（2016）陕0825民初5335号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-12
案件名称
冯某某与陕西某公司、定边某公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
定边县人民法院
所属地区
定边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯某某,陕西某有限公司,定边县某有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二条第一款，第三十八条
全文
陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0825民初5335号原告冯某某，男，汉族.被告陕西某有限公司。（以下简称陕西某公司）。法定代表人张甲某，系该公司董事长。被告定边县某有限公司。（以下简称定边某公司）。法定代表人张乙某，系该公司经理。二被告共同委托代理人崔某某，系陕西某律师事务所律师。特别代理原告冯某某与被告陕西某公司、定边某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，于2015年12月2日作出了（2015）定民初字第02611号民事判决书，被告上诉，榆林市中级人民法院于2016年6月24日作出（2016）陕08民终360号民事裁定书，发回本院重审。本院于2016年7月19日受理后，依法组成合议庭于2016年8月4日、2016年9月12日两次公开开庭进行了审理。原告冯某某、被告陕西某公司、定边某公司的委托代理人崔某某到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已依法审理终结。原告冯某某诉称，2013年4月份原、被告口头达成房屋买卖合同，二被告向原告出售一套房屋，原告于2013年4月18日向被告交纳购房款60000元，于2013年8月5日向被告交纳购房款80000元，共计140000元，被告均向原告出具收据。但截至今日被告仍未将房屋交付于原告，原告事后才得知被告所出售的房屋至今未办理国有土地使用权证，更不用说房屋所有权证，致使该房屋根本无法向原告交付，故原告向法院提起诉讼，请求:1、依法确认原、被告之间所签订的房屋买卖合同无效。2、由被告返还原告已付购房款14万元并赔偿已交购房款一倍的损失。3、由被告承担本案受理费用。原告向法庭提交以下证据:一、收据两支，证明1、2013年4月18日被告收取原告购买其位于衣食梁市场一套房屋首付款60000元；2、2013年8月5日原告第二次给被告交纳购房款80000元，两次共计140000元；3、证明原告与被告形成了房屋买卖合同关系。二、票据移交明细表一份，证明开票人王茂隆与第二被告副总经理陈恭喜进行票据移交，同时证明原告第一次交费60000元的事实。三、定边县人民政府第24次专项问题会议纪要一份，证明1、由国土局负责按照程序将农业示范园区已批准的313亩国有建设用地使用权出让，出让价为76000元/亩；2、由国土局负责按照程序将出让后的国有建设用地使用权登记在竞得人名下，并由竞得人按照程序上报，申请过户在商户名下。二被告共同辩称，陕西某公司负责筹办定边某公司及出面处理与定边县政府签订协议相关事宜，定边县政府将项目设定后，定边某公司就开始筹建，之后所有事物就与陕西某公司没有关系。2013年定边县政府为了推进农业园区的进程，以农业集体建设用地在定边县白泥井镇衣食梁村征用了一片土地，当时上级政府尚未批准该土地为国有土地，但县人民政府已经上了会议纪要，成立了定边县农业特色园区办公室（简称农园办），后政府为被告定边某公司指划了三四百亩土地，并要求定边某公司按照农业示范园区的要求建设，所有手续也是由园区办协助办理，被告并没有办理手续的义务。故被告所建房屋是政府制定建设工程，是筹建房、不是销售房，不存在商品房预售许可、规划许可、施工许可。原告冯某某与被告公司从未进行过房屋交易，也未订过任何合同，被告也没有向任何个人或者单位出售过房屋，也没有收到过原告向被告交付的钱，故被告不存在与原告解除合同一说。对于原告所要求退还购房款，因被告未收到原告所交的一分钱，原告也未向被告交过钱，故不存在返还购房款。对于本案所涉房屋，因被告定边某公司公司是定边县招商引资单位，是根据政府的招商政策与农园办的合同所建，建房的基本模式为农户投资进行建设，谁建设归谁所有，市场建成后按照定边某公司与农户签订的合同，农户向定边某公司返还20%的房屋产权。农户返还的40套房屋靖杨公司没有权力出售，而是将房屋交于农园办进行分配，给农园办的40套房屋低于市场价格，而农园办不能对外出具收款收据，故农园办的王茂隆拿了被告的收款收据向原告出具了收据，故本案被告只与农园办有关系，而与原告无关系，不存在给原告交房。