（2016）渝0103民初3187号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-07
案件名称
马玉琼与万科（重庆）房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马玉琼,万科（重庆）房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初3187号原告：马玉琼，女，1977年4月17日出生，土家族，住重庆市石柱县。共同委托诉讼代理人：彭小波，重庆静昇律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵会红，重庆静昇律师事务所实习律师。被告：万科（重庆）房地产有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道351号2-8，统一社会信用代码915000006761176123。法定代表人：朱瑞生，总经理。委托诉讼代理人：唐杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告马玉琼与被告万科（重庆）房地产有限公司（以下简称“万科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉琼的委托代理人彭小波、赵会红，被告万科公司的委托代理人曾瀚知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉琼向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告损失1140000元。事实和理由：因被告在重庆晚报、重庆晨报、凤凰网、新华网、赢商新闻网等有影响力的主流媒体上发布消息称华润万家超市、金逸国际影城已经入驻万锦汇楼盘，原告2012年7月13日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于重庆市渝中区大坪正街“万锦汇”160号2幢3-5的商铺一套。交房后，原告发现华润万家超市、金逸国际影城等商家并未实际入驻。同时，被告未尽招商义务，物业服务差，令原告购买商铺所处楼盘的其他大部分商铺处于空置状态。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承诺违约责任。被告关于华润万家超市和金逸国际影城已经入驻万锦汇楼盘的宣传，具体确定，对原告订立商品房买卖合同以及所购房屋价格具有重大影响，因为被告虚假宣传及夸大事实的行为，使原告对所购买商铺的实际价值产生错误判断，原告基于错误判断购买了该商铺。虽然被告后来引入了新世纪超市、新星影城，但该两商家的销售规模、品牌认可度远远低于华润万家超市和金逸国际影城，故被告的上述宣传应当视为房屋买卖合同条款。由于被告未按约将华润万家超市和金逸国际影城入驻万锦汇楼盘，违反了双方合同约定，造成了原告所购商铺商业价值损失，故原告起诉来院，请求被告承担违约责任，赔偿原告损失。至于损失的具体数额，原告申请对涉案商铺商业价值损失进行评估，以评估金额作为原告请求金额。原告请求的1140000元系原告自己评估的。被告万科公司辩称，被告不存在虚假宣传或夸大事实的行为，被告销售楼盘宣传的是华润万家超市和金逸国际影城已签订意向租赁协议书，并未宣传二商家已实际入驻，亦未向原告承诺二商家将入驻，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。被告没有法定或约定招商义务，宣传信息仅为要约邀请，不构成合同内容，被告不存在任何违约责任，不应当承担违约责任。同时，由于华润万家超市和金逸国际影城违约，未签订正式租赁合同入驻万锦汇楼盘，被告引入了同类型的其他商业形态，故原告所购买房屋的商业价值不会受到影响。最后，没有任何法律规定或合同约定被告对原告购买房屋的经营效益或者保值增值作出保证。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2010年12月29日，万科公司与广州金逸影视传媒股份有限公司（以下简称“金逸影视公司”）签订《重庆万科河运校商业项目金逸国际电影城租赁意向协议书》，双方就万科公司将位于重庆市万科河运校商业项目第4层的部分房屋租赁给金逸影视公司开设“金逸国际电影城”的事宜达成意向。2011年3月18日，万科公司与重庆华润万家生活超市有限公司（以下简称“华润万家超市公司”）签订《承租意向书》，双方就万科·锦程项目商业部分B1层租赁合作事宜达成意向，华润万家超市公司同意万科公司自意向书签订之日起在其项目销售过程中根据意向书的内容进行如实宣传及推广。2012年7月13日，马玉琼（乙方）与万科公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（万锦汇），约定马玉琼向万科公司购买其开发的位于重庆市渝中区大坪正街160号2幢3-5号商服用房一套，本商品房项目推广名为“万锦汇”（特指‘万科中心’2幢商铺部分），规划报建名称为“万科·锦程三期”，建筑面积482.51平方米，总成交金额为5715792元，于签订合同当日一次性付清，本商品房属预售商品房，万科公司于2013年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付马玉琼使用。《商品房买卖合同补充协议（万锦汇）》首页特别提示载明：“……本补充协议由甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制甲方责任、限制乙方权利的条款，已采用加粗字体、加下划线等方式特别提醒乙方注意，且甲方已按乙方要求做了合理说明，乙方充分理解并接受。”其中，第二十三条约定：“关于口头信息、宣传资料、样板房等的特别约定：1、甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。若在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告、样板房以及其他与该商品房有关的资料中，甲方已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，甲乙双方不受其约束。甲方所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中已作另外约定的以合同约定为准。”第三十三条约定：“对于本商品房能否保值或增值，甲方不做任何保证或承诺，乙方购买该商品房时已知悉并充分考虑了市场不确定因素及其影响。本项目内各商业物业的具体经营范围和投入使用时间，最终由相关业主或经营者确定，甲方对此不做任何承诺。”