（2016）渝0106民初11085号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-14
案件名称
陈永胜与崔吉梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈永胜,崔吉梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初11085号原告：陈永胜，男，1979年6月24日出生，汉族，无固定职业，住四川省中江县。委托诉讼代理人：李奎，重庆鸿卓律师事务所律师。被告：崔吉梅，女，1970年1月8日出生，土家族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告陈永胜与被告崔吉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序并于2016年9月6日、2016年9月19日、2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告陈永胜及其委托诉讼代理人李奎，被告崔吉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永胜向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方的房屋及车库买卖合同关系于2016年8月1日解除。2、被告协助原告办理重庆市沙坪坝区西科大道777号6幢××-×号房屋权属变更登记手续。3、被告交付原告的30000元定金不予退还。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告委托居间方重庆科尚置业顾问有限公司出售原告所有的位于重庆市沙坪坝区西科大道777号6幢××-×号房屋及一个车位。2016年7月14日，被告与居间方签订《看房确认书》，并实际了解原告房屋情况。后，被告与居间方签订两份《意向订金协议》，原告均予以认可。从两份协议约定来看，被告是以全款的方式购买原告所有的房产和一个车位，总价420000元，先支付定金30000元。在办理房屋过户手续之前，被告支付原告380000元；在车位过户时，被告支付原告10000元。2016年7月19日，原被告双方在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理房屋过户手续，并取得《不动产登记受理通知单》。根据约定，被告应当于2016年7月19日前支付原告380000元，但被告迟迟不肯支付。2016年7月22日，原告以及居间方均短信催促被告，要求其于2016年7月27日前支付已达到支付条件的380000元购房款。但截至2016年7月31日，被告仍未履行付款义务。2016年8月1日，因被告迟延履行主要债务，经原告催告仍未履行，原告短信告知被告，解除双方的房屋买卖合同关系。原告认为，其委托居间方出售房屋，居间方与被告签订的两份《意向订金协议》，原告也均认可，该两份协议成立并生效。同时，原告已履行了其主要合同义务，即配合被告办理了过户手续，被告也应当按照《意向订金协议》的约定履行付款义务。但被告却未按约定支付购房款，且经原告催告后仍不履行，原告依法解除双方的房屋买卖合同关系符合法律规定。被告崔吉梅辩称，第一，被告确实签了看房确认书。被告签了两份《意向订金协议》，第一份是2016年7月15日签订，未写居间方的经办人及签订时间。因被告当时手头并无30000元，只向重庆科尚置业顾问有限公司支付了500元，并签订了该《意向订金协议》。2016年7月16日，被告向居间方交纳定金30000元，并重新签订了一份完整的《意向订金协议》，应以此份《意向订金协议》为准。原被告没有签订房屋买卖合同及其他任何合同。第二，《意向订金协议》约定，被告购买原告的是一套房屋加车位，且原告说关于车位可直接到开发商处变更为被告的名字。2016年7月19日原被告到重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理涉案房屋过户事宜，不动产登记中心已受理该不动产登记。因被告未将约定的购房款支付原告，现不动产登记的变更手续处于中止状态。被告未将约定的购房款支付原告的原因是，《意向订金协议》约定被告购买的是原告的房屋及车位，因车位并未过户到原告名下，原告也无法将车位过户到被告名下，所以被告拒绝向原告支付购房款。第三，原告2016年8月1日向被告发出要求解除双方的房屋买卖合同关系的短信，被告收到该短信。第四，被告与原告间建立了房屋买卖合同关系，愿意按照2016年7月16日的《意向订金协议》履行义务。