁架子、监控、音响租赁费付清，后期付清三轮车费，但其一直未兑现。三、原判鉴定费由双方分担不当。因马明违约在先，其损失是其自身经营不善所致，与上诉人没有因果关系，因此上诉人不应承担鉴定费。本院开庭审理时上诉人又放弃了三轮车费用。马明辩称，对方观点我均不予认可，合同本身就是无效，原审判决错误。三轮车已经给付对方，不存在货款。1、我在2015年12月31日将市场内所有的钥匙交付对方工作人员刘春革，对方当时的负责人何建国也有在场，看着我交付钥匙并清理了场内卫生和清单物品。2、对讲机、监控、音响等设备我已经给对方交付了3个月租金，原审判决也予以认定。后期因租赁产生纠纷，对方将上述设备拿走，监控停用，不应再向我主张租赁费用。3、原审判决合同已无履行必要，邢台市城乡规划局于2014年9月5日下发的文件将市场列为城建改造计划，对方主张的履约金、保证金、违约金原审已作出判决，我同意原审就该问题的审判结果。最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释规定租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。原审解除了双方合同，对方再次主张我不认同。对方在2014年11月1日和我签订市场租赁合同，而邢台市城乡规划局于2014年9月5日下发的【2014】129号文，在签订合同后对方给我出具该文件并领取，对方不应再主张合同有效期。马明向一审法院起诉请求：撤销双方2014年11月1日签订的房屋租赁合同；判令被告赔偿因其故意隐瞒事实给原告造成的损失（以实际评估为准）。一审庭审中马明增加诉讼请求，要求被告返还其支付的租金219570元及保证金5万元，损失包括投入资产损失63915元和可得利益损失97051.2元，并要求被告承担诉讼费和鉴定费1500元。邢台市海青物业服务有限公司向一审法院反诉请求：依法解除双方2014年10月29日签订的租赁合同和租赁协议；判令被反诉人给付2015年10月31日之前的租金340140元及按照合同约定给付租金至本案终止；判令被反诉人承担租金三倍的违约金；判令被反诉人给付履约保证金5万元；判令被反诉人给付监控、音响设备、货架等租金5300元及3000元保证金，广场烧烤占地费1000元/月自2015年4月25日给付至本案终止和三轮车货款3000元，共计12300元。一审法院认定事实：马明与海青物业在2014年10月29日签订租赁合同，租赁标的为邢台桥西区中华大街锦绣中华对面中华大街菜市场一层大厅及大厅前的六间门面房，租赁期限为2014年11月1日至2019年10月31日止。海青物业交付租赁标的，马明已交付租金219570元和保证金50000元。2015年1月28日双方又签订了租赁协议，约定马明租赁标的物（菜市场）原有的监控、场内音响设备、手提音响对讲机，租赁期为五年，租赁费按照500元/月计算，履约保证金3000元。2015年2月5日、4月25日、30日、6月9日马明给海青物业出具欠条。2015年4月18日马明曾申请延期缴纳租赁费，海青物业于2015年5月11日、13日、16日、19日、22日、6月5日、15日向马明发出催缴通知书，在最后的催缴租赁费用的通知中有马明书写“6月11日我在桥西法院已立案，因你我双方达不成协商解决办法，只能依靠法院认定，在此期间我不会向市场交纳房租”。马明已于2015年12月31日将该房屋腾空。截止到目前政府尚未下达拆除该菜市场的文件。在诉讼过程中马明对投入资产损失和既得利益损失申请鉴定，经邢台市价格认证中心邢价认字（2016）007号价格认定结论书认定其投入资产损失为63915元，可得利益每月8087.6元，鉴定费1500元。马明提交的2014年9月5日的邢台市城乡规划局邢规函（2014）129号《关于菜市场建设的规划意见》中中华路菜市场已列入城建改造计划，其中显示该菜市场同意暂按现状保留，不再出具临建延期的规划意见，待城市建设需要时无条件无偿拆除。该规划意见中还显示其中未列入改造计划和已列入城建改造计划的菜市场均系临时建筑。海青物业提交马明从公司领取文件登记表，其中马明曾领取土地租赁协议和邢台市城乡规划局《关于菜市场建设的规划意见》。对于马明当庭增加的诉讼请求，本院要求马明在庭审后七日内补交诉讼费，马明未补交。一审法院认为，《邢台市菜市场管理办法》中规定菜市场建设管理应当遵循统一规划、规范管理、市场运作、政府扶持的原则。中华大街菜市场是我市重点建设的34个菜市场之一，该市场经过相关部门批准设立并监督建设。在租赁合同的第五条第9项中约定在合同期内，如遇政府拆迁、征收或依法收回土地使用权，在马明无违约行为的情况下，海青物业应将马明已交付的剩余期限的租金等费用无息退还。同时双方同意按照国家法律法规，应当给马明的赔偿款、补偿款等归马明所有；应当给予海青物业的赔偿款、补偿款等归海青物业所有。这说明马明在签订合同时已了解该市场的基本情况，所以海青物业并不存在欺诈行为，现在该市场截止到目前政府尚未下达拆除文件，马明可以在此继续经营并没有受到妨碍，所以马明要求海青物业赔偿因其故意隐瞒事实给其造成的损失本院无法支持。