（2016）苏0621民初3639号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-28

案件名称

杨和海与江苏紫石律师事务所房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海安县人民法院

所属地区

海安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨和海,江苏紫石律师事务所

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十九条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省海安县人民法院民事判决书（2016）苏0621民初3639号原告：杨和海。被告：江苏紫石律师事务所，住所地海安县中城街道江海中路**号*幢。法定代表人：许立群，主任。委托诉讼代理人：朱国辉，江苏紫石律师事务所律师。原告杨和海与被告江苏紫石律师事务所（以下简称紫石所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22立案后，依法适用简易程序，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告杨和海、被告紫石所的委托诉讼代理人朱国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨和海向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告房屋租金75600元（从2012年1月1日起至2016年6月底，计54个月，每月1400元），并赔偿原告按市场租金标准逐年上浮的溢价损失（案涉出租房屋周围的房屋租金每年约2万元，要求在1400元/月的基础上每年将月租金再上涨30至50元）。事实和理由：2001年，海安县新隆房地产开发有限公司（以下简称新隆公司）作出决定，将新隆公司开发的海安县城江海中路32号C楼的一间营业用房（朝西楼梯北侧第一间，面积约24平方米）无偿划拨给原告作为养老费用，抵销原告多年来对新隆公司发展作出的贡献。同年年底，原告将该营业用房以优惠价出租给被告作为办公场所，当时当地市场租金每月约1400元，原、被告签订的租赁协议只约定每月500元。当初，被告尚能按时缴纳房租，后因新隆公司法人代表杨长青涉案被拘，被告即以种种借口，既不补订续租合同，又不缴纳房租，长期占有该房屋，致使原告不能收回房屋再按市场价对外出租，给原告造成极大的经济损失。现该房屋已面临被征用，原告已向该区域房屋征收指挥部书面反映相关情况，指挥部根据相关政策和证据已确认原告为合法产权人。被告想拖延时间，到时既得到搬迁补偿费用，又抵赖应缴未缴的房租，作为代理公民合法维权的司法组织，为谋私利严重损害司法形象，这样的行为让原告实在难以接受。紫石所辩称，第一，原告的诉讼主体资格不适格，原告不是案涉房屋的所有权人，也不是合法的使用权人，即原告不是案涉房屋的权利人，无权将房屋出租给本案的被告。第二，即使原告主体适格，原告要求按照每月1400元收取租金及每月再上涨30至50元，也是没有依据的。第三，租金给付时效为一年，在被告承租期间，并无相关权利人向被告要求收取租金。第四，被告实际使用案涉房屋，理应给付租金，被告也均提留在紫石所财务账上，届时将向合格的权利人支付，但这与原告无关。本院经审理认定事实如下：杨和海系杨长青之父，杨长青曾任新隆公司法定代表人。2001年5月18日，新隆公司向杨和海出具证明一份，载明经公司研究决定，将公司已开发建设的海安县城江海中路32号C楼，一层营业用房一间（朝西楼梯北侧第一间）面积约18平方米，无偿划拨给杨和海先生作为养老费用。杨和海为公司创造的其他业绩，公司不再进行经济补偿，该房屋产权由杨和海自行办理，房屋处置权归属杨和海先生。杨长青作为新隆公司时任法定代表人在该证明落款处签名，新隆公司也在证明落款处加盖印章予以确认。杨和海获得新隆公司上述证明后，作为甲方（××），与作为承租人的乙方许立群签订租赁协议一份。协议主要内容为甲方将江海中路32号C楼一层营业用房一间（楼梯北侧第一间）租给乙方，月租金500元，于每月10日前给付。租赁期限为1年，从2001年12月15日至2002年12月14日。水、电费按实结算，由甲方收取。乙方在不影响甲方结构情况下进行装璜，装璜的门在合同期满后折算给甲方。本协议签字生效。租赁协议签订后，紫石所一直使用案涉房屋至今。紫石所将截止2011年年底的房租逐年结付给杨和海，其间房租标准经双方口头协商有所上调，2011年的年租金为12000元。