被告向法庭出示了以下证据：1、定边县党政联席会议纪要一份，证明规划是政府审定的，不是被告，项目是政府补贴性项目，被告仅仅是操作单位。2、定边某公司与农园办合同一份，证明1、该工程并不是商品房开发，是大型物流园区与农产品交易市场；2、本项目为对外招商引资项目，是政府直接指导的工程；3、政府承诺在此项目中给定边某公司补贴3360万元，其中省财政补贴2800万元，县财政配套补贴560万元。3、大市场房屋建设合同一份，证明农业园区建设的房屋是各商户自行投资，自己修建的。4、票据移交明细表一份，证明被告移交给农园办的40套房子，其中有36户是农园办分配出去的，与二被告无关。5、①关于定边县2013年度第11批次农用地转用或土地征收批复一份，证明二被告的物流园区由集体建设用地经省政府批转转为国有建设用地；②政府24次专项纪要一份，证明政府建设的交易市场与物流园区的313亩土地以出让形式出让给定边某公司，让定边某公司再将这些土地以申报转户的形式落实到各商户名下；③竞买资格确认书、使用权价格受理确认书各一份，证明土地局在2014年12月27日已将土地确认给定边某公司为合法土地使用权；④收据两支，证明定边某公司已经将出让金交于国土资源局，共缴纳1165万元；⑤规划平面图一份，证明市场的规划建设是政府指导要求的，而不是二被告做出的；⑥照片8张，证明本案争议的房屋早已建成，定边某公司已经交于农园办。6、定边县人民政府党政联席会议纪要一份，证明本案争议的房产是经过县政府规委会批准的项目，要求边建设边完善手续，边批报的模式，按城市规划对上述项目进行各方面的定点工作。7、城乡规划管理局给定边某公司颁发的项目选址意见书一份，证明建设的项目是经过规委会和城建进行批准的项目，并不是没有依据的进行建设，是合法有效的行为。8、录音两份（与王茂隆、陈世经的录音），证明本案争议房屋是靖杨公司移交于农园办进行向外招商的，房屋钥匙已经交于农园办。本院依法调取了以下证据：1、边万福、白尚义及王茂隆的谈话笔录各一份，证明本案所涉房产的建成经过及与农民达成协议的内容。（原审案号（2015）定民初字第02611号）2、陈世经、王随强、杨金旺、白尚义、乔红亮、边万福的谈话笔录各一份，证明定边某公司公司与农园办的关系及农民建房的情况。（原审案号（2015）定民初字第02611号）3、本院于2016年8月8日与杨金旺、边万福、白尚义、陈新社的谈话笔录各一份，证明本案涉案房屋及同类房屋的现状及上述四名投资户对该房屋的权属所持意见。其中本案涉及的已编号的房屋，投资户白尚义拒绝交予被告公司。经庭审质证：1、被告对原告所举第1、2组证据，对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为系农园办借用二被告的票据给原告开出的，收款人王茂隆是农园办的办公室主任。对陕西某公司出具的票据，认为开票时定边某公司未成立，故借用陕西某公司的票据及印章，本案的应诉主体属于定边某公司，而与定边县政府签订合同的履行主体也是定边某公司，与陕西某公司无关。2、被告对原告所举第3组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该纪要明确说明，本案涉案的园区土地要从集体所有转为国家所有，定边某公司只作程序性申报，具体责任应由政府来决定，属政府行为，而不是定边某公司的商业行为。定边某公司只享有使用权，不享有所有权。能否过户到个体工商户名下由政府决定，定边某公司从未向任何人承诺。3、被告对本院原审调取的第1组证据有异议，认为王茂隆是农园办的办公室主任，靖杨公司没有要求王茂隆收费，王茂隆对其收费的说法是推卸责任的说法，且被告现在已经将房屋交付给农园办了，土地证没有办出来是政府操作的原因。4、被告对本院原审调取的第2组证据有异议，认为陈世经所说的定边某公司招商建房的说法错误，如果该项目为定边某公司的，又为何要与农园办签订合同，合同中也明确说明是政府工程。陈世经所说其介绍亲戚购买房屋及王茂隆帮忙开具收据的说法也是错误的，陈世经作为农园办主任不可能介绍40多户亲戚购买房屋，靖杨公司也没有委托王茂隆开具收据。且房屋钥匙定边某公司已经交给农园办了，因此办理土地证和房屋产权证是政府的义务，而非定边某公司的义务。5、被告对本院于2016年8月8日与杨金旺、边万福、白尚义、陈新社的谈话笔录各一份，有异议。认为法院调查的上述四人都是与定边某公司联建房屋的投资户，刚建起房屋后已全部将返还房屋交于定边某公司，定边某公司已把房子编号，并移交于农园办。农户将房屋交于农园办的证明有，修建房屋时返还房屋都连在一起，且现已将房屋钥匙通过定边某公司交到农园办。