（2016）粤1973民初4938号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-05-03
案件名称
东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会与东亚实业发展有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会,东亚实业发展有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初4938号原告：东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会，地址：广东省东莞市塘厦镇石潭埔江源大道10号。负责人：黄润开，主任。委托诉讼代理人：龚清才，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯金梅，广东尚融律师事务所律师。被告：东亚实业发展有限公司，住所地：香港列堤顿道75号庆云大厦6楼。法定代表人：吴志杰，董事长。委托诉讼代理人：刘枝桂，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭旦平，广东国晖律师事务所律师。原告东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会（以下简称“石潭埔居委会”）诉被告东亚实业发展有限公司（以下简称“东亚公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石潭埔居委会的委托代理人冯金梅、被告东亚公司的法定代表人吴志杰及其委托代理人刘枝桂、彭旦平均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石潭埔居委会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《土地使用权转让合同》（打磨岭土地）；2、被告在判决生效之日起三日内返还《土地使用权转让合同》（打磨岭土地）项下的土地给原告；3、被告已支付的土地使用权转让费100万元作为违约损失赔偿，原告不予退回；4、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：原告的前身系东莞市塘厦镇石潭埔管理区，1992年11月30日，原告与被告签订了《土地使用权转让合同》，合同约定原告将位于打磨岭的一块土地约3万平方米转让给被告使用，转让使用费为270万元，于合同签订时被告支付转让费总额50%，剩余50%在一年内付清。然截止起诉之日，多年过去了，被告未依据合同约定履行合同付款义务，被告仅支付了100万元的部分转让使用费，严重违反了合同约定的一年内付清款项的约定，构成根本性违约，无视合同约定，破坏了原被告双方的诚信交易，致使原告遭受极其重大的损失，多年陷入无法使用土地但又无法取得转让款的两难状态，同时，被告未对合同项下的土地进行有效的开发利用，致使土地多年来一直闲置，系严重的资源浪费，也对原告的管理造成极大的困扰。据此，依据合同约定，因被告未履行支付土地使用权转让款的违约行为，应当承担违约责任，原告有权解除合同，收回合同项下土地，且对于被告已经支付的款项应作为违约损失补偿，原告不予退回。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请人民法院予以支持。被告东亚公司辩称，案涉打磨岭土地被东莞市国土局非法调整，被告要求原告继续履行合同，将案涉土地交由被告继续开发，不同意解除合同。经审理查明，1992年7月1日，石潭埔居委会的前身东莞市塘厦镇石潭埔管理区（以下简称“石潭埔管理区”）与青海省乡镇企业联合建筑工程公司第三分公司（以下简称“青海公司第三分公司”）签订一份《土地使用权转让合同》，主要约定：石潭埔管理区将位于该管理区鹅鸽岭的一块面积约为4万平方米的土地转让给青海公司第三分公司，转让期限为50年，转让费共计320万元，等等。另，经本院查询，未发现有该“青海省乡镇企业联合建筑工程公司第三分公司”的企业登记信息。