（2016）苏0506民初4937号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-01-04
案件名称
徐冬萍、李存业与蔡捷、苏州泰旭房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐冬萍,李存业,蔡捷,苏州泰旭房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初4937号原告徐冬萍，女，1975年11月21日生，汉族，住兴化市。原告李存业，女，1980年7月9日生，汉族，住兴化市。委托代理人张涧阳、颜燕(实习)，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告蔡捷，女，1972年12月22日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告苏州泰旭房产经纪有限公司，住所地苏州工业园区葑谊街266号1幢105室。法定代表人金文杰，该公司经理。委托代理人顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。原告徐冬萍、李存业诉被告蔡捷、苏州泰旭房产经纪有限公司（下称泰旭房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐冬萍、李存业的委托代理人张涧阳、颜燕，被告蔡捷，被告泰旭房产公司委托代理人顾青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐冬萍、李存业诉称，2015年12月25日，其与被告蔡捷在被告泰旭房产公司居间介绍下签订房屋买卖合同，约定其以1210000元价格购买蔡捷名下位于苏州市吴中区怡品湖景花园4幢502室的房屋，于订立合同当日交付定金30000元，于2016年1月5日支付追加定金100000元，蔡捷领证后15日内办理过户手续，合同违约金为房屋成交价格的20%。合同签订后，其依约履行付款义务，共计支付蔡捷定金130000元，后多次和蔡捷进行沟通并通过泰旭房产公司发函给蔡捷要求按约定继续履行合同义务，但蔡捷因房屋价格上涨拒绝履行合同，有违诚信原则。请求判令：1、被告蔡捷返还原告支付的定金130000元；2、被告蔡捷赔偿原告违约金242000元；3、被告泰旭房产公司对被告蔡捷的债务承担连带清偿责任。被告蔡捷辩称，其确实收到原告定金130000元，定金可以退还。其确实无法履行本案的房屋买卖合同，但违约的责任在于案外人章玮，要求追加章玮作为第三人参加诉讼。原告主张的违约金过高，即使要承担，也应由章玮承担。被告泰旭房产公司辩称，其对房屋买卖合同中约定承担连带责任的条款存在重大误解，显失公平，该条款应予撤销，要求驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明，2015年12月25日，原告徐冬萍、李存业（乙方）与被告蔡捷（甲方）、泰旭房产公司（丙方）签订房屋买卖协议一份，约定被告蔡捷将其所有的位于苏州市吴中区怡品湖景花园4幢502室房屋出售给原告，房屋建筑面积95.29平方米，成交价格1210000元，相关税费由原告承担。协议第四条约定，乙方于2015年12月25日交付定金30000元整，于2016年1月5日前追加定金100000元整。第五条第3款约定，甲方承诺于款清当天腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第4款约定，甲乙双方约定甲方领证后15天以内开始办理过户手续，否则视为违约（备注：如遇特殊情况，双方良好协调）。第六条第5款约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条约定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予返还。第八条约定：1、甲方确定房子无户口，无任何经济纠纷能正常买卖；2、乙方确定能正常贷款；3、甲乙双方需积极配合丙方办理网签、过户、贷款等事项；4、乙方过户、网签人是徐冬萍；5、甲方、乙方办理网签、过户、贷款等事项如有违约，丙方共同承担连带责任。后，原告徐冬萍分别于协议订立当日、2016年1月5日向被告蔡捷转账30000元、100000元，蔡捷出具购房定金收据予以确认。2016年6月24日，被告蔡捷取得涉案房屋所有权登记。6月27日，被告泰旭房产公司向被告蔡捷发出书面通知书，通知其2016年7月4日到吴中区房产交易中心办理房屋过户手续。庭审中，原、被告一致同意于2016年8月23日解除涉案房屋买卖协议。以上事实，有原告提供的房屋买卖协议、购房定金收据、通知书、快递单、房屋权属登记信息查询结果证明及庭审笔录等证据予以证实。