被告愿意与原告解除房屋买卖合同关系，但不应由被告承担责任。经审理查明，2016年7月14日，被告崔吉梅与居间方重庆科尚置业顾问有限公司签订看房确认书，约定居间方陪同被告对包括重庆市沙坪坝区西科大道777号6幢××-×在内的房屋进行查看。2016年7月16日，被告崔吉梅（买方）与居间方重庆科尚置业顾问有限公司签订《意向订金协议》。双方约定，甲方自愿购买坐落于重庆市沙坪坝区西科大道777号6栋××-×号房屋，该房的建筑面积约79㎡，甲方同意该房屋的出售总价为人民币420000元。乙方代卖方收到甲方购房意向订金人民币30000元整。乙方承诺不再向其它客户推荐该房屋。买卖双方于2016年7月25日前到该房屋所属土地房屋权属登记中心办理该房屋产权证过户事宜。甲方限乙方在2016年7月21日前将该订金转给卖方，由于卖方单方面原因不收该订金，乙方即时全额退还该订金，不承担任何违约责任。在约定转交订金期限内，乙方转交该订金后，应即时告知甲方。如卖方收到该订金后按约定的条件与买方签订合同，但买方在规定的时间内由于单方面的原因未能履行付款或放弃购买的行为，即为自动违约，此订金将由卖方没收且买方无权要求退回；如卖方收到该订金后，在规定的时间内擅自涨价、终止销售、不交付房屋等违约行为，将双倍返还该订金。若买卖双方任何一方违约，则由违约方另外支付该房屋总价3%居间服务费给居间方。该房出售总价包含车位一个。剩余房款390000元于该房屋过户当时支付给卖方。2016年7月16日，被告崔吉梅将30000元人民币支付居间方重庆科尚置业顾问有限公司，居间方将该30000元人民币转交原告陈永胜。2016年7月17日，原告陈永胜（卖方）与居间方重庆科尚置业顾问有限公司签订《定金协议》。该协议载明，今收到重庆科尚置业顾问有限公司（居间方）代买方转交来位于重庆市沙坪坝区西科大道777号6幢××-×号房屋购房定金人民币20000元整。卖方所出售的该房屋房地产权证号为104房地证2015字第5xxxx号，建筑面积约为79.94平方米，装修情况为清水。上述房产的交易总价为人民币410000元整，该总价包含水、电、气入户费及车位一个，车位编号：（777-1A×××），该房交易总价为卖方净收价。卖方配合买方车位过户，如产生税费、过户费等费用由买家承担。买卖双方于2016年7月25日前到该房屋所属土地房屋权属登记中心办理该房屋产权证过户事宜，在办理该房产权证过户事宜前，买方先将购房款人民币390000元整，该款不含定金支付给居间方监管；买卖双方到房屋权属登记中心办理过户事宜后，居间方将代为监管的房款余款390000元整在一个工作日内转交给卖方，否则按余款每日百分之一计算补偿金。在其他约定栏，双方约定，该房总价包含车位一个，车位编号：（777-1A×××），卖方同意在该房总价中留尾款人民币10000元整，于该车位过户当天一次性付给卖方。2016年7月19日，原被告到重庆市沙坪坝区不动产登记中心申请涉案房屋的不动产变更登记，该中心受理该登记。2016年8月1日，原告向被告发短信，内容为“因你方未按约定支付已达到支付条件的38万元购房款，经催告后仍未履行。现正式通知你：解除双方的房屋买卖合同关系，并要求你方承担违约责任（包括但不限于要求你方返还房屋、承担因你方过错导致合同解除房屋返还的费用、定金不予退还）。”被告认可收到该短信。另查明，重庆市国土资源和房屋管理局制发的2015字第5xxxx号房地证载明，重庆市沙坪坝区西科大道777号6幢××-×号房屋的权利人为陈永胜。原告至今未取得重庆市沙坪坝区西科大道777号负1号负1-A×××停车用房产权。庭审中，关于房屋买卖合同关系的标的，双方均认可为重庆市沙坪坝区西科大道777号6栋××-×号房屋，重庆市沙坪坝区西科大道777号负1号负1-A×××停车用房。关于涉案房屋及车库的总价款，双方均认可为420000元。关于房屋过户时间，双方认可为2016年7月25日前，并实际于2016年7月19日到重庆市沙坪坝区不动产登记中心申请涉案房屋的不动产变更登记。关于被告通过中介转交给原告30000元现金性质，双方均认可为违约定金。关于车位的过户时间，双方未明确约定。关于付款方式，双方认识不一致：原告认为被告应于房屋过户当日将380000元支付原告，于车库过户当日将10000元尾款支付原告，违约定金30000元抵作房款；被告认为房屋和车库均应于2016年7月25日前办理过户，被告于过户当日将390000元一次性支付原告，违约定金30000元抵作房款。本院对此予以确认。庭审中，原告举示其与案外人重庆致雅物业发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，证明其购买了位于重庆市沙坪坝区西科大道777号负1号负1-A×××停车用房，被告认为该合同真实性无法确认，且原告无法提供购买该车位的发票，不能达到原告的证明目的。