关于谈话中要求被告定边某公司办理国有土地证书问题，均为集资户个人意见不代表被告意见，双方应以签订的合同为主。6、原告对被告所举第1、2、3组证据有异议，认为原、被告之间发生的是民事关系，与政府和农园办均无关系，证据要证明的问题与本案没有关系。7、原告对被告所举第4组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该组证据只能说明王茂隆是受雇或帮忙为定边某公司开票，是个人行为非公务行为。事实上证明了定边某公司系卖房的主体，如为农园办移交给被告的，应当加盖有农园办的公章。8、原告对被告所举第5组证据中第2、3项无异议，对第1、4、5、6项有异议，认为与本案无关。9、原告对被告所举第6、7、8组证据均有异议，认为要证明的问题与本案没有关系。10、原告对本院调取原审的第1、2、3组证据均无异议。本院对原、被告提交及本院调取的证据作如下综合认定：1、对原、被告均向本院提供的票据移交清单因原、被告对该清单的真实性均无异议，故原该票据中原告缴费的情况本院予以确认。2、原告所举第1组证据收据两支，因加盖二被告公章且收据中的数额与二被告向本院提交的票据移交清单中数额相符，故对其真实性及证明问题本院予以采信。3、对原告所举第3组证据，被告对其真实性无异议，该会议纪要列明的事项与原告所要证明的问题相符，故本院对其真实性及证明问题予以采信。4、对被告所举第1、2、3、5、6、7组证据，政府文件、合同书及照片。被告所举的文件为政府机构出具,合同书加盖有相关机构印章,照片经核实属实，故本院对其真实性予以采信。5、被告所举第8组证据，因该录音证据无其他证据与其互相印证，故对该组证据本院不做认定。6、本院依法调取的第1、2、3组证据，因系本院依照法律程序调查形成，均属各谈话人的真实意思表示，故对该组证据的真实性及证明目的，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证查明以下事实：定边县党政联席会议于2012年8月16日在听取了关于定边县现代农业示范区公共服务基地入园企业有关情况的汇报，2012年9月19日再以党政联席会议纪要的形式安排：由陕西某公司筹建成立定边某公司，由定边某公司拿出项目建设规划，政府为其指划建设用地，该建设用地先用集体建设用地报批，如需出让则酌情按国有建设用地报批。2012年10月11日定边某公司与边万福等衣食梁当地农民签订了《大市场房屋修建合同》约定：定边某公司修建大市场，当地农民进入经营并在市场内修建有关经营用房，定边某公司每亩按建设用地收取20000元，按国有建设用地补交36000元，农民所占土地使用权属农民，办理有关证件费用由农民承担。农民所建房屋需按照定边某公司的设计图纸进行建筑，并规定工程应当于2012年10月15日前开工，于2013年6月底前竣工。农民所建房屋的20%的房屋所有权和土地使用权（含占地面积和建筑面积）交于定边某公司。2012年的12月14日定边县城乡建设局向定边某公司出具了建设项目选址意见书。2013年4月18日，原告向被告陕西某公司交付60000元购房款、2013年8月5日原告向被告定边某公司交付购房款80000元，共计缴纳房款140000元，两次交款均有加盖被告公司公章的收据。2013年5月17日农园办与被告定边某公司公司在定边县现代农业服务基地内建设大型物流园区和农产品交易市场签订了合同书，其中约定：农园办以协议方式向被告定边某公司以成本价出让位于定边现代农业服务基地的集体建设用地420.7亩，出让价20000元/亩，如转为国有出让价格为56000元/亩。双方签字后，定边某公司应按集体土地付清841.4万元，如转国有，应当补齐差价。定边某公司的项目规划方案需符合农园办的总体规划，设计方案也需经规委会审核同意，一期工程应当于2013年6月前竣工并投入运营。合同同时约定：该项目为对外招商引资项目，项目报批及建设所需要的手续由农园办指派专人协助办理，定边某公司提供所需的资料文件及费用以及确保该工程如期建成，农园办负责兑付给被告相应的补贴资金。2013年12月31日陕西省人民政府审批土地件作出陕政土批（2013）705号文件，同意将衣食梁村20.9150公顷集体土地依法征收为国有，并用于城镇建设。2014年5月28日第24次定边县人民政府专项问题会议纪要决定已批准的313亩建设用地使用权的出让价为7.6万元/亩，国土局负责，按程序将出让后的国有建设用地使用权登记在竞得人名下，并由竞得人按程序上报，申请过户在商户名下。2015年2月9日靖杨公司向定边县国土资源局缴纳了购置土地的款项1165万元。另查明，本案原告所购房屋双方约定每平方米为1400元，未约定房屋位置、面积、房屋交付时间、房屋总价款及城镇房屋应当具备的各种证件，原告未缴纳完毕房屋的全部款项，双方交易仅有二被告向原告出具的收据。