1992年11月30日，石潭埔管理区与东亚公司签订一份《土地使用权转让合同》，主要约定：石潭埔管理区将该管理区打磨岭一块约3万平方米的土地转让给东亚公司使用，转让期限为70年，自1992年9月1日起至2062年8月31日止；转让费共270万元，合同签订后，东亚公司支付转让费的50%，剩余50%转让费在一年内付清；石潭埔管理区负责办理土地征用、土地转让的一切手续和费用，向东亚公司提交由东莞市国土部门签发的上述土地使用证，负责转让土地的三通，即提供现有的水、电、路设施、坟墓及房屋搬迁，负责转让土地面积上的一切青苗赔偿和原土地公余粮上交任务；东亚公司有权在土地使用期内进行土地开发利用，如修建工业厂房、住房等，开展生产经营活动，有权在土地使用期内转让、出租土地使用权及上面建筑物；因东亚公司原因而中途终止合同，由东亚公司承担责任，所付款项，石潭埔管理区不予退回；等等。1992年12月16日，塘厦房地产公司作为甲方、东亚公司作为乙方、石潭埔管理区作为丙方，三方共同签订了一份《合作兴建商品房合同书》，主要约定：一、三方合作开发经营石潭埔管理区土名鹅鸽岭打磨岭住宅区，土地约7万平方米（以红线丈量为准）；二、合作方式：1、丙方提供土地；2、乙方投入征地费、建设资金；3、甲方负责办理有关手续，确实保证建成之楼房为可内销之商品房；4、合作项目所得利润全部归乙方所有，甲方只收取管理费；三、各方责任：1、甲方负责办理国内所需办理的土地使用证、房产证、外销证、准建证等一切有关手续，政府规定收取的有关费用由乙方支付；2、甲方负责为购买商品房物业者办理房产证及有关手续，有关费用由乙方及业主负责；3、乙方负责红线范围内土地的三通一平；4、丙方在九三年六月前负责红线外的水电供应道路畅通，协助甲方办理国有土地出让证；5、乙方负责按规定制作住宅小区规划和制定商品房规划建筑设计（甲方送上级审批），负责提供本项目所需的开发经营资金，负责本项目的销售和出租业务，负责红线内的一切配套设施建设及费用；四、开发计划：甲乙丙三方按计划完成各自应作的工作。一九九三年五月前完成方案设计，一九九三年九月前动工兴建，三至五年内分期分批完成；五、合同修改、补充、调整与解除：2、合同的调整是指甲乙丙三方因丁方的加入而调整或是由于人力不可抗拒的原因，致使合同无法履行，经双方协商，可以延长原订时间或终止合同；3、由于一方不履行合同规定的义务或严重违反合同规定，造成无法经营或达不到合同规定的经营目的，视为违约方片面终止合同，守约方除有权向违约方索赔外，并有权按照合同规定终止合同，如甲乙丙三方同意继续经营，违约方应赔偿对方的经济损失；六、违反和违约处理：1、以下任何一种情况均被视为违约：（1）甲方不能按合同时间提供建设用地有关规定支付；（2）乙方不按合同规定时间向甲方缴付各种费用；（3）乙方不按规定时间、进度对工程兴建竣工（如遇天气变化或人力无法抗拒及市度不景之除外）；（4）丙方不能按合同规定时间办理红线外三通等手续；等等。上述《合作兴建商品房合同书》中所涉的约7万平方米鹅鸽岭打磨岭住宅区的土地，即为1992年7月1日石潭埔管理区与青海公司第三分公司签订的《土地使用权转让合同》所涉的4万平方米土地及1992年11月30日石潭埔管理区与东亚公司签订的《土地使用权转让合同》所涉的3万平方米土地之和。上述《合作兴建商品房合同书》签订后，东亚公司于1992年11月30日向石潭埔管理区交付了土地转让费50万元，于1994年5月12日又向石潭埔管理区交付了土地转让费50万元，共计交付100万元，之后未再交付任何土地转让费。上述《合作兴建商品房合同书》签订后，石潭埔管理区已依约向东亚公司交付了案涉土地，塘厦房地产公司也依约向东莞市国土局申办了用地审批。东莞市国土局于1993年12月18日、1993年12月20日分别作出《关于塘厦镇房地产开发公司受让土地使用权兴建东厦山庄（一）期用地的批复》{东国土出让字[1993]794号}及《关于塘厦镇房地产开发公司受让土地使用权兴建东厦山庄（二）期用地的批复》{东国土出让字[1993]795号}。东亚公司至今一直未对包括案涉打磨岭约3万平方米土地在内的约7万平方米土地进行动工兴建，未动工的原因，东亚公司主张是因为《合作兴建商品房合同书》所涉的“市度不景”。石潭埔居委会、塘厦房地产公司对此予以否认。东亚公司、塘厦房地产公司、石潭埔居委会对于东亚公司延期开发案涉土地的行为未达成任何书面协议。另，东亚公司主张除了已付100万元之外的土地转让费之所以未付，是因为征得石潭埔居委会的同意，但未能对此进行任何举证，石潭埔居委会也予以否认。经本院向东莞市国土资源局调查取证，东莞市国土资源局于2016年8月3日回函称：“鹅鸽岭”、“打磨岭”两宗国有土地，东国土出让字[1993]794号、东国土出让字[1993]795号，因土地闲置问题，上述两宗土地于2002年调整到塘厦镇平山社区“竹驳尾”，并核发了新《国有土地使用证》（东府国用字[1994]第特275号、东府国用字[1994]第特277号）；土地调整后，原“打磨岭”地块、“鹅鸽岭”地块退回塘厦镇石潭埔社区复耕，土地所有权性质恢复为石潭埔社区的集体土地，至今未办理新的建设用地审批手续。