（2016）内04民终2662号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-06-08
案件名称
赵韧与张文霞租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵韧,张文霞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终2662号上诉人(原审被告、反诉原告)赵韧，男，1981年4月4日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人王绩浩，内蒙古正勋律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)张文霞，女，1960年2月22日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人齐凯，内蒙古百柳律师事务所律师。上诉人赵韧因与被上诉人张文霞租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第4979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人赵韧的委托代理人王绩浩，被上诉人张文霞及其委托代理人齐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2014年1月15日，张文霞作为甲方（天嘉宾馆）与赵韧作为乙方（承租方）签订租赁合同，合同约定甲方同意将位于园林路南口东北角的天嘉宾馆男女洗浴及客房的使用权租赁给乙方使用。租赁期为六年，即自2014年1月15日至2020年1月15日止。租赁期内租金交纳方式为分期付款，第一年租金为18万元，月交费上交租，在每月的15日前交齐15000元。第二年起租金为25万元，可在每年的1月15日前交齐，以后以此类推，逾期半月不能交齐租金，甲方有权终止合同，收回出租房屋的使用权。在租赁期内，暖、水、电费等第一年由甲方承担，第二年乙方承担所有水电费用。租赁给乙方的楼房设施、设备维修养护费用由乙方承担。乙方有义务保护所租赁的楼房和设施的完好，不得破坏楼房的主体结构和设施，如发生损坏，乙方须负全部经济赔偿责任。乙方给甲方40万元的出兑费，包括的设备、物品详见明细单（与房租费无关）。如在乙方租赁期内楼房拆迁或政府行为变动。甲方须退乙方多余房租，其出兑费甲方不做任何退还，由开发商与乙方协商。合同签订后，张文霞将涉案房屋及合同后附设备交付赵韧，赵韧依约给付张文霞出兑费40万元及2014年1月15日至2014年7月15日房屋租赁费。2015年3月5日，张文霞以赵韧违反合同约定，未交纳租赁费用为由，诉至法院，请求法院判令解除租赁合同，给付2014年8月15日至2015年1月15日房屋租赁费9万元，支付房屋使用费（自2015年1月15日起至赵韧搬出之日止按日租金684.9元/天计算）。赵韧以行使同时履行抗辩权为由提起反诉，请求法院判令继续履行合同，张文霞注销原天嘉宾馆洗浴的营业执照登记。本院审理后，作出（2015）红民初字第940号民事判决书，判决：一、张文霞自本判决生效后五日内向赤峰市工商行政管理局红山区分局办理张文霞为经营者，名称为红山区天嘉宾馆的注销登记。二、张文霞办理注销登记后，赵韧立即向张文霞交纳房屋租赁费34万元。三、驳回张文霞的其他诉讼请求。2015年8月26日，赤峰市工商行政管理局红山区分局站前工商所注销了以张文霞为经营者，名称为红山区天嘉宾馆的工商登记。另查明，本院作出的（2015）红民初字第940号民事判决书生效后，张文霞履行了判决义务，赵韧未向张文霞交纳租赁费，张文霞向本院申请执行，对租赁费34万元已执行完结。原审法院认为，张文霞与赵韧签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。张文霞依约将涉案房屋及设备交付赵韧，且根据本院作出的（2015）红民初字第940号民事判决书，履行了判决书中所确定的义务，赵韧应交纳房屋租赁费。赵韧未履行给付租金义务，张文霞诉至本院请求解除合同，赵韧提起反诉亦同意解除合同，根据庭审中查明的事实，涉案合同虽名为租赁合同，实为租赁及买卖合同，从转兑配套设备、设施可以确定赵韧签订合同之目的是经营宾馆及洗浴，但因政府征收等客观原因，张文霞虽注销了以其姓名为经营者的工商登记，赵韧亦不能办理以赵韧为经营者的工商登记，现合同目的已无法实现，双方均同意解除签订的租赁合同，本院予以支持。