（2016）鲁0812民初143号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-17
案件名称
高付清与济宁大正房地产开发有限公司、山东兖州建设总公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市兖州区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高付清,济宁大正房地产开发有限公司,山东兖州建设总公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0812民初143号原告：高付清，济宁宁致臻商贸有限公司职工。委托代理人：李震。被告：济宁大正房地产开发有限公司。法定代表人：李沈，职务：总经理。被告：山东兖州建设总公司。法定代表人：杨杰，职务：总经理。委托代理人：王传友，兖州龙桥法律服务所法律工作者。委托代理人陈衍惠，山东兖州建设总公司项目经理。原告高付清与被告济宁大正房地产开发有限公司(以下简称大正公司)商品房销售合同纠纷一案，经本院审理于2015年9月28日作出（2014）兖民初字第1647号民事判决。原告高付清、被告大正公司不服，上诉于山东省济宁市中级人民法院。济宁市中级人民法院于2015年12月31日作出（2015）济民终字第2750号民事裁定书，裁定撤销济宁市兖州区人民法院（2014）兖民初字第1647号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在重审过程中，根据原告的申请，本院依法追加山东兖州建设总公司（以下简称建设总公司）为本案的被告共同参加诉讼。原告高付清及其委托代理人李震，被告建设总公司的委托代理人王传友、陈衍惠到庭参加诉讼。被告大正公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告高付清诉称，2010年12月28日，原告与被告大正公司经协商一致达成购房协议，并签订了商品房买卖合同。合同约定：首付房款205878元，18万元办理银行贷款，限7日内备齐贷款所需资料后，被告大正公司即交付质量合格的房屋。合同签订当日，原告就按照约定交付房款205878元，第二天就按照被告大正公司的要求备齐了贷款所需的资料。可是由于被告大正公司的手续欠缺，一直未办妥贷款手续，更未办理房屋确权手续。尽管如此，原告仍然按照被告大正公司的要求陆续交付了楼宇门款300元、太阳能款1600元、煤气开口费3000元、维修基金4210元、物业保证金300元、物业费379元等多项费用。原告多次催促被告大正公司交付房屋，但大正公司至今未交付合同约定的房屋，更未办理房屋确权手续，已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。被告建设总公司阻挠原告装修，理应赔偿原告的经济损失。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求二被告继续履行合同、赔偿因迟延履行合同造成的经济损失58100元。被告大正公司未作答辩。被告建设总公司辩称，一、建设总公司不具备本案诉讼主体资格，本案案由是商品房销售合同纠纷，被告建设总公司不是合同相对人，又与本案无利害关系，故原告申请追加建设总公司为被告不适格。二、建设总公司承建的兖州市名泉雅居21、22号住宅楼工程是回迁安置房，大正公司出售给原告的21号楼1单元401室其出售行为无效，双方签订的商品房买卖合同无效，故该合同不能继续履行。因该房屋无商品房预售许可证，大正公司出售房屋的行为系违法行为，被告大正公司在一审时提供的商品房预售许可证，是该小区5号楼的预售许可证，而不是本案涉案21号楼预售许可证，故21号楼不能进入市场交易。三、建设总公司未阻止原告进行装修施工，也根本不认识原告，原告在诉状中陈述的所有经济损失均与被告建设总公司无关。四、大正公司出售给原告的房屋没有经过相关部门的验收，更没有交付使用，不具备上房的首要条件，因原告的上房给被告建设总公司造成了经济损失，影响了被告建设总公司正常的建设秩序，也造成了不良影响，拖延了被告建设总公司正常的验收交付时间，所以要求原告对被告建设总公司承建的其购买的房屋立即恢复原状，并赔偿被告建设总公司产生的相应经济损失，以便能顺利正常接受相关部门的验收，尽快交付使用。综上，请求法院在依法驳回原告对建设总公司的诉讼请求同时，判令原告立即搬出所购买的房屋，恢复原状，并赔偿被告建设总公司相应的经济损失。