（2016）吉0193执异43号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-28
案件名称
异议人郑海娜执行行为异议执行裁定书
法院
长春高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
卢学贵,长春达崴房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
长春高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2016）吉0193执异43号案外人:郑海娜，女，1978年12月13日生，汉族，个体工商户，住长春市。委托代理人：于莲影，女，1985年10月3日生，汉族，个体工商户，住长春市。申请执行人：卢学贵，男，1958年9月6日生，满族，无职业，住长春市朝阳区。委托代理人：张卓，女，1988年2月9日生，汉族，无职业，住长春市朝阳区。被执行人：长春达崴房地产开发有限公司，地址：长春市高新区软件三路206号501室。法定代表人：陈向东，董事长。委托代理人:于明凯，该单位副总经理。本院在执行申请执行人卢学贵与被执行人长春达崴房地产开发有限公司（以下简称长春达崴公司）民间借贷纠纷一案执行中，案外人郑海娜对本院作出的（2014）长高开仲保字第2号民事裁定书查封被执行人名下的长春澳洲城5栋1单元2301室房屋提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郑海娜称：贵院查封的位于长春澳洲城5栋1单元2301室房屋是案外人郑海娜与被执行人长春达崴公司签订了《澳洲城认购书》并已向其支付了购房款，该房屋已属个人财产，请求法院予以解除查封。申请执行人卢学贵称：对异议请求有异议，申请执行人卢学贵不同意中止执行，不同意解除查封，申请执行人卢学贵于2014年4月4日已经通过（2014）长高开仲保字第2号民事裁定书，将涉案房屋依法查封。申请执行人卢学贵对涉案房屋享有合法处分权，请维护申请执行人的权益。被执行人长春达崴公司缴纳的购房款是在查封之后缴纳的，不能对抗查封。被执行人长春达崴公司称：第一、案外人郑海娜所提出的异议是真实、合法的，案外人郑海娜购买我公司房屋这一事实是不可否认的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的若干法律问题的解释第2条之规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定预售的合同是有效的。案外人郑海娜购买的房屋是合法有效的，应受法律保护。第二、依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复之规定，案外人郑海娜购买的商品房已交付全款，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。第三、根据最高人民法院民事执行中查封、扣押、解冻财产的规定第17条，案外人郑海娜属于第三方购买的房屋，与被执行人长春达崴公司无关，查封案外人郑海娜的房屋不合法，应按法律规定予以解封。本院经审理查明：本院在执行申请执行人卢学贵与被执行人长春达崴房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2014年9月16日以（2014）长高开仲保字第2号民事裁定书及（2014）长高开民仲保字第2号协助执行通知书查封了被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的坐落于长春市高新区磐谷路以北长春“澳洲城”5栋1单元2301号房屋。另查明，案外人郑海娜与被执行人长春达崴公司于2010年7月5日签订《澳洲城认购意向书》，该认购书约定案外人认购被执行人开发的暂定澳洲城5栋1单元2301室总价款569212.00元，后案外人郑海娜共缴纳667523.00元房款（含扩大面积款）。2010年5月10日交纳100000.00元、2014年6月11日交纳469212.00元、2014年8月19日交纳扩大面积款98311.00元。2013年5月31日、2013年9月30日，被执行人长春达崴公司分别取得了长春市住房保障和房地产管理局颁发的长房售证（2013）第084号、长房售证（2013）第219号商品房销（预）售许可证。再查明，案外人郑海娜在本市无房屋权属登记信息。案外人郑海娜于2014年8月19日在被执行人长春达崴公司办理了房屋入住手续。被执行人长春达崴公司承认因其公司资金困难均未向相关行政机关代交纳物业维修基金或其他相关原因，导致其在商品房销（预）售许可证下发后，没有同案外人签订《商品房买卖合同》。本院认为：（一）案外人郑海娜购买被执行人长春达崴公司商品房已签订认购协议书，该认购协议书是双方真实意思表示并不违反相关法律法规，该认购协议书的效力根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效。长春达崴公司在取得预售许可证后，其此前出售上述异议人购买房屋的行为，不再导致预售合同无效，故异议人与长春达崴公司签订的认购书有效。（二）案外人提供的交付购房款收据，虽然不是正规不动产发票，但无证据证明伪造，且被执行人长春达崴公司予以认可，应予采信案外人郑海娜已交付足额购房款。（三）案外人郑海娜认购房屋在交纳足额款项后，已实际办理房屋入住手续，对该房屋应视为用于居住，且案外人郑海娜在本市无房屋权属登记信息，已实际占有该房屋且被执行人长春达崴公司也予以认可，故应视为合法占有。（四）案外人郑海娜所认购房屋没有办理过户登记均系由于长春达崴公司怠于履行协助义务所致，案外人在此并没有过错，案外人郑海娜请求解除查封完全符合最高人民法院法释【2015】10号《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，综上案外人郑海娜提出的执行异议所依据的事实及法律证据充分，异议请求应予支持，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、案外人郑海娜的异议成立。二、解除本院（2014）长高开仲保字第2号民事裁定书及（2014）长高开仲保字第2号协助执行通知书中对被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的坐落于长春市高新区磐谷路以北长春澳洲城5栋2301室房屋的查封。本裁定送达后立即发生法律效力。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王国华人民陪审员 朱 琳人民陪审员 孟祥歌二〇一六年九月二十三日书 记 员 陈 健 关注公众号“”