关于合同订立履行情况，原告陈述，其通过泰旭房产公司了解到涉案房屋正在出售，并在该公司签订了买卖协议，订立协议时被告蔡捷和另外一名陌生男子一起过来的，其并不知道蔡捷与该名男子的关系。因为当时涉案房屋的权证还没有办好，所以约定被告蔡捷拿到房产证后15日内过户，同时其全款办理资金托管。其后来要求蔡捷履行网签、过户手续，但蔡捷要求上涨价格至1800000元，其不同意。据其后来了解，涉案房屋在出售给其前，已经出售给其他人，相关纠纷也在法院处理中。被告蔡捷陈述，其在2013年7、8月份时从章玮公司购买了凯马广场飞凡第5街5栋729室的房屋，那时与章玮认识，章玮是苏州锦安房产经纪有限公司木渎分公司的店长。因为资金链短缺，其后来又找章玮帮忙把飞凡第五街5栋729室卖掉了。2015年6、7月份，其想把苏州市吴中区怡品湖景花园4幢502室房屋卖掉，章玮一开始说他没钱，以分期的方式给钱，同时还压低房价，卖给他的价格是900000元。章玮断断续续给了一些钱，过后又说没钱，后来把他的同事拖进来，想把房子拿下来再卖掉，然后与他同事共享房屋交易中的差价，具体怎么出售其不清楚，都是章玮一个人操作的。后来章玮找到买主了，就直接把其带至被告泰旭房产公司处，其就与原告签订了买卖协议，第一次收了30000元定金，第二次收了100000元定金。2016年春节后，章玮打电话说要违约，把收取的定金、违约金退还给原告。后来其也通过被告泰旭房产公司跟原告协商过，原告当时的意思是双倍返还定金260000元，但最终没有谈成。中间章玮又把涉案房屋挂牌出售，涉案房屋的钥匙、门牌也由章玮交给中介了，但目前还没有签新的买卖合同。其和章玮之间没有合同，只有付款协议，现在并不认可与章玮之间的房屋买卖合同关系，本案的买卖都是由章玮一手操作的，相关的违约责任应当由章玮承担。被告泰旭房产公司陈述，涉案房屋系2015年10月下旬在其公司挂牌出售，代表卖方与公司沟通较多的人是章玮。当时买卖协议确实在其公司由蔡捷与原告签订。在卖方表达拒绝履行合同的意思后，其公司曾发函催促蔡捷继续履行合同，也曾电话与蔡捷沟通履行事宜。目前涉案房产市场估价在1750000元左右。审理中，被告蔡捷书面申请追加章玮作为本案第三人参加诉讼，原告认为章玮与本案无关，没有必要追加，被告泰旭房产公司表示由法院审查认定是否追加。本院认为：原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。根据合同约定，被告蔡捷将自己名下的涉案房屋以1210000元的价格出卖给原告，应当自领证后15日内与原告办理网签、过户手续，但鉴于本地房价迅速上涨的现实，被告蔡捷基于自己个人的意思表示不肯继续履行合同，且其当庭表示确实无法继续履行，已经构成对合同义务的根本性违反，原告有权要求解除合同并要求被告退还定金、承担违约金。对于合同本身，因双方一致同意房屋于2016年8月23日解除，本院予以确认。合同解除后，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。对于被告蔡捷收取的130000元定金，其应当返还给原告。关于违约金，原告主张按照合同约定的房屋成交价的20%即242000元，被告蔡捷认为金额过高，但没有提供任何证据佐证，本院不予采信，因该项主张不违反法律规定，本院予以支持。关于被告泰旭房产公司是否承担连带责任的问题，因房屋买卖协议第八条第5款已有明确约定，由被告泰旭房产公司对买卖双方履行合同的违约责任承担连带责任，现被告蔡捷违约导致合同解除，泰旭房产公司应对被告蔡捷的违约责任即应承担的违约金242000元承担连带赔偿责任。被告泰旭房产公司抗辩其工作人员不能理解连带责任含义，存在重大误解、显示公平，没有事实依据，亦难合常理，本院对该抗辩意见不予采信。关于被告蔡捷申请追加章玮作为第三人参加诉讼，因被告蔡捷系完全民事行为能力人，涉案房屋系其本人所有，买卖协议系其本人签订，是否继续履行完全由其自身意志决定，案外人章玮与蔡捷的关系并不影响本案买卖双方的权利义务，章玮与本案没有法律上的利害关系，故对于蔡捷追加章玮为第三人的申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告蔡捷于本判决生效之日起十日内退还原告徐冬萍、李存业购房定金人民币130000元。二、被告蔡捷于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐冬萍、李存业违约金人民币242000元。三、被告苏州泰旭房产经纪有限公司对本判决第二项赔偿义务承担连带责任。案件受理费减半收取为人民币3440元，由被告蔡捷、苏州泰旭房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 周 宏二〇一六年九月二十二日书记员 钱莉婷 关注公众号“”