（2016）苏13民终1337号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-31

案件名称

孙旭东、余媛与江苏凯盛置业有限公司、江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏凯盛置业有限公司,孙旭东,余媛,江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司,周晓宝

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2016）苏13民终1337号上诉人（原审被告）：江苏凯盛置业有限公司。法定代表人：姚胥盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王安桂，江苏河滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙旭东。被上诉人（原审原告）：余媛。两上诉人共同委托诉讼代理人田毅、李晓雅，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原审被告：江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司。法定代表人：周晓宝，该公司董事长。原审被告：周晓宝。上诉人江苏凯盛置业有限公司（以下简称凯盛公司）因与被上诉人孙旭东、余媛、原审被告江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司（以下简称红星凯盛公司）、周晓宝商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫民初字第01164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯盛公司上诉请求为：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人要求凯盛公司承担13561元租金、利息和差旅费800元的诉讼请求。主要理由是：一、一审法院认定事实错误。凯盛公司并未承诺加入红星凯盛公司与被上诉人之间的租金债务。一审法院认定凯盛公司承诺支付2014年10月31日后的租金的行为，属于债务加入，但作为判决依据的录音，未经凯盛公司质证，属于重大程序违法，现上诉人质证确认严昌通的录音内容并非其真实意思表示，不是表见代理，不能代表凯盛公司的行为。二、凯盛公司与红星凯盛公司之间无任何实际关系，并非关联公司。一审法院在没有任何证据支撑的情形下主观认定凯盛公司与红星凯盛公司之间存在实际关系，属于认定事实错误。红星凯盛公司“坐享十年超100%稳固收益”的宣传，属于要约邀请，不属于《商品房买卖合同》的条款，不能认定凯盛公司与红星凯盛公司存在关系。三、一审法院判决被上诉人差旅费和调查取证费800元由凯盛公司承担有失偏颇。被上诉人在购买房屋时应充分评估商业风险，调查取证费应属律师代理费的范畴，不应由凯盛公司承担。被上诉人孙旭东、余媛二审辩称，红星凯盛公司由凯盛公司控制，凯盛公司也承诺对涉案租金承担责任。录音内容真实，不存在误导之说。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙旭东、余媛向一审法院起诉要求判令：1.解除孙旭东与凯盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.解除孙旭东与红星凯盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》；3.凯盛公司、红星凯盛公司返还孙旭东、余媛购房款196329元及利息53068元（利息暂从付款之日起计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息损失）；4.凯盛公司、红星凯盛公司支付拖欠孙旭东、余媛的租金15735元(计算至2015年5月份)和利息463元（利息暂从拖欠之日起计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.凯盛公司、红星凯盛公司承担违约金98164元；6.凯盛公司、红星凯盛公司支付孙旭东、余媛因商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费合计1000元；7.该案诉讼费由凯盛公司、红星凯盛公司承担。一审法院经审理查明：2010年10月16日，孙旭东与凯盛公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定孙旭东购买凯盛公司开发的位于宿迁市宿豫区红星凯盛国际家居广场第A幢3286号商铺，总金额为196329元，于2010年10月16日一次性付清所有房款196329元……。2010年10月18日，孙旭东与红星凯盛公司（原宿迁红星凯盛家居装饰品有限公司）签订了商铺委托经营管理合同一份，合同约定孙旭东将位于宿迁市宿豫区红星凯盛国际家居广场第A幢3286号商铺委托红星凯盛公司统一经营管理，委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日），在委托经营前三年，红星凯盛公司无须向孙旭东支付任何费用，委托经营期内第四年，红星凯盛公司向孙旭东支付该商铺的年使用费23249元，委托经营期内第五年，红星凯盛公司向孙旭东支付该商铺的年使用费25833元，第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中红星凯盛公司提留10%作为管理费用（租金以红星凯盛公司与商家签订的租赁合同为准）；商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用；由红星凯盛公司在三个月中第一个月的10日前支付给孙旭东；商铺使用费支付形式为：银行汇款至孙旭东指定的账户内。红星凯盛公司未按约支付商铺使用费达60日以上的，孙旭东有权单方面解除合同。