双方签订的租赁合同中并未约定张文霞有协助办理工商登记的义务，赵韧亦未能提供证据证明其曾向张文霞主张要求其协助办理。在张文霞2015年3月起诉至本院后，赵韧才提出反诉要求注销，且根据本院作出的判决张文霞履行了注销义务，现赵韧无法办理工商登记是因其他客观原因所致，责任不在于张文霞，故赵韧请求返还转兑费并赔偿损失，没有依据，法院不予支持。赵韧一直占用租赁房屋，应交纳租金。双方约定第二年起以后的租金为每年25万元，每天的租赁费应为684.9元，赵韧已将租金给付至2016年1月15日，张文霞主张自2016年1月15日起按每天694.44元支付租赁没有依据，应按每天684.9元支付自2016年1月16日至合同解除之日的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除张文霞与赵韧于2014年1月15日签订的租赁合同。二、赵韧于本判决生效后十日内按每天684.9元给付张文霞自2016年1月16日起至判决确定的合同解除之日止的租金。三、驳回张文霞的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赵韧的其他诉讼请求。上诉人赵韧上诉称：上诉人承租的天嘉宾馆洗浴中心一直处于闲置状态，无法经营。上诉人也在庭审中提出减免租金的主张，上诉人本着经营为目的，但因为行政管理的原因不能经营，导致房屋一直闲置，上诉人不应交纳租金。原审法院判决上诉人给付房屋租金是不公平的。被上诉人于2015年8月26日才注销工商登记，在2015年8月26日后至今该地点一直没有营业执照，也没有特许经营证，导致上诉人不能经营，而原审判决判令上诉人以每天684.9元的高额标准支付租金，显然支持了上诉人可以在没有营业执照等工商登记的情况下继续经营的行为。原审法院认定上诉人无法办理工商登记责任不在张文霞是错误的。赤峰市红山区房屋征收管理办公室下达通知不能办理新的营业执照，该通知属于行政管理限制，根据法律规定，上诉人完全可以解除合同，要求被上诉人给付违约金。此外，上诉人与被上诉人签订合同时，是可以办理工商登记的，是被上诉人的过错导致现在不能办理工商登记。综上，上诉人交纳高额转兑费及房屋租金，但不能实现合同目的，过错在于被上诉人迟延协助上诉人办理工商登记手续，上诉人没有过错，被上诉人应赔偿上诉人的损失。请求二审法院撤销原审判决第二项、第四项；请求支持上诉人的一审反诉请求；请求被上诉人承担一二审诉讼费用。被上诉人张文霞答辩称：一、上诉人陈述的被上诉人不注销工商登记，上诉人就不能经营是错误的，双方约定只是对宾馆及洗浴房屋的一定期限内使用权进行出租和设备进行转兑，被上诉人没有注销营业执照的义务，上诉人可以以被上诉人的名义进行经营。事实上，上诉人一直在经营，有一审时张文霞提供证据佐证。二、上诉人没有提供证据不能办理营业执照，被上诉人履行了生效判决确认的注销营业执照的义务，没有违约行为。综上，请求维持原审判决。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，上诉人至今未将涉案房屋交付被上诉人。本院认为，张文霞与赵韧签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。赵韧上诉称因张文霞的原因导致赵韧不能办理工商登记，所租赁房屋一直处于闲置状态，合同目的无法实现，因此赵韧不应以日租金684.9元支付租赁费，就此本院认为，双方于2014年1月签订的租赁合同中并未约定张文霞有协助办理工商登记的义务，赵韧亦未能提供证据证明其曾向张文霞要求协助办理。在张文霞2015年3月起诉至法院后，赵韧才提出反诉要求注销以张文霞为经营者的工商登记，且张文霞已履行了注销义务，赵韧无法办理工商登记，责任不在张文霞，又因在二审庭审中赵韧承认涉案房屋一直未交还给张文霞，张文霞在一审中亦提交相关证据证明赵韧一直在经营使用涉案房屋，因此赵韧应该依据合同约定交纳相应租金，赵韧主张的返还转兑费并赔偿损失没有依据，本院不予支持。综上，赵韧的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由赵韧负担，邮寄送达费40元，由赵韧、张文霞各负担20元。本判决为终审判决。审判长 徐国坤审判员 雷 蕾审判员 其其格二〇一六年九月二十二日书记员 刘 月 来源：