（2016）赣0430民初660号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-26
案件名称
田红兵与朱永宏、吴邵平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
彭泽县人民法院
所属地区
彭泽县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田红兵,朱永宏,吴邵平,许泽明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第二十五条第一款
全文
江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0430民初660号原告田红兵，男，1977年2月14日生，汉族，住九江市浔阳区。委托代理人江洲，男，系原告姐夫。被告朱永宏，男，1970年7月2日生，汉族，住彭泽县。委托代理人任江北，江西民群律师事务所律师。被告吴邵平，男，1968年6月18日生，汉族，个体工商户，住彭泽县。被告许泽明，男，汉族，1966年9月19日生，住彭泽县。原告田红兵与被告朱永宏、吴邵平、许泽明房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月4日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田红兵的委托代理人江洲、被告朱永宏及其委托代理人任江北，被告吴邵平、许泽明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田红兵向本院提出诉讼请求：要求三被告返还原告购房款20万元及水电费2万元，承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与江洲（系原告姐夫）于2012年元月29日分别与被告吴邵平签订了两份《商品房预售合同》，并各支付了10万元房屋首付款。后被告吴邵平一直未能交房，经多次与被告协商，达成两套房并一套房协议，并从被告处领到1单元102室商品房钥匙。2016年农历正月初一，原告得知该房被承建商朱永宏卖给他人，故原告诉至法院。原告为支持其诉请提交如下证据：1、收条一份，证明被告许泽明于2015年8月12日收到原告购房款20万元。2、商品房预售合同一份，证明原告与被告许泽明、吴邵平签订商品房预售合同购买裕然公寓A栋1单元202室。3、被告许泽明的证明一份，证明因1单元202室被承建商朱永宏卖给他人，现调整为2单元201室给江洲。4、收据一份，证明原告向朱永宏缴纳水电安装费2万元。被告朱永宏辩称，本案朱永宏作为被告主体不适格，其仅为承建商，非合同相对人；本案的两份购房合同均无法律效力，因为开发商未取得商品房预售许可证，购房合同无效。朱永宏处置被告吴邵平、许泽明开发的房屋是有合同依据的，因为被告吴邵平、许泽明欠朱永宏工程款，承建商合同约定该房产的储藏室及相关房屋产权必须优先抵扣朱永宏的工程款。综上，其与原告无任何法律上的利害关系，原告起诉其无事实与法律依据，请求驳回原告对朱永宏的诉讼请求。被告朱永宏为支持其辩称，提供如下证据：1、裕然公寓合作协议复印件一份，证明被告朱永宏为本案裕然公寓工程承建商合伙人。2、建筑工程承包协议复印件一份，证明欧阳为系该工程承建负责人及工程款支付情况，在吴邵平、许泽明无法支付工程款的情况下，整个工程承建商都有优先处置权，因此被告朱永宏处置任何一套房产都是这份合同赋予的权利，抵付工程款。3、被告许泽明出具的书面材料复印件一份，证明在开发商无法付清工程款时，整个工程均交由承建商管理，在此之前开发商没有权利干预承建商买卖房屋。4、收条复印件一份，证明开发商欠承建商80万元保证金未给。5、律师函复印件一份，证明承建商向被告吴邵平、许泽明催讨80万元保证金及307万元工程款，并说明了房屋抵扣工程款的问题。6、裕然公寓车库、杂物间转让及委托协议复印件，证明承建商有权占有处置并优先受偿。被告吴邵平辩称，原告交付购房款20万元属实。原告称其1单元102室房屋被朱永宏卖给他人，才调整2单元201室房屋给原告，原告对该房进行了装修，后来发现该房屋之前就预售给他人，被他人要回，赔付了原告装修费。