（2016）云0902民初339号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-20
案件名称
杨文明、和灵珍与云县宏泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
临沧市临翔区人民法院
所属地区
临沧市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨文明,和灵珍,云县宏泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百三十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0902民初339号原告：杨文明，男，1984年1月8日生，汉族，临沧市凤庆县人，教师，住临沧市。原告：和灵珍（系杨文明妻子），女，1988年10月21日生，纳西族，丽江市人，教师，住临沧市。被告：云县宏泰房地产开发有限公司。住所地：临沧市。法定代表人：唐群云，该公司董事长。委托诉讼代理人张卫之，男，1970年12月6日生，汉族，湖南省邵东县人，云县宏泰房地产开发有限公司副总经理。代理权限：特别授权代理。原告杨文明、和灵珍与被告云县宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。同年6月20日，因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭。同年9月13日，本院公开开庭进行了审理。原告杨文明、和灵珍，被告宏泰房地产公司的委托诉讼代理人张卫之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文明、和灵珍向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告违约金11224.42元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月9日原告杨文明、和灵珍与被告宏泰房地产公司签订《商品房购销合同》及补充协议，购买被告开发的位于旗山一品×××号的商品房，购房价格为404986元，并支付被告购房首付款121986元。尾款办理好按揭贷款后，原告积极履行还款义务至今。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；如被告逾期未能交付，将自合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房止的10天内按每天10元向原告支付违约金，逾期10天后按已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。双方约定的交房期限到期后，被告未能按期交房，原告多次找被告协商处理未果，截止原告起诉之日，按照合同约定被告共应支付原告违约金11115.62元（10元／天×10天+404986元×0.02%×136天），诉状中笔误为11224.42元。在审理过程中，原告将违约金计算时间变更至2016年9月13日，金额总计26318.6元。宏泰房地产公司辩称，被告延期交房的原因如下：1.因项目工地周边住户阻止施工一个月，导致错过施工黄金期，直接影响工期延长几个月；2.被告虽早已与电力施工单位签订施工合同，但因电力部门手续繁琐，临时用电转永久用电批复周期太长，所以电力施工单位不能按合同完成工期，导致工期延长；3.2015年雨水过多。由于受经济下行大环境的影响，被告所有资金全部用来努力完成该项目，希望尽快将房屋交付客户手中，根本无法额外负担此违约金。被告开发的旗山一品小区现已入住80%的住户，现在被告已向原告交房，是原告自己不入住，不能以此作为违约金计算的依据。况且合同中约定的违约金约定过高，要求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了4组证据：1.商品房购销合同复印件一份；2.结婚证复印件二份；3.收据复印件一份；4.个人贷款支付凭证复印件一份。对原告提交的4组证据被告均无异议。本院依职权调取证据及制作笔录如下：1.由临翔区建设局出具的关于临沧市临翔区忙令社区玉带路旗山一品片区租金问题的说明；2.对云南百盛电力工程有限公司的调查笔录一份；3.对临沧玉带河电力有限责任公司的调查笔录一份；4.对临沧汇达实业有限责任公司的调查笔录一份；5.由临沧汇达实业有限责任公司提交的合同及银行收款回执各一份。原、被告双方对上述证据及调查笔录均无异议。对上述当事人提交的对方均无异议的证据和本院调取的证据、制作的笔录，本院予以确认。被告宏泰房地产公司向本院提交的证据：《电力建设工程施工合同》和《10KV教育学院支线1-5号杆架空线路入地工程施工合同》各一份，用以证明因电力施工问题及电力部门的原因造成工程延期，原告认为与原告无关，不予认可。本院通过对临沧玉带河电力有限责任公司、临沧汇达实业有限责任公司和云南百盛电力工程有限公司调查了解后得知，三家公司为被告宏泰房地产公司安装或迁移变压器是客观事实，故对被告提交的该组证据本院予以采信。但被告开发的旗山一品从临时用电转为永久用电过程中并不影响该小区的用电情况，供电并未中断过，且在安装或迁移变压器过程中，被告因未按约支付施工部门工程款或迁出场地存在拖延，故对被告提出的因电力施工部门原因导致工期延长的主张本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年11月9日原告杨文明、和灵珍与被告宏泰房地产公司签订了《商品房购销合同》及补充协议，购买由被告开发的位于临沧市临翔区旗山一品×××号商品房，建筑面积为113.76平方米，购房价格为404986元。原告于当日支付首付款121986元，余款283000元向中国建设银行股份有限公司临沧市分行申请按揭贷款，贷款于2015年2月汇入被告账户内。商品房购销合同中约定了双方的权利义务等其他相关事宜，其中交房时间约定为2015年10月31日前，但被告未如期交房。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中被告作为房地产开发商对外预售开发的旗山一品商品房，与原告签订了商品房购销合同。该合同经原、被告双方签名盖章按印予以确认，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方具有约束力。原告依照合同已履行了全部付款义务，但被告未依约如期交房，该行为已构成违约。原告要求被告支付26318.6元违约金，但被告认为违约金约定过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。对于违约金应当以实际损失的130%计算。原告的实际损失，从目前的情况看即因房屋无法交付导致的房屋租金损失，根据本院调查该片区住宅每平方米的月租金为10-15元。折中以12元/平方米/月计算，违约金为18811.35元（12元/平方米/每月×113.76平方米÷30天×318天×130%）。原告诉请的违约金较高，故被告的该辩解意见予以支持，本院对违约金酌情予以调整。综上所述，被告逾期交房的行为已违反了与原告签订的商品房买卖合同之间的约定，应对购房者承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告云县宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨文明、和灵珍违约金18811.35元；二、驳回原告杨文明、和灵珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告云县宏泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长 施金成审 判 员 姜泽贤人民陪审员 张绍山二〇一六年九月二十二日书 记 员 徐振岩 来源：百度搜索“”