（2016）芙民初字1066号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-20
案件名称
刘某某与胡某某、姜某某、周某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某某,苏某某,胡某某,姜某某,周某,邓某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第三十三条，第三十四条
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）芙民初字1066号原告：刘某某，男，汉族，住长沙市开福区湘雅路**号。委托诉讼代理人：伍贤华，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。被告：苏某某，男，汉族，住长沙市望城区铜官镇铜官。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，住湖南省浏阳市沙市社区。被告：胡某某，男，汉族，住长沙市开福区蔡锷北路。被告：姜某某，男，汉族，住湖南省桃江县桃花江镇。被告：周某，男，汉族，住长沙市芙蓉区八一路。被告：姜某某，男，汉族，住长沙市雨花区妹子山。第三人：邓某某，男，1969年12月14日出生，汉族，住长沙市天心区书院南路**号静谧园*栋5门***号。以上四被告及第三人共同委托诉讼代理人：胡孟强，湖南华麟律师事务所律师。原告刘某某诉被告苏某某、胡某某、姜某某、周某、姜某某、第三人邓某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人伍贤华、曾秀伟，被告苏某某的委托诉讼代理人李某某，被告胡某某、姜某某、周某、姜某某及第三人邓某某的委托诉讼代理人胡孟强到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认苏某某、胡某某、姜某某、周某、姜某某于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令胡某某、姜某某、周某、姜某某向刘某某返还位于长沙市芙蓉区人民东路*号东郡小区商业门面栋*号房产（以下简称*号门面），并将该房产权恢复登记至刘某某名下；3.鉴定费45158元由被告承担。事实与理由：2014年6月10日，刘某某父亲刘*因资金周转需要，向邓某某及胡某某、姜某某、周某等人借款。经协商，刘某某与邓某某作为合同双方签订《借款合同》，借款金额为450万元，刘某某以其101号门面提供担保，并签订《一般抵押权合同》。在签订合同的时候，刘*、胡某某、周某等人均在场，借款的数额以及月利率1.5%均由刘*与胡某某等人当场拍板，但是关于月利率的约定并没有写入《借款合同》之中。合同签订次日，根据胡某某、周某等人与第三人邓某某的要求，刘*指示刘某某向苏某某出具《委托书》，全权委托苏某某代为办理*号门面房产抵押借款还款本息、注销抵押登记、出租出售等，并为此办理了委托公证。刘某某在收到借款后，全部交与刘*使用，归还利息以及本金也全部由刘*一手操办。2016年2月8日，刘*因病去世，在清理其遗物时，刘某某发现刘*留下的还款记录，其中银行还款主要是归还给了胡某某、周某、姜某某及邓某某等人，最后一笔归还本金20万元给周某后，刘*在银行转账凭证上注明“150-20=130万”。刘某某在发现欠款没有还清，就主动与邓某某联系还款事宜，邓某某对此支支吾吾，很不积极。2016年3月初，胡某某等人找到刘某某101号门面承租人要求其搬离，并称该门面已经过户到其名下。刘某某问询后立即到房产登记机关查询，得知门面已被苏某某于2016年2月29日转让给胡某某、姜某某、周某、姜某某，转让价格为240万元，并已办理过户手续。资料显示，门面计税金额为3410969元。刘某某认为苏某某滥用委托代理权，在转让门面之前没有就转让价格等主要事项向刘某某汇报，擅自将门面以明显的低价转让给与刘某某存在利害关系的胡某某、周某等人，属于典型的恶意串通，并且严重损害了刘某某的合法权益，依法应被认定为无效。请求法院支持刘某某的诉讼请求。被告苏某某辩称：苏某某是刘某某的委托代理人，也是该笔民间借贷的中介人。苏某某与刘某某（刘*）之间是业务上的朋友。苏某某与邓某某、胡某某等人之间也是业务上的朋友，不是刘某某所称的利害关系人。苏某某从未滥用代理权。苏某某与刘某某于2014年6月1日签订委托书，并于同日在长沙市望城区公证处办理了办证。苏某某出售行为完全符合委托书中列明的委托内容。苏某某的代理行为合法有效。苏某某并未与胡某某、姜某某、周某、姜某某恶意串通。交易过程中并不存在刘某某所称的明显低价，也不存在损害其合法权益的情形。苏某某出售101号门面的行为合法有效，应由刘某某承担民事责任。被告胡某某、姜某某、周某、姜某某共同辩称：本案中存在刘某某与苏某某之间的委托合同关系和刘某某与胡某某等人的房屋买卖合同关系不应一并审理。苏某某代表刘某某与胡某某等四人签订门面买卖合同的过程中，没有任何恶意串通、损害刘某某权益的行为发生。刘*突然去世，导致逾期还款达17个月之久，苏某某担心被追究担保责任，从而代刘某某转让过户门面。胡某某等人获得了所有权，但严格按照房地局评估价格支付了341万元，合法应受保护。本案中刘某某的利益没有受到任何损害，房屋买卖公平合理。第三人邓某某没有提出答辩意见。