经审理查明，2010年12月28日，原告高付清与被告大正公司签订了商品房买卖合同（合同编号：191），原告高付清购买被告大正公司开发的济宁市兖州区北关村“名泉雅居”21号楼1单元401室。房屋建筑面积97.17㎡，每平方米3788元，储藏室面积8.09㎡，每平方米2200元，房屋总价款385878元。付款方式：首付款205878元，余款180000元办理银行贷款。合同第十二条约定:“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。2011年4月11日，原告上房即开始装修。在装修过程中，因被告大正公司欠建筑公司的工程款，装修工程停工。原告的装修损失经本院委托山东中明资产评估有限公司评估其损失为6800元。原告诉讼要求被告大正公司、建设总公司继续履行商品房买卖合同，赔偿因迟延履行合同造成的房屋租金损失45000元、装修损失6800元、评估费1500元、放置建筑材料房屋租金4800元，共计58100元。原告为证实自己的主张，向本院提供了以下证据：1、商品房买卖合同及收款收据，证明原、被告双方签订房屋买卖合同的事实，原告按合同履行了交款义务，被告没有按合同的约定交付房屋；2、购房款、楼宇门款、太阳能款、煤气设施费、维修基金、物业保证金、物业费单据共7张，证实原告已履行了合同；3、租房协议，证实因无法上房而租赁房屋，年租金9000元，5年共计45000元；4、租房单据四份，证实原告在装修房屋过程中，由于建筑方阻挠施工，无法进行装修，购买的材料租房放置，每月租金100元，四年4800元；被告建设总公司对原告提交的证据发表如下质证意见：第一，对商品房买卖合同认为该合同应当无效，结合一审时的证据中华人民共和国建设工程规划许可证，许可证中记载建设项目名泉雅居小区5、6、21、22号楼系拆迁安置楼，原告购买的21号楼系拆迁安置楼，不是商品房，该楼房没有商品房预售许可证，在没有这些法定手续的情况下就不能进行商品房买卖销售，至于双方签订的买卖合同被告认为明显违法，应当涉嫌刑事诈骗，暂时保留要求公安机关立案、侦查的相关权利。第二，原告作为完全行为能力人在购买该楼房时，没有进行认真严格的审查注意义务，也导致了该纠纷的发生，所以对其产生的因装修所产生的所有经济损失应由原告承担。该房屋建设单位至今未组织验收，房屋尚未交付，不可能产生商品房买卖，该楼房至今不具备上房条件，如原告确认为已经上房，应当提供法定的上房手续，例如上房证、上房验收等手续，如原告不能提供这些手续，说明其行为是私自上房。综上，被告建设总公司认为原告提供的证据不真实，系无效证据，不能证明其诉讼主张。原告所主张的损失与被告建设总公司无任何关系，原告所入住的房屋仍在建设总公司的施工承建当中，建设总公司有确保承建楼房安全正常施工的权利。原告也没有提供证据证实建设总公司对其实施了阻挠行为，原告主张的经济损失与被告建设总公司没有任何关联性。法院依法应当予以驳回。原告对建设总公司的质证意见有异议，认为原告和大正公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，原告已付房款，应认定为有效合同。原告上房是在大正公司同意安排下上房，上房后建设总公司也未提出合同无效、违法上房，只是在大正公司拖欠其工程款后才阻止原告装修。被告具有国有土地使用证、商品房开发许可证、建筑工程施工许可证，规划许可证及商品房预售许可证。在购房时原告也已经仔细审查了大正公司的各项证件，所以商品房买卖合同是有效的，上房是合法的。另查，原告购买的21号楼没有进行房屋初始登记，没有商品房预售许可证。上述事实，主要依据本院的庭审查证，原、被告双方的陈述及原告提供的证据所证实的情况认定的，上述证据均已记录在卷。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，从庭审查证的相关材料看，被告大正公司没有取得对涉案21号楼的预售许可证，且该楼未在房管部门办理房屋初始登记。原告与被告大正公司签订的商品房买卖合同，违反了法律的强制性规定，属无效合同。对于原告主张继续履行合同的请求，本院不予支持。对于原告所主张的因迟延履行合同造成的经济损失58100元，可向被告大正公司另行主张。因被告建设总公司不是合同的相对人，对于原告主张建设总公司赔偿损失的请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告高付清的诉讼请求。案件受理费1252元，由原告高付清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 徐洪梅审判员 胡明建审判员 张 霞二〇一六年九月二十二日书记员 颜景英 来源：