以上事实，有《土地使用权转让合同》、《合作兴建商品房合同书》、《关于塘厦镇房地产开发公司受让土地使用权兴建东厦山庄（一）期用地的批复》{东国土出让字[1993]794号}、《关于塘厦镇房地产开发公司受让土地使用权兴建东厦山庄（二）期用地的批复》{东国土出让字[1993]795号}、东莞市国土资源局复函、收款收据等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，石潭埔管理区系石潭埔居委会的前身，石潭埔管理区的行为所产生的法律后果，应由石潭埔居委会承担。案涉《合作兴建商品房合同书》与两份《土地使用权转让合同》所涉的土地为同一块土地，这三份合同应综合认定。1992年11月30日石潭埔管理区与东亚公司签订的《土地使用权转让合同》，1992年12月16日石潭埔管理区、东亚公司、塘厦房地产公司三方签订的《合作兴建商品房合同书》，均系各方的真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。上述《土地使用权出让合同》、《合作兴建商品房合同书》签订后，石潭埔管理区已依约提供了土地，而东亚公司在签订该《土地使用权转让合同》、《合作兴建商品房合同书》后，未依约开发建设案涉土地，也未依约支付土地转让费。东亚公司主张因“市度不景”故未开发建设案涉土地，但东亚公司、塘厦房地产公司、石潭埔居委会对于东亚公司延期开发案涉土地的行为未达成任何书面协议，故此理由不能成立；另，东亚公司主张除了已付100万元之外的土地转让费之所以未付，是因为征得石潭埔居委会的同意，但未能对此进行任何举证，石潭埔居委会也予以否认，故此理由也不能成立。综上，东亚公司已构成严重违约。另，据东莞市国土资源局的复函显示，案涉土地因土地闲置问题已被调整，案涉土地已被退回复耕，土地性质已恢复为集体土地，至今未办理新的建设用地审批手续。因案涉土地目前已无建设用地审批手续。故该《土地使用权转让合同》的履行已无客观基础。综上，东亚公司在履行《土地使用权转让合同》、《合作兴建商品房合同书》的过程中构成严重违约，且该《土地使用权转让合同》已无客观履行基础。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对于石潭埔居委会要求解除该《土地使用权转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，因合同取得的财产应予以返还，故东亚公司应将案涉打磨岭约3万平方米土地返还给石潭埔居委会。对石潭埔居委会的此项诉讼请求，本院也予以支持。另，因东亚公司构成严重违约，多年未开发建设案涉打磨岭土地，也未依约支付土地转让款，造成石潭埔居委会极大损失，依据《土地使用权转让合同》中关于“因东亚公司原因而中途终止合同，由东亚公司承担责任，所付款项，石潭埔管理区不予退回”的约定，对于东亚公司已交付的100万元土地转让款，石潭埔居委会无需退回。石潭埔居委会的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会的前身东莞市塘厦镇石潭埔管理区、被告东亚实业发展有限公司双方于1992年11月30日签订的《土地使用权转让合同》；二、被告东亚实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内将案涉《土地使用权转让合同》项下位于东莞市塘厦镇石潭埔社区打磨岭约3万平方米的土地返还给原告东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会；三、原告东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会无需退回被告东亚实业发展有限公司已支付的土地使用权转让费1000000元。本案受理费13800元，原告东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会已预交，由被告东亚实业发展有限公司负担。如不服本判决，原告东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会可在判决书送达之日起十五日内，被告东亚实业发展有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 韦枝展人民陪审员 ＸＸ娣人民陪审员 李敏仪二○二○一六年九月二十二日书 记 员 周 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自