（2016）京0117民初1779号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-10-01
案件名称
北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会与耿俊生租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会,耿俊生,李金晶,李鑫,张秀才
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初1779号原告：北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会，住所地北京市平谷区大华山镇陈庄子村大街5号。委托诉讼代理人：梁秀稳，北京稳正律师事务所律师。被告：耿俊生，男，1953年11月18日出生，汉族，住北京市东城区，现下落不明。第三人：李鑫，男，1976年1月5日出生，汉族，北京市平谷区×镇×村农民。第三人：张秀才，男，1962年10月14日出生，汉族，北京市平谷区×镇×村农民。第三人李鑫、张秀才委托诉讼代理人：李金晶，北京市方桥律师事务所律师。原告北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会（以下简称陈庄子村委会）与被告耿俊生及第三人李鑫、张秀才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈庄子村委会的委托诉讼代理人梁秀稳与第三人李鑫、张秀才及其委托诉讼代理人李金晶到庭参加诉讼，被告耿俊生经本院合法公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈庄子村委会向本院提出诉讼请求：1.解除陈庄子村委会与耿俊生之间的租赁合同；2.责令耿俊生及李鑫从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂迁出，不得妨碍陈庄子村委会对该厂房院管理使用；3.责令耿俊生及张秀才从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂后的土地迁出，不得妨碍陈庄子村委会对该土地管理使用。事实与理由：2003年，通过李鑫介绍，陈庄子村委会与耿俊生达成口头协议，约定耿俊生租赁陈庄子村原毛衣厂，期限为30年，租金为20万元，最初协商时耿俊生并未表明租赁用途，后来表示用于办制砖厂。最初，耿俊生通过李鑫交给村委会2万元，时任村委会会计华×给李鑫出具过收据，但这笔钱在账上入到了耿俊生名下，后来华×向李鑫索要收据，李鑫称收据丢失了，后耿俊生又于2006年和2008年分别向村委会交纳了3万元。2006年耿俊生向村委会口头提出将原毛衣厂后面五六亩桃树地要过去，同年其向村委会交纳了4.5万元，由村委会将这笔钱作为补偿款发放给了该地承包户，在2006年或2008年，耿俊生又向村委会交纳了5万元的桃树地管理费。关于上述桃树地，双方没有形成书面材料，双方也没有约定使用期限和总价款，因为当时想解决厂子的问题后再解决后再解决桃树地的问题。耿俊生后来就下落不明了。耿俊生给时任村委会书记和主任等人用车事宜属个人之间的事情，与村委会无关。法院调取的公安机关卷中材料中，包括李鑫在内的所有人都表示耿俊生是承包人，李鑫不是承包人，李鑫在法庭上没有如实陈述。村委会与耿俊生之间没有达成书面协议，双方的租赁合同可以随时解除，且现在耿俊生下落不明，不履行合同，已无法达到合同目的。现有证据亦能证明，李鑫不是共同承租人。被告耿俊生未作答辩。第三人李鑫、张秀才述称，不同意原告的诉讼请求，请法院判决驳回。理由如下：1.本案所涉并未租赁关系，而是承包关系，李鑫向村委会支付款项收据上明确记载为”承包服装厂贰万元”；2.服装厂及后院土地的承包人是李鑫和耿俊生，2003年下半年，李鑫合同耿俊生与村委会协议承包了涉案服装厂，当时约定承包期为70年，后因政策调整，变更为50年；3.合同的解除权分为三种，包括协商一致的解除权、约定解除权和法定解除权，本案中，村委会并不享有上述权利；4.村委会主张”第三人以被告欠钱为由占用该土地”不属实，李鑫是承包人之一，耿俊生是李鑫招商引资招来的共同投资人，张秀才是李鑫委托的管理服装厂后院果树的技术人员，之后又将后院抵给张秀才，张秀才已在此投资30余万元，本案合同不宜解除；5.村委会在2004年就将服装厂承包给李鑫和耿俊生，且据村委会陈述，2011年、2012年李鑫和张秀才就已占用涉案厂房和土地，村委会的起诉已过法定诉讼时效。李鑫另述称，村委会与我、耿俊生口头协议由我二人共同承包厂子，当时还谈到厂房后边的土地，租金共计20万元，租期从2014年1月1日至2073年12月31日，当时约定，先交一部分钱，我交了第一笔钱2万元，后陆陆续续将20万元交齐，我总共交了多少钱记不清了，我交的钱村委会有的出具收据了，有的没有出具，给我的收据有一部分已经找不到了，现在只有这一张2万元的收据，耿俊生也有收据。关于砖厂收益分配我和耿俊生一直没有协商过。村委会从未向我和耿俊生提出过退出厂房。涉案厂房原来是生产服装的，在我们承包前已经闲置10多年了，我们承包厂子后又我们自主决定用于制砖、养鸡、种果树。厂房设备是我安装的，但我没参与经营。我从2009年起不止一次找村委会要求签合同，但是村委会干部不跟我签。时任村委会会计华×确实向我索要过开具给我的2万元收据，说这2万元入账了，当时确实找不到了，收据是最近我母亲收拾东西才发现的。张秀才另述称，因为耿俊生欠我钱，李鑫和耿俊生让我加入他们，我一直经营厂房后面的五六亩果树地，经营收入归我所有，我没有使用过厂房。我找过前任书记和现任书记，他们让我先经营着。本院经审理认定事实如下：耿俊生与村委会于2003年达成口头协议，约定将该村原毛衣厂出租给耿俊生，由耿俊生用于制砖，由耿俊生给付村委会租赁费20万元。第三人主张上述合同一方主体为耿俊生和李鑫，但根据公安机关卷宗材料记载，包括李鑫在内的多个被询问人均表示通过李鑫介绍，耿俊生与村委会达成口头协议，故本院对第三人的上述主张不予认可，即使耿俊生与李鑫另行约定共同经营该砖厂，亦不能认定上述合同的主体变化。第三人主张上述合同为承包合同，但从合同内容上看，耿俊生仅仅利用上述厂房，而并不涉及村委会在原厂房里的制作服装的经营活动，故该合同性质应界定为房屋租赁合同。村委会已收取租金8万元。第三人主张20万租金已交足，但未能提供证据证明，故本院对其主张不予认可。2008年以后，耿俊生离开陈庄子村，下落不明，耿俊生因涉嫌犯诈骗罪于2011年9月18日被北京市公安局平谷分局拘留，再被取保候审，后于2012年10月10日解除取保候审，现下落不明。本院认为，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人有权随时要求解除合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，涉案厂房租赁期限无论是当事人主张的30年还是50年，合同期限均远超出6个月，也超出20年，陈庄子村委会自然有权要求解除该合同，另，耿俊生长期下落不明，不再对该厂房进行经营，继续履行亦不能达到合同目的，因此也应解除。合同解除后耿俊生理应退出该厂房。李鑫并非上述租赁合同的主体，其占有该厂房没有事实和法律依据，亦应退出。至于李鑫与耿俊生之间的法律争议，应通过合法途径另行解决。本案当事人就涉案厂房后面的桃树地存在的争议与厂房租赁合同争议分属于不同的法律事实和法律关系，且属于商事纠纷，宜另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会与被告耿俊生之间的租赁合同；二、限被告耿俊生与第三人李鑫自本判决生效后一个月内从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂迁出，不得妨碍原告北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会对该厂进行管理使用；三、驳回原告北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元、公告费元，由被告耿俊生负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 刘宝利审 判 员 杨张林人民陪审员 胡晓峰二〇一六年九月二十二日书 记 员 朱雪娇