委托经营期间，孙旭东需提前终止合同时，应提前90日通知红星凯盛公司，孙旭东按该商铺《商品房买卖合同》总价的50%向红星凯盛公司支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失；委托经营期间，红星凯盛公司需提前终止合同时，应提前90日通知孙旭东，红星凯盛公司按该商铺《商品房买卖合同》总价的50%向孙旭东支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失；因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失；委托经营期内，双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失……2014年10月16日，凯盛公司与红星凯盛国际家居广场全体业主达成协议书一份，协议约定：截至2014年10月底红星凯盛公司拖欠全体业主租金，计人民币1480万元，由凯盛公司筹资给红星凯盛公司，在2015年1月30日前应全部付清。后凯盛公司没有按期给付租金，在凯盛公司代表严昌通与业主协商过程中，严昌通表示周晓宝现在跑了，现在一切由开发商负责。该案所涉商铺已办理了房产登记，登记在孙旭东、余媛名下。2010年9月9日，原宿迁红星凯盛家居装饰品有限公司变更为宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司。后双方因租金给付发生矛盾，因而成讼。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。该案中，孙旭东与凯盛公司、红星凯盛公司签订的商品房买卖合同、商铺委托经营管理合同依法成立、合法有效，对双方均具有法律约束力。关于孙旭东主张解除商品房买卖合同及返还购房款的请求，因无事实和法律依据，不予支持。关于孙旭东主张解除商铺委托经营管理合同的请求，因双方在商铺委托经营管理合同中约定红星凯盛公司未按约支付商铺使用费达60日以上的，孙旭东有权单方面解除合同，而红星凯盛公司最后支付租金时间为2015年2月10日，之后至今红星凯盛公司未支付租金，因此，孙旭东有权单方面解除合同，故对该主张予以支持。关于孙旭东要求红星凯盛公司支付其所欠租金15735元及利息的主张，因符合法律规定，予以支持。关于孙旭东要求凯盛公司对租金15735元及利息承担给付责任的主张，凯盛公司承诺支付2014年10月31日之前的租金，属债务加入，对该部分使用费应承担与红星凯盛公司共同支付的责任。对于2014年10月31日后的使用费，孙旭东在宿迁维权，凯盛公司委派严昌通处理此事时，严昌通明确表示在周晓宝离开宿迁的情况下一切由开发商负责，结合凯盛公司在销售商铺时“坐享十年超100%稳固收益”的宣传，以及红星凯盛公司与凯盛公司之间的实际关系，应认定凯盛公司认可并承担红星凯盛公司的合同义务，应属债务加入，凯盛公司应对红星凯盛公司的债务承担连带责任。关于孙旭东在诉讼中要求增加诉讼请求，经审查不宜合并审理，其可另行主张权利。关于孙旭东要求凯胜公司支付违约金的主张，因无事实和法律依据，不予支持。关于孙旭东要求凯盛公司给付差旅费及调查取证费合计1000元的主张，综合考虑因凯盛公司、红星凯盛公司未支付租金所造成的孙旭东的实际损失，酌定凯盛公司、红星凯盛公司给付孙旭东差旅费等损失合计800元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院遂判决：一、解除孙旭东与宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》；二、江苏凯盛置业有限公司、江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司于判决生效后十日内给付孙旭东租金15735元及利息（以2818元为基数，按照中国人民银行公布的同期同种类贷款基准利率，自2014年9月10日起计算至实际给付之日止；以6458元为基数，按照中国人民银行公布的同期同种类贷款基准利率，自2014年12月10日起计算至实际给付之日止；以6459元为基数，按照中国人民银行公布的同期同种类贷款基准利率，自2015年3月10日起计算至实际给付之日止）；三、江苏凯盛置业有限公司、江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司于判决生效后十日内给付孙旭东800元；四、驳回孙旭东、余媛其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6771元，由孙旭东、余媛负担5000元，凯盛公司、红星凯盛公司负担1771元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院认为：债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。本案中，孙旭东与红星凯盛公司签订的商铺委托经营管理合同，约定红星凯盛公司未按约支付商铺使用费达60日以上的，孙旭东有权单方面解除合同。因红星凯盛公司最后支付租金时间为2015年2月10日，未按约定支付商铺使用费达60日以上，故孙旭东有权解除商铺委托经营管理合同。红星凯盛公司应支付其所欠租金15735元及利息。2014年10月16日，凯盛公司与红星凯盛国际家居广场全体业主达成协议，约定2014年10月底前的租金由凯盛公司筹资给红星凯盛公司，在2015年1月31日前应全部付清，属于债务加入，凯盛公司对该部分使用费应承担连带偿还责任。对于2014年10月31日后的使用费，凯盛公司委派的严昌通明确表示在周晓宝离开宿迁的情况下一切由开发商负责，应认定凯盛公司认可并承担红星凯盛公司的合同义务，同样属债务加入，凯盛公司自愿对红星凯盛公司的债务承担连带偿还的责任。因红星凯盛公司未按照约定支付租金，导致孙旭东维权所产生的差旅费和调查取证费，红星凯盛公司应予以给付。一审法院酌定差旅费、调查取证费等为800元，并无不当，凯盛公司对此应承担连带偿还责任。综上，上诉人凯盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。凯盛公司应对红星凯盛公司所欠孙旭东的租金及利息、差旅费、调查取证费承担连带偿还责任，一审法院认定凯盛公司、红星凯盛公司共同连带给付孙旭东租金及利息、差旅费、调查取证费正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由江苏凯盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　兵代理审判员　　刘海军代理审判员　　柏小凤二〇一六年九月二十二日书　记　员　　安国玉搜索“”