从2012年1月1日至今，紫石所未再向杨长青给付房租，也未有其他人向紫石所主张房屋使用费。为了便于杨和海收取房屋租金，杨长青单独出具证明一份，重申了2001年5月18日新隆公司出具证明书的内容。近年来，案涉房屋列入被征收范围。2016年4月20日，杨和海向当地房屋征收部门出具书面情况反映，陈述了案涉房屋已由新隆公司划拨给杨和海，再由杨和海租赁给紫石所使用至今，请求房屋征收部门核查后将杨和海作为权利人，给予经济补偿。以上事实，有原告杨和海提供的新隆公司证明、租赁协议、杨长青单独出具的证明、杨和海向房屋征收部门出具的情况说明，及双方当事人当庭陈述在卷佐证。经本院现场勘查及前往房屋产权管理部门调查，案涉房屋目前悬挂的门牌号为××，但该房屋在房屋产权管理部门登记的门牌号为××105室，建筑面积为25.51平方米。该房屋曾由杨长青、张素平夫妇出售给方敏，后方敏于2010年6月7日转售给王庆，王庆作为房屋所有权人于2010年对该房屋进行了产权登记，房屋所有权证号为海安房权证字第20100062**。王庆作为房屋所有权人曾将该房屋作为抵押物向中国工商银行海安支行抵押借款。因王庆所涉债务纠纷，海安法院对该房屋采取了所有权转移限制措施。本案审理过程中，本院曾要求被告紫石所提供给付房屋租金的相关证据，但被告紫石所一直未提供。本院认为，原告杨和海从开发商新隆公司获得案涉房屋，该房屋所在楼宇其他房屋均作为商品房进行销售，故案涉房屋的开发、建设应当认定为合法有效。杨和海获得房屋后虽未立即进行产权登记，但其作为××与许立群签订租赁协议后，许立群所在的律师事务所一直使用至今，并未有其他人提出异议，许立群与杨和海签订租赁协议的行为应认定为职务行为，对此紫石所也无异议，故原、被告之间房屋租赁合同关系成立，且合法有效。双方所签订的书面合同中仅约定了一年的租赁期限，而被告紫石所至今已连续使用超过14年，依法应认定合同约定的租赁期限届满后，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。关于合同约定的租赁期限届满后，原告杨和海认为的已收取的租金，因双方毕竟未续签书面合同，依法应认定为房屋占有使用费。双方当事人对2011年12月底前的占用费标准，经协商一致，且实际履行完毕，应视为双方就不定期租赁合同关系中占用费标准的共同意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定情形，对双方具有拘束力。此后，原告虽仍也向被告主张占用费，但不仅被告未再给付，且双方对占用费标准也未达成一致意见，现原告要求从2012年1月1日起（即2012年度）以1400元/月收取占用费，虽然起算期限本院予以采信，但占用费标准缺乏事实依据，该举证不能的责任依法应由原告杨和海自行承担，本院酌定仍按1000元/月计算。同理，原告要求赔偿房屋租金溢价损失，本院亦不予支持。被告紫石所辩称，因案涉房屋另有所有权人，故其不应向原告支付租金（占用费），违反了合同相对性原则，本院不予采信。被告紫石所另外辩称，延迟给付租金的诉讼时效为一年，但本案中案涉房屋一直被紫石所实际使用至今，其间原告也曾多次向被告主张权利，并不存在原告放任自己的权利而不向被告主张的情形，故被告该点抗辩意见本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江苏紫石律师事务所于本判决发生法律效力后十日内给付原告杨和海房屋占用费54000元（从2012年1月1日至2016年6月30日，计54个月，1000元/月），并自2016年7月1日起仍按1000元/月标准向原告杨和海给付房屋占用费，直至被告将案涉房屋交还给原告之日止或因房屋被征收等事由致被告实际不再使用房屋之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨和海的其他诉讼请求。案件受理费1690元，减半收取845元，由原告杨和海负担241元，被告江苏紫石律师事务所负担604元（被告负担部分已由原告代垫，被告江苏紫石律师事务所在履行上述判决义务时应一并给付原告杨和海）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1690元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审　判　员　　刘春华二〇一六年九月二十二日见习书记员　　曹智梅附：《中华人民共和国合同法》第八条（第一款）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，××没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。微信公众号“”