虽然海青物业不构成欺诈，但根据菜市场的情况，双方签订租赁合同时也应考虑租赁期限不宜过长，所以海青物业要求马明承担租金三倍的违约金的请求本院不予支持。现马明已将该房屋腾空，双方的合同已无履行的必要，所以本院依法解除双方的租赁合同和租赁协议，马明应向海青物业交纳租金至2015年12月31日。马明2015年5月1日前的租金已交清。参照价格认定结论书认定马明投入资产损失确定的数额抵扣租金，马明交纳的保证金也可抵扣租金。鉴定费1500元由马明和海青物业共同承担。双方的租赁协议中只约定了马明租赁原有的监控、场内音响设备、手提音响对讲机，海青物业要求的货架等租金、广场烧烤占地费、三轮车货款在该协议中均未体现，本院对海青物业上述诉讼请求不予支持。因租赁协议已解除，所以马明无需交纳履约保证金。综上，马明应交纳的各项费用为：1、2015年5月1日至2015年12月31日大厅和六间门市的租金15×3051×6＋19×3051×2＋16425×6＋17246.3×2=523570.6元；2、原有的监控、场内音响设备、手提音响对讲机的租金按照海青物业提交的马明欠交费用明细为3000元。以上马明共计应交526570.6元。马明已交33000元，马明交纳的履约保证金50000元，马明投入资产损失63915元，所以马明应给付海青物业379655.6元。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）马明与被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司2014年10月29日签订的租赁合同和2015年1月28日签订的租赁协议；二、驳回原告（反诉被告）马明的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）马明在本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司租金379655.6元；四、驳回被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元、反诉费7330元、鉴定费1500元由原告马明、被告邢台市海青物业服务有限公司各承担4455元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邢台市海青物业服务有限公司提交的租赁物现场录像、现场照片，均为从内部进行的拍摄，说明邢台市海青物业服务有限公司持有租赁物的钥匙，这与原审认定的马明已将钥匙交于邢台市海青物业服务有限公司是一致的，说明双方已经进行了租赁物的交接，邢台市海青物业服务有限公司提交的上述证据不能达到证明马明仍占用租赁物的目的，本院不予采信。邢台市海青物业服务有限公司提交的水电费收据及催缴水电费录音也不能证明马明仍占用租赁物，本院不予采信。邢台市海青物业服务有限公司提交的2016年8月18日解除合同的有关证据，因此前租赁合同已经解除，故不予采信。原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，二审中邢台市海青物业服务有限公司提交的现场录像和照片均系从租赁物内部拍摄，说明其已掌握了租赁物钥匙，结合马明的陈述，可以认定马明2015年12月31日已将租赁物的钥匙交付给邢台市海青物业服务有限公司，邢台市海青物业服务有限公司也已接收，至此双方合同已经解除，原审认为马明应支付租金至2015年12月31日并无不当。履约保证金在合同法中并无规定，邢台市海青物业服务有限公司要求马明支付履约保证金没有法律依据，原审将马明已付的履约保证金折抵其应付租金并无不当。因合同并非马明单方解除，邢台市海青物业服务有限公司请求马明支付年租金三倍的违约金的请求本院不予支持。邢台市海青物业服务有限公司请求的货架等租金、广场烧烤占地费在租赁协议中均未体现，本院不予支持。马明对其一审当庭增加的诉讼请求未补缴案件受理费，原审判决也未认定邢台市海青物业服务有限公司在合同的签订过程中存在欺诈、履行过程中存在违约，故马明的投资损失及鉴定费均应由其自行负担，一审判决将马明的投资损失折抵其应交纳的租金、鉴定费由双方分担，不妥，本院予以纠正。马明应给付邢台市海青物业服务有限公司443570.6元（526570.6元33000元50000元）。综上所述，邢台市海青物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第1615号民事判决；二、马明于本判决送达之日起十日内给付邢台市海青物业服务有限公司443570.6元；三、驳回马明的诉讼请求；四、驳回邢台市海青物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案案件受理费80元、鉴定费1500元由马明负担；反诉费7330元，由马明负担5933元，邢台市海青物业服务有限公司负担1397元。二审案件受理费7410元，由邢台市海青物业服务有限公司负担6013元，马明负担1397元。本判决为终审判决。审　判　长　　张振防审　判　员　　郑延铎代理审判员　　王　雷二〇一六年九月二十三日书　记　员　　梁　冰关注微信公众号“”