本案原告所诉房屋已于2013年底建成，本院同与定边某公司签订大市场协议的相关投资建房人白尚义、王随强、杨金旺、乔红亮谈话中，均表示因定边某公司承诺为其办理国有土地证书，至今仍未办理国有土地证书，其尚未向定边某公司公司返还所约定的20%的房屋产权，边万福表示其已将二十多套房屋的钥匙交于定边某公司，但因被告定边某公司未向原告办理国有土地证书，其不会同意原告取得房屋产权。白尚义表示因被告定边某公司未向其办理国有土地使用证书，故其名下集资户均不同意向被告定边某公司返还20%的房屋，认为该房屋是建于投资户承包土地上，应仍归投资户所有，被告不享有所有权。农园办主任陈世经表示定边某公司曾将二十多把房屋钥匙交到农园办。现原告因被告定边某公司未能向其交付房屋，且被告定边某公司向原告所售房屋无相关手续而向本院诉请确认房屋买卖合同无效。本院认为，原、被告虽未签订书面房屋买卖合同，但原告已将房款缴纳给二被告，且有二被告出具的加盖有公司公章的收据佐证，故双方形成了房屋买卖合同。二被告辩称其并未与原告形成房屋买卖合同关系，二被告称并未向原告出售过房屋，与事实不符，本院不予采信。我国《合同法》第五十二条第（五）项明确规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而本案中被告定边某公司取得土地的方式，经查是以将集体土地收为国有后取得，即由农村承包土地性质变更为国有建设土地，变更后即可流转向原告使用，应适用《城市房地产管理法》，依我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，而本案中涉案房屋（编号1-40）至合议之日仍未办理国有土地使用证书，更无从提起被告享有房屋产权证书，另外本案中被告定边某公司应对标的物有处分权是应然状态，卖方负有履行交付标的物的合同义务，若无处分权则合同效力待定，权利人拒绝追认且事后无法取得处分权，该合同无效。综上，被告定边某公司未取得房屋所有权，至本案合议时被告定边某公司也未向本院提供合法的房屋产权手续，涉案房屋现状应认定为部分仍在集资建房人的承包地中归集资建房人所有，部分集资建房人也不同意由被告定边某公司处分该房屋，对被告定边某公司的行为不予追认，故本案中所达成的合同符合无效条件，应认定为无效。因此，对原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；对二被告辩称其系定边县招商引资单位，所建房屋是政府制定建设工程，是筹建房，不是销售房，不存在办理各项相关手续，于法无据，本院不予支持；本案中原告向二被告缴纳房款达三年之久，且原告提起诉讼后，被告定边某公司既未履行其向原告交付房屋的义务，也未向本院举证证明其所售房屋已办理出相关的手续，更不能承诺何时向原告交付证件齐全的房屋。而本案中涉案的已编号待售房屋经本院审理中去实地了解，该房屋也建成近三年，因被告定边某公司仍未取得房屋所有权及部分土地的土地使用权，致使房屋不能顺利交接，原告在本案中因房屋未能交付，必然造成一定的经济损失，但本案中原、被告之间未达成书面买卖合同，双方当事人对合同是否成立及合同的约定不能陈述一致，本院无法查明合同双方具体的约定，而原告称有政府文件及投资建房合同参照为理由应由被告承担已付房款140000元一倍的损失，因合同的相对性，无法参照履行，故对原告的陈述本院不予采信，而且因本案双方所签订的属无效合同，故由被告定边某公司返还原告购房款为宜，对原告要求双倍返还购房款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因二被告共同辩称，定边某公司是由陕西某公司筹建成立，成立后本案筹建市场产生的一切法律后果与陕西某公司无关，且房款亦汇入定边某公司副总经理陈恭喜账号中，故陕西某公司不承担返还购房款的民事责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十八条第（六）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告冯某某与被告定边县某有限公司的房屋买卖合同无效。二、由被告定边县某有限公司于本判决生效后五日内返还原告购房款共计140000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，保全费1920元，共计5120元由被告定边县某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长 刘福宝人民陪审员 倪志江人民陪审员 邹 海二〇一六年九月二十二日书 记 员 余 燕 更多数据：