（2016）京01民终5641号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2018-07-20
案件名称
张学红等上诉房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张学红,周美艳,金新芳,时慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5641号上诉人（原审原告）：张学红，男，1978年4月18日出生。上诉人（原审原告）：周美艳，女，1980年10月10日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人周凤财（二上诉人之父），1955年4月9日出生。上诉人（原审被告）：金新芳，女，1957年10月18日出生。上诉人（原审被告）：时慧，女，1981年8月31日出生。上诉人张学红、周美艳因与上诉人金新芳、时慧房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，因符合民事诉讼法第一百六十九条第一款的规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张学红、周美艳上诉请求：撤销一审法院判决，支持我们在一审时的诉讼请求。事实和理由：关于迁出户口的时间及违约责任合同中有明确约定，双方应按合同履行。金新芳、时慧辩称：不同意张学红、���美艳的上诉请求及理由。金新芳、时慧上诉请求：撤销一审法院判决，驳回对方的诉讼请求。上诉理由：虽然合同约定迁出户口时间及违约责任，但双方曾有口头约定，待我们买房后再将户口迁走。我们没有给张学红、周美艳造成损失。张学红、周美艳辩称：不同意金新芳、时慧的上诉请求及理由。张学红、周美艳向一审法院起诉请求：要求金新芳、时慧支付逾期迁出户口违约金108225元。一审法院认定事实：张学红、周美艳系夫妻关系；金新芳、时慧系母女关系。时慧在309室有楼房一处。2015年11月28日，时慧、金新芳与张学红签订《房屋买卖合同》，出卖人（甲方）：时慧、金新芳；买受人（乙方）：张学红。合同约定：一、甲方自愿将合同所列房屋出售给乙方。二、房屋309室，建筑面积87.81平方米。三、成交价格185万元��四、付款约定，乙方于2015年1月28日缴付购房定金5万元；网签之前付首付款60万元；乙方申请银行按揭贷款120万元支付尾款。五、2、甲方承诺于2016年6月1日前将房屋钥匙交付乙方。5、出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，办理出售房屋原有户口迁出手续。若逾期五日内未迁出的按买受人支付房价款的5%支付违约金，若逾期超过五日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金。合同还约定了其他事项。2015年12月21日，时慧将309室赠与金新芳。2016年2月1日，张学红、周美艳与金新芳办理产权变更手续，当日张学红、周美艳取得了所购楼房的不动产权证书。2016年3月中旬，张学红、周美艳付清了全部购楼款185万元。2016年4月22日，金新芳与其丈夫时建成将户口从所售楼房迁至昌平区（时慧的户口并不在所售楼房内）。2016年5月16日，金新芳在朝阳区购买楼房一处。2016年5月下旬，金新芳将楼房交付张学红、周美艳。2016年4月22日，张学红、周美艳诉至法院要求金新芳、时慧支付逾期迁出户口违约金108225元。另查，关于合同中户口迁出时间一事，双方是接受中介公司按照惯例给出的建议确定为产权证转移之日起60日内，双方均未提出反对意见。再查，合同中的房屋产权情况、成交价格、定金、满五唯一住房请款、补充事项、甲乙双方签字等处均按有甲乙双方的手印，交付房屋时间、户口迁出时间事项并无甲乙双方手印。经调解，双方各持己见。一审法院认定上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、房产证复印件、户口本复印件、证人证言等证据在案佐证。一审法院认为，时慧、金新芳与张学红签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反相��的法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。该合同约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，办理出售房屋原有户口迁出手续。若逾期五日内未迁出的按买受人支付房价款的5%支付违约金，若逾期超过五日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金。”按照上述约定，金新芳应当在2016年4月2日前办理完户口迁出手续，而金新芳实际办理完户口迁出手续的时间是2016年4月22日，故此金新芳、时慧违反了合同约定，应承担违约责任。张学红、周美艳要求金新芳、时慧支付逾期迁出户口违约金的请求，于法有据，法院予以支持。法律规定，对于约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。考虑本案中金新芳在接到张学红要求其按约定迁出户口的通知后，能够尽快将户口迁出；张学红、周美艳未提交证据证明金新芳、时慧的违约行为使其遭受的损失数额，故金新芳、时慧要求法院适当减少违约金的意见，法院予以考虑，违约金的给付数额由法院酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：时慧、金新芳支付张学红、周美艳逾期迁出户口违约金五万元，于判决书生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，时慧、金新芳与张学红签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据双方签订的《存量房屋买卖合同》之约定，金新芳应当在2016年4月2日前办理完户口迁出手续，而金新芳实际办理完户口迁出手续的时间是2016年4月22日。该行为已构成违约,其应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于违约金的认定，本院认为，双方于合同中明确约定如逾期五日内未迁出户口，出卖人应当按房价款的5%支付违约金，若逾期超过五日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金。故张学红主张该部分违约金具备合同依据。关于违约金的具体数额，张学红一、二审期间均认为违约金数额过高，请求人民法院予以调整。本院认为，考虑到金新芳于2016年4月22日即将其本人及家人户籍迁出，且张学红未提交证据证明其因金新芳逾期迁出户籍遭受重大损失的情况，双方关于违约金的约定确实过高。金新芳请求法院适当减少于法有据。一审法院酌情考虑的数额并无不妥，本院予以维持。综上所述，张学红、周美艳、金新芳、时慧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4928元，由张学红、周美艳负担2464元（已交纳）；由金新芳、时慧负担2464元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一六年九月二十三日书记员 赵梦芸 关注公众号“”