上述条文文字均采用了加粗字体和加下划线的形式。合同签订后，马玉琼按照约定向万科公司支付了全部购房款。2013年6月14日，万科公司与重庆百货大楼股份有限公司（以下简称“重百公司”）签订《房屋租赁合同》，约定万科公司将位于重庆市渝中区大坪正街160号万科锦程三期商业超市出租给重百公司，由重百公司开设“新世纪超市”。2013年12月25日，万科公司就万科锦程三期工程2#楼（含3、4#裙房，不含地下车库）取得渝中建竣备字（2013）47号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年4月28日，万科公司与重庆优资影院管理有限公司（以下简称“优资公司”）签订《租赁合同》，约定万科公司将位于重庆市渝中区大坪正街160号的万锦汇项目三期2幢的部分房屋出租给优资公司，由优资公司开设“中影新星影城”。另查明，万科公司已将房屋交付马玉琼使用。万锦汇项目中“新世纪超市”和“中影新星影城”已相继开业，但该项目的部分商业用房至今仍处于空置状态。对于万科公司是否宣传华润万家超市、金逸国际影城已实际入驻万锦汇楼盘的事实，双方当事人存在争议。为此，马玉琼举示了以下证据：1、重庆市公证处2016年2月4日作出的（2016）渝证字第6930号《公证书》，经公证，重庆晚报数字报2012年6月29日第44版登载了记者臧帅《万锦汇首次开盘2小时销2亿》的报道，报道包含“直接吸引到近万方的华润万家超市和金逸国际电影城、罗森便利店、国有大型银行等的强势入驻”等内容；重庆晨报数字报2012年6月21日第072版登载了记者张辛《万锦汇周日开卖地铁商业》的报道，新华网重庆频道2012年7月11日发布了《万锦汇独立中岛，礼献全城！》的报道，赢商网的赢商新闻开发快讯版块2012年6月21日发布了《华润万家、罗森便利店、金逸影院进驻重庆万科万锦汇》的报道，上述报道均包含“截至目前，近万平方米大型超市华润万家、国内知名品牌罗森便利店及星级院线金逸影院等相继加入万锦汇的主力商家阵营”的内容；凤凰网咨询频道2012年6月21日发布《“万锦汇”周日开盘》信息，对上述重庆晚报的报道进行了转载。2、两份重庆晚报（复印件）、一份重庆晨报（复印件），其中一份重庆晚报、重庆晨报内容与上述经公证的重庆晚报数字报、重庆晨报数字报一致；另一份重庆晚报登载了记者臧帅《“万锦汇”周日开盘》的报道，报道包含“截至目前，近万平方米大型超市华润万家、国内知名品牌罗森便利店及星级院线金逸影院等相继加入万锦汇的主力商家阵营”内容。3、2011年至2014年中国快速消费品连锁百强超市的销售报告打印件、电影院线的十大品牌打印件。马玉琼拟证明万科公司在重庆晨报、重庆晚报、凤凰网、新华网、赢商新闻网上针对案涉楼盘就华润万家超市、金逸国际影城入驻进行虚假宣传，案涉楼盘实际入驻的新世纪超市、新星影城在规模、销售额等方面远远低于华润万家超市、金逸国际影城。万科公司经质证，对证据1的真实性无异议，对证据2和证据3的真实性不予认可。且不认可马玉琼举示上述证据的证明目的。因为马玉琼不能证明上述媒体的宣传系万科公司进行的。同时上述媒体宣传系由某某记者报道，系其主观意识表达，不能视为万科公司的销售广告；万科公司的广告宣传注明了系要约邀请，权利义务及最终交付标准以买卖合同为准。本院经审查认为，由于华润万家超市和金逸国际影院相继加入或强势入驻“万锦汇”的消息均系由第三方媒体以新闻报道形式发布，与广告形式具有明显差异，马玉琼亦无充分的证据证明上述消息系被告委托第三方媒体发布，故第三方媒体以新闻报道形式发布的信息不能视为被告发布的广告或宣传。对马玉琼举示的上述证据本院依法不予采信。因此，关于万科公司宣传华润万家超市、金逸国际影城已实际入驻万锦汇楼盘的事实，马玉琼未举示充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院依法不予认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（万锦汇）》是双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，故属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于“华润万家超市、金逸国际影院入驻万锦汇”是否为《重庆市商品房买卖合同》约定内容。首先，根据本案查明事实，被告并未作出华润万家超市、金逸国际影院已经入驻或将入驻万锦汇楼盘的意思表示。其次，原、被双方签订的补充协议的第二十三条明确约定“关于口头信息、宣传资料、样板房等的特别约定：1、甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程汇总口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。若在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告、样板房以及其他与该商品房有关的资料中，甲方已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，甲乙双方不受其约束。甲方所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中已作另外约定的以合同约定为准。”被告已采用加粗字体和加下滑线的方式特别提醒原告注意，原告应当知晓且同意该约定，故即使被告委托第三方发布华润万家超市、金逸国际影院已经入驻“万锦汇”的宣传，由于该宣传内容并没有纳入双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件约定中，则不能视为《重庆市商品房买卖合同》的内容。因此，“华润万家超市、金逸国际影院已经入驻”并非原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的内容，原告以上述两家商家未入驻为由主张被告构成违约，不能成立。原告要求被告承担违约责任赔偿房屋商业价值损失的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。原告在诉讼过程中申请对案涉房屋的商业价值进行评估，无事实依据和法律依据，本院依法不予准许。综上所述，原告马玉琼的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马玉琼的诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由原告马玉琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 罗晓军二〇一六年九月二十二日书 记 员 刘娇娇 关注公众号“”