目前没有钱，也没有房屋给原告了。被告许泽明辩称，其为被告吴邵平聘用的管理人员，共收取原告20万元购房款。我们作为开发商欠承建商工程款是事实，约定了车库及12套房屋给承建商，被告吴邵平也签字认可。原告的1单元102室房屋不在给承建商的12套房屋之内，所欠承建商的工程款不涉及本案的房屋，开发商与承建商的账目也没有算清，承建商可以通过其他方式催讨工程款，与本案房屋无关。开发商交房给原告，承建商不能占有处理。房屋已交给原告，我是管理人员，不应承担民事责任。被告吴邵平、许泽明为支持其辩称，提供如下证据：1、土地拍卖确认书复印件一份，证明该宗土地是陆鹏以360万元竞拍到土地使用权；2、彭泽县建设局规划建设许可证复印件一份，证明在该土地上开发商住楼是合法的。3、彭泽县物价局（2013）02号函复印件一份，证明商住楼销售价格为每平方米2800元。经审理查明，被告吴邵平系彭泽县裕然公寓工程开发商，被告许泽明为其聘用的管理人员（代理人）。江洲系原告姐夫，二人分别与被告吴邵平签订了两份《商品房预售合同》，一直未能交房。后经多次与被告协商，2012年元月29日，原告、江洲与被告吴邵平三人达成两套房并一套房协议，约定，原告购买被告吴邵平开发的彭泽县裕然公寓A幢1单元202号房屋（建筑面积约108平方米）；于2013年1月30日交房，延期不得超过30天；总房款24万元人民币，首付10万元，交房时付清余款14万元；出售方负责办理房产证手续，买方应缴契税。2015年8月12日，原告委托江洲替其交付购房款20万元，被告许泽明出具收条。后被告许泽明将裕然公寓A幢1单元202号房屋钥匙交给原告。2016年农历正月初一，原告得知该房被承建商朱永宏卖给他人，2016年2月19日，被告许泽明出具证明，将裕然公寓2单元201室房屋调整给原告，即原、被告双方的商品房预售合同标的物变更为2单元201室，原告对房屋进行了装修。2016年2月23日，被告朱永宏收取原告交付的2万元水电安装费并出具收据。后原告得知该房屋系已出售房屋，被原买主要回。另查明，被告朱永宏与欧阳志斌、欧阳为共同合伙，包工包料承建被告吴邵平开发的裕然公寓工程。被告吴邵平欠裕然公寓承建商的工程余款3076572元。2015年2月7日，被告许泽明出具书面声明，因裕然公寓工程款未与承建商结清，故承建商不能交房与被告吴邵平、许泽明；现在裕然公寓交付之前，由承建商代为管理。彭泽县裕然公寓无商品房预售许可证。上述事实有原、被告提交的证据及双方庭审陈述在卷证实，足以认定。本院认为，被告吴邵平无建设开发资质进行商品房开发出售在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立商品房预售合同，违反法律规定，该合同无效。商品房买卖合同被确认无效，出卖人应当返还购房款。故原告要求被告吴邵平返还购房款20万元的诉请，本院依法予以支持。本案中，被告许泽明作为裕然公寓开发商被告吴邵平的管理人员，其行为系职务行为，不应承担民事责任。因被告朱永宏非商品房买卖合同的相对人，原告要求其返还购房款于法无据，本院依法不予支持；但被告朱永宏认可收到原告水电安装费2万元，因合同目的已无法实现，该2万元水电费其应当返还原告。被告吴邵平、许泽明辩称，房屋已经交付给原告，后被承建商朱永宏出卖给他人，与其无关，后其变更房屋已交付原告。因原告与被告吴邵平签订的商品房买卖合同无效，且该房屋早已实际出售，无法交付给原告，该辩解本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、被告吴邵平于本判决发生法律效力后五日内返还原告田红兵购房款20万元；二、被告朱永宏于本判决发生法律效力后五日内返还原告田红兵水电安装费2万元；三、驳回原告田红兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件收费4300元，由被告吴邵平承担4000元，被告朱永宏承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 吴华美人民陪审员 段怀明人民陪审员 王章斌二〇一六年九月二十二日书 记 员 魏 文 微信公众号“”