（2015）崇民初字第942号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2017-11-22

案件名称

万国强与吴雪芳、陈华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

崇仁县人民法院

所属地区

崇仁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万国强,吴雪芳,陈华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民初字第942号原告：万国强，男，1975年10月21日出生，汉族，崇仁县人，务工，住崇仁县。委托诉讼代理人：陈国民，崇仁县城关法律服务所法律工作者。被告吴雪芳，女，1964年2月19日出生，汉族，崇仁县人，退休职工，住北京市丰台区。被告陈华，男，1961年7月5日出生，汉族，崇仁县人，个体，住北京市丰台区。两被告委托代理人熊建文，江西民鉴律师事务所律师。原告万国强与被告吴雪芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院依法追加被告陈华作为本案当事人参加诉讼。原告万国强及其委托诉讼代理人陈国民、被告吴雪芳及被告陈华委托诉讼代理人熊建文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万国强向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告配合原告办理房屋产权过户手续；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1999年11月3日，原告万国强与被告吴雪芳就房屋买卖达成一致意见，被告将坐落在崇仁县胜利大道的商业局宿舍的房屋卖给原告，交易价格26000元。双方签订了《房屋买卖契约》，代书人是被告的弟弟吴旭东，其父亲吴贵生作为中证人，两人均在《房屋买卖契约》上签了名字。当天，原告向被告一次性支付了购房款26000元，被告便将房产证交由原告。开始原告因经济原因没有去办理过户手续，但不久后提出了过户，被告因生活在外地回家不便迟迟未配合原告办理过户事宜。今年8月和9月，原告向被告发出了两份请求信函，请求被告配合办理过户手续，被告没有给原告任何回复。原告与被告协商房屋过户无果，为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告吴雪芳辩称，本案签订的《房屋买卖契约》就属无效合同，且自始无效。该房屋系房改房，属限制条件出售的房屋。根据《崇仁县公有住房出售办法》第三条第四款、第五款规定，该房屋应在购买后的五年方可出售，且出售时应由原告产权单位优先购买。本案房屋买卖行为违反了政策法规。原告对该规定是明知的，故该《房屋买卖契约》就属无效合同。本案诉争房屋属家庭共同财产，被告个人与原告签订《房屋买卖契约》属无效合同，原告对该情况也是明知的。本案已过诉讼时效，房屋买卖发生在1999年11月10日，距今已有16年之久，原告未能办理房屋过户是原告的原因导致的。诉争房屋属棚改工程项目征收房屋，依法禁止办理房屋过户登记。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈华辩称，因其长期在北京工作生活，吴雪芳在其不知情的情况下将共同房产擅自卖给万国强，该房产买卖合同无效。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月10日，原告万国强与被告吴雪芳的代理人吴旭东签订《房屋买卖契约》一份，主要内容为被告吴雪芳将崇仁县胜利大道的房屋卖给原告万国强，价格为26000元，已于1999年11月3日一次性付清，并约定：本房屋出卖后，如商业局找麻烦由卖方解决。本房屋出卖后，因此房屋产生的各种费用由买方负担。万国强在该契约上签名，吴旭东代吴雪芳在该契约上签名，吴贵生作为中证人在该契约上签名。吴旭东系被告吴雪芳兄弟，吴贵生系被告吴雪芳父亲。协议签订后，原告万国强取得该房屋产权证（产权证号为：崇仁县房权证巴山镇字第××号，所有权人：吴雪芳），根据该产权证附记，该房屋属优惠售房，于1999年10月10日取得100%产权。被告陈华系被告吴雪芳丈夫，于1986年9月23日登记结婚，原告万国强购房时未与被告陈华进行协商。本案诉争房屋于2014年被列入崇仁县戈炉街、坪头路、原江西重型机床厂生活二区棚改实施方案二期改造项目。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、本案签订的房屋买卖契约是否合法有效。原告万国强与以被告吴雪芳名义签订的契约，虽然该契约不是被告吴雪芳本人签订，但被告吴雪芳并未完全否定该契约的效力，故认定吴旭东具有代理权。被告吴雪芳主张该买卖契约违反了崇仁县政府相关文件，应属无效，本院认为，在签订专卖契约时，被告吴雪芳已取得了房屋的全部产权，具有房屋的处分权，虽然当时崇仁县政府文件对其处分有限制，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。崇仁县政府文件不属于该条中的法律和行政法规，且至今，文件所规定的限制条件已满足，故该买卖契约不违反法律和行政法规的强制性规定。被告陈华主张该买卖契约系被告吴雪芳单方出卖，该买卖合同无效，被告吴雪芳与被告陈华系夫妻关系，虽然在协商买卖事宜时未通知被告陈华，但从被告吴雪芳卖出房屋至今，被告吴雪芳与被告陈华一直共同生活，且原告万国强在签订房屋买卖契约后即在该房屋居住，被告陈华主张不知被告吴雪芳卖出，明显有悖常理，对其主张，不予支持。故该房屋买卖契约合法有效。2、本案诉争房屋是否能办理房屋过户。被告吴雪芳主张该房屋属拆迁范围内房屋，禁止过户，本院认为，根据《江西省房屋登记条例》第五十三条之规定，房屋征收范围依法确定后，征收部门应当书面通知房屋登记机构暂停办理相关登记，房屋登记机构应当在房屋登记簿上记载。县级以上人民政府发布征收公告时，应当书面通知房屋登记机构停止办理相关登记，房屋登记机构应当在房屋登记簿上记载。本案诉争房屋已被列入棚户区改造项目，已属不能办理相关登记的房屋，故对原告万国强要求被告吴雪芳、杨华协助办理过户的诉请，不予支持。综上，原告万国强与被告吴雪芳签订的房屋买卖契约合法有效，但因该房屋属征收范围内房屋，无法办理过户。综上所述，依据《江西省房屋登记条例》第五十三条之规定，判决如下：驳回原告万国强的诉讼请求。案件受理费计人民币450元，由原告万国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（户名：抚州市中级人民法院，账号：35×××29，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处，款项：上诉费），自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审判长　　戴幼松审判员　　刘敏伟审判员　　甘志强二〇一六年九月二十二日书记员　　朱诗浓 微信公众号“”