（2016）川0114民初3716号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-09-14
案件名称
深圳市天海物业管理有限公司成都分公司与王某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市天海物业管理有限公司成都分公司,王某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十八条，第一百五十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0114民初3716号原告深圳市天海物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市新都区。负责人张某某，董事长。委托代理人刘某某，男，1987年6月25日出生，汉族，住南京市玄武区，系公司员工，特别授权代理。被告王某某，女，1977年3月29日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县，经常居住地成都市新都区，原告深圳市天海物业管理有限公司成都分公司（天海物业成都分公司）与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，依法由审判员胡辟江独任审判。本案于2016年9月5日在第五审判法庭第一次公开开庭审理，因被告王某某以邮寄方式提交的证据本院未收到，准许其重新提交证据。2016年9月9日第五审判法庭第二次公开开庭审理，在原告的委托代理人刘某某、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天海物业成都分公司诉称，2011年12月24日原告与被告王某某签订了《前期物业服务协议》。根据协议第四条第一款约定：被告应于每月的10日前缴纳当月的物业服务费。但自2014年3月至2016年4日，被告未依约缴纳物业费及电费。在原告电话催收、上门催收��文书通知后，被告仍拒绝缴纳物业费。被告的行为违反了双方签订的前期物业服务协议，应承担相应的违约责任。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告多次催收均未果。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告支付原告2014年3月至2016年4月期间的物管费26010.46元；二、被告支付原告合同违约金7800元。被告王某某辩称，对于欠原告物业管理费26010.46元，被告予以认可。但一直未交纳的原因是因为原告并未按照协议约定进行物业服务，其违反了协议约定的义务。被告交纳物管费的前提是原告把服务恢复好、电梯及公厕投入正常使用。经审理查明，2011年12月24日，原告天海物业成都分公司与被告��某某签订《前期物业服务协议》。协议第一条第一款第四项约定“向乙方（王某某）收取物业管理费等相关费用，对逾期不交纳的可以根据本协议约定收取滞纳金，并向人民法院起诉”、第六项约定“对房屋共用部分、共用设施设备进行维护与管理”、第七项约定“按有关规定，对市政公用设施、公共绿化、环境卫生设施进行进行维护与管理”、第十五项约定“法律法规规定的其他权利、义务”。第二款第一项约定“依据本协议按时向甲方（天海物业成都分公司）交纳物业管理费等各项费用”、第二项约定“自觉遵守《临时管理规约》和物业管理制度”。第三条约定“甲方应提供的管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户处墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、中央空调、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备等。三、公共秩序维护：1、协助公安部门做好管区的公共秩序维护工作；2、建立门卫、安全监控值班制度；3、施行定时巡逻，巡视管区内人员，车辆活动等情况，维护管区内秩序；4、地下车库实行不定时巡查车况，发现问题做好记录，及时处理；5、劝止宠物饲养者在小区内的不文明饲养行为，如放样、随地大小便等。四、交通秩序管理：1、机动车辆进出实行凭卡进出，在物业管区门口、车库入口内、区内道路等处设置车辆行驶标识牌；2、机动车辆按规定线路行驶和按指定或划线的车位停放，禁止任何货车和大型客车进入小区（装修期间按管理处规定）；3、对业主有私人车��、车位的，应劝其将车辆停放在车库、车位内；4、车辆在管区外冲洗干净后方可进入小区（区内严禁冲洗）；5、有毒、有害、易爆物品的车辆不得进入小区内；6、乙方应购买机动车强制保险或其他财产保险后，方可进入小区停车；7、非机动车停放在物业管理服务公司设置的专人看守停放点，并交纳停车费用；8、凡停放在专人看守点以外的非机动车辆遗失，由业主（使用人）自行负责，物业管理服务公司不承担任何赔偿责任。五、环境卫生管理：1、公共环境卫生整洁实行8小时清洁保洁工作，做好生活垃圾日产日清（垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒1次），每户垃圾丢弃于统一设定的垃圾筒内，地下车库定时保洁，保持基本无杂物、垃圾、果皮、纸屑；2、绿地卫生每天巡视、保洁1次，保持绿地基本无杂物、垃圾、果皮、纸屑；3、楼道台阶卫生每日清扫。楼梯间窗���璃每1季擦洗一次。楼梯间或楼道墙面，目视无蛛网和明显污迹；4、各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放；电梯轿厢每天清洁2次，压力水泵、中央空调等设备、管道每月清洁保养一次，保持各设施设备无锈蚀、污垢、灰尘；5、建筑装潢垃圾按指定位置堆放，机动清运。六、园林、绿化管理：1、适时对绿化进行杂草清除，并做好除虫、修剪、整枝工作，旱、涝季节及时做好防旱排涝工作，保持花草树木的正常成长；2、制止攀折花木等不文明行为；3、设置爱护绿化等温馨提示牌。八、消防管理：1、对消防监控系统实行值班制度，做好消防器材、设施的维护检查，并作好检查记录。灭火器检查后应张贴或挂上检查标志，保证消防设备设施正常使用；2、制订火警应急处理预案，每年不少于一次组织义务消防队员进行培训、演练，熟悉掌握火灾应急处理办法。九、文明建设：协助社区居委会，积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区”。第六条约定“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。经查，原告天海物业成都分公司并未完全按照协议约定履行物业管理服务，小区现状与协议约定明显不符。在第二次开庭审理中，原、被告对“被告王某某欠原告天海物业成都分公司物管费26010.46元，同时原告也未按照物业协议履行自己���义务”进行了质证，双方无异议。另，《商品房买卖合同》系王某某与成都天之海实业有限公司之间签订的合同，虽然合同第二十二条约定了前期物业服务，由出卖人选聘物业管理企业为天海物业成都分公司，王某某亦同意该选聘的物业管理公司。但《商品房买卖合同》并非原、被告之间的合意，不对原、被告发生法律效力。以上事实，有前期物业服务协议、照片、视听资料等在卷为证。本院认为，《前期物业服务协议》系原、被告真实意思表示，是合法有效的。物业管理是业主通过选聘（前期物业系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，一般由建设单位选聘物业服务企业）物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修��养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告天海物业成都分公司未按照《前期物业服务协议》的约定履行物业管理服务的义务，存在违约行为，原告实施的物业服务行为不符合“物业管理”的要义。国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”，而原告未提供相应的服务。故本院认为，在原告没有严格按照协议约定全面履行义务，自身存在违约行为下，诉请被告王某某支付违约金7800元，本院不予支持。关于原告诉请的被告王某某应向原告交纳物管费26010.46元，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，本院认为，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量下，原告所收取的物业管理费应减半，即被告只给付13005.23元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告深圳市天海物业管理有限公司成都分公司支付2014年3月至2016年4月期间的物管费13005.23元；二、驳回原告深圳市天海物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371元，由原告深圳市天海物业管理有限公司成都分���司负担171元，被告王某某负担200元（此款原告已垫付，被告在履行上述付款义务时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 胡辟江二〇一六年九月二十三日书记员 马 睿 来自