原告举示无签订日期、买方（甲方）为崔吉梅、居间方（乙方）为重庆科尚置业顾问有限公司的《意向订金协议》，证明该协议系被告与居间方于2016年7月15日签订，因被告当时手头并无30000元，只向重庆科尚置业顾问有限公司支付了500元，并签订了该意向订金协议。被告认为原告所述属实，但该协议其他约定栏目中手写部分，“房出售总价包含车位一个，甲方于2016年7月17日前到居间方补足意向订金人民币2000元”系他人事后添加，并非被告所写，故不应以该协议为准，应以被告与居间方于2016年7月16日签订的《意向订金协议》为准。上述事实，有原告举示的2015字第5xxxx号房地证、看房确认书、崔吉梅与重庆科尚置业顾问有限公司于2016年7月16日签订的《意向订金协议》、《定金协议》、重庆市沙坪坝不动产登记中心不动产登记受理通知单、短信记录，被告举示的崔吉梅与重庆科尚置业顾问有限公司于2016年7月16日签订的《意向订金协议》，以及原被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。本院认为，本案系因无书面房屋及车库买卖合同引起的纠纷，本院现就原被告之间是否存在买卖合同关系及原告的诉讼请求，作如下评述：关于原被告之间是否存在房屋及车库买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款之规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，因原被告双方陈述其未签订书面的房屋买卖合同，而仅分别与房产中介重庆科尚置业顾问有限公司签订《定金协议》、《意向订金协议》。故本院判断原被告之间是否存在房屋买卖合同关系，应主要查明原被告之间关于涉案房屋买卖有无口头约定及实际履行情况，《定金协议》、《意向订金协议》仅作为查明以上事实的参考。庭审中，双方对房屋及车库买卖合同关系的标的、涉案房屋及车库的总价款、房屋过户时间、被告通过中介转交给原告30000元现金性质均达成合意，并实际于2016年7月19日到重庆市沙坪坝区不动产登记中心申请涉案房屋的不动产变更登记。至此，本院认为原被告就房屋及车库买卖合同的主要条款已达成合意且已开始实际履行，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。关于原告要求确认原被告之间的房屋及车库买卖合同关系于2016年8月1日解除的诉讼请求。原被告之间虽存在房屋及车库买卖合同关系，但双方对车位的过户时间未明确约定，对付款方式的认识亦不一致，且事后难以达成补充协议，进而产生纠纷，被告未履行主要义务，导致合同目的无法实现。原告于2016年8月1日向被告发出解除合同的短信，被告认可其收到该短信，并愿意解除合同。故本院对原告的此一诉讼请求予以支持。关于原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，不动产登记部门已受理原被告关于涉案房屋的产权变更登记，且已无法撤回。现原告要求被告协助将涉案房屋过户到原告名下，本院对原告的此一诉讼请求予以支持。关于原告要求不退还被告定金30000元的诉讼请求。双方均认可该30000元定金具有违约定金的性质。本院现对原被告双方的违约行为予以评价。在不动产买卖关系中，如无特别约定，卖方应当向买方提供无权利瑕疵的标的物。本案中，原告并非涉案车库的所有权人，且涉案车库至今无法过户到被告名下。纠纷发生后，原被告未能达成补充协议。原告在此过程中存在违约行为。被告在原被告共同申请房屋产权变更登记，原告已履行大部分义务的情况下，并不履行支付购房款的义务，亦存在违约行为。在双方均存在违约行为的情况下，本院对原告要求不退还被告定金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈永胜与被告崔吉梅之间的房屋及车库买卖合同关系于2016年8月1日解除。二、被告崔吉梅协助原告陈永胜办理重庆市沙坪坝区西科大道777号6幢××-×号房屋权属变更登记手续。三、驳回原告陈永胜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费7600元，减半交纳3800元（原告已预交），由原告陈永胜负担1900元，被告崔吉梅负担1900元。此款限被告崔吉梅于本判决发生法律效力之日支付原告陈永胜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 陈劲松二〇一六年九月二十二日书 记 员 张 伟