刘某某围绕起诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院结合庭审情况，依据民事诉讼证据规则，认定如下事实：2014年6月10日，刘某某之父刘*以刘某某的名义与邓某某签订《借款合同》，借款金额450万元，借款期限从2014年6月10日至2014年9月9日。该450万元中一部分为邓某某自有资金，另一部分由邓某某从胡某某、姜某某、周某、姜某某处借款所得。苏某某作为该笔民间借贷的居间人，并在居间费10万元范围内向邓某某承担担保责任。2014年6月11日，刘某某与邓某某签订《一般抵押权合同》，约定刘某某以101号门面为该笔借款提供担保。同日，刘某某委托苏某某全权代为办理101号门面抵押借款还款本息，注销抵押登记，解除他项权证并领取房产权证及之后的出租（签订租赁合同，收取租金、押金）出售，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款，受托人可以代委托人办理银行开户、取现、转账的所有业务；修改或调取产权证内档资料并打印资料及前往物业公司办理101号门面所有手续的交割；办理国土证过户及签字；办理101号门面维修基金过户及签字等一切相关手续。受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认。2014年6月16日，该委托书在长沙市望城公证处进行了公证，公证书编号为（2014）湘长望证内字第7395号。刘某某之父刘*于2016年2月28日因病去世，该笔借款未按时归还，苏某某代理刘某某于2016年2月29日与胡某某、姜某某、周某、姜某某签订《房屋买卖合同》，约定刘某某将101号门面（产权面积233.58㎡）以2400000元的价格出售给胡某某、姜某某、周某、姜某某，计税价格3410969元，房屋过户税费633756元。买卖合同签订当日，胡某某、姜某某、周某、姜某某在房屋产权管理部门办理过户登记为101号门面所有人，其中胡某某、姜某某、周某、姜某某各占产权37%、20%、25%、18%。2016年3月3日，胡某某向邓某某转账3410000元。由刘某某申请，经本院委托，湖南长城房地产土地估价有限公司于2016年6月6日向本院出具《房地产估价结果报告》，估价结果为101号门面在2016年2月29日时市场价值为5109700元。刘某某交纳评估费45158元。以上事实，有身份证、长沙市商品房买卖合同、借款合同、担保书、一般抵押权合同、公证书、房屋买卖合同、长沙市房屋转移登记申请书、房屋产权证、完税凭证、房地产估价结果报告、发票以及当事人陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为苏某某与胡某某、姜某某、周某、姜某某于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》是否有效。首先，根据长沙市望城公证处出具的公证书，刘某某本人是知道公证委托书的内容，并确认委托书是其真实意思表示。刘某某作为具有完全民事行为能力的主体，应当对其签署委托书的行为承当相应的法律责任。本院对委托书的效力予以确认，苏某某的代理权限应按委托书所载。其次，胡某某、姜某某、周某、姜某某辩称101号门面的实际交易价格为404万余元，但完税凭证上显示门面的计税价格为3410969元，另缴纳了633756元的过户税费，而其签订的买卖合同中约定的交易价格是2400000元。再次，本院依法委托湖南长城房地产土地估价有限公司对101门面在2016年2月29日的市场价值进行了评估。湖南长城房地产土地估价有限公司具有相关评估资质，评估报告程序合法，本院予以采纳。根据该评估公司做出的房地产估价报告结果显示，101号门面在2016年2月29日的市场价值为5109700元，该评估价格显然不包含门面过户税费。苏某某熟识刘某某与胡某某、姜某某、周某、姜某某，但在没有向刘某某报告房屋交易价格等事项的情况下即与胡某某、姜某某、周某、姜某某达成房屋买卖合同，且无论交易价格是2400000元还是3410969元都明显与房屋市场价值相差甚大，双方房屋买卖行为明显为事前串通，实际损害了刘某某的财产权益。本院认为，刘某某主张苏某某与胡某某、姜某某、周某、姜某某于2016年2月29日签订的房屋买卖合同无效符合合同法的相关规定，本院予以支持。胡某某、姜某某、周某、姜某某有义务协助刘某某将101号门面恢复至刘某某名下。基于苏某某与胡某某、姜某某、周某、姜某某在房屋买卖中存在过错，其还应承担刘某某在本案中支出的45158元评估费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条的规定，判决如下：一、确认苏某某、胡某某、姜某某、周某、姜某某于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、胡某某、姜某某、周某、姜某某于本判决生效之日起十日内向刘某某返还位于长沙市芙蓉区人民东路111号东郡小区商业门面栋101房屋，并协助刘某某将该房屋的权属恢复登记至刘某某名下；三、苏某某、胡某某、姜某某、周某、姜某某于本判决生效之日起三日内向刘某某支付鉴定费45158元；四、第三人邓某某在本案中不需承担责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34088元，其他诉讼费用5000元，共计39088元，由苏某某、胡某某、姜某某、周某、姜某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 王 成人民陪审员 熊忠玉人民陪审员 李长松二〇一六年九月二十二日书 记 员 杜丽云(此页无正文) 更多数据：