（2016）鄂0192民初1349号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-09-28
案件名称
武汉瑞林丰生物科技有限责任公司与武汉高农生物农业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉瑞林丰生物科技有限责任公司,武汉高农生物农业开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初1349号原告：武汉瑞林丰生物科技有限责任公司。被告：武汉高农生物农业开发有限公司。原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司（以下简称：瑞林丰公司）与被告武汉高农生物农业开发有限公司（以下简称：高农公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法适用普通程序，由审判员杜厚胜担任审判长，与人民陪审员高选成、谭博文组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告瑞林丰公司的委托代理人孙盛，被告高农公司的委托代理人张晓苗、王曦，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞林丰公司诉称：2013年1月15日，原、被告签订《高农生物园（研发楼）入驻企业协议书》，约定：“被告以出让方式向乙方提供办公、科研等经营场所，供原告依约自主经营，被告将武汉高农生物园（东湖高新区高新大道888号）＊区＊号研发楼，实测建筑面积5605.46平方米的物业，以转让方式供原告开展上述相关业务，按建筑面积计算，单价为每平方米4000元，总金额22421840元”等条款，协议签订后，原告瑞林丰公司按约支付11421840元，由于被告房产权属手续不全，致使原告瑞林丰公司11000000元银行按揭贷款无法办理。2015年10月20日，原、被告签订《协议书》，约定因需重新签订武汉市商品房买卖合同，双方协议解除该协议，被告高农公司应在2015年10月22日前将款项11428140元退还至原告原付款账户。2015年10月下旬，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“出卖人（被告）经批准，在该地块上投资建设高农生物园综合服务区（一）商品房，买受人（原告）所购商品房本合同第一条规定的项目中的高农生物园综合服务区（一）第20号房，框架结构，建筑物地上层数为5层，建筑面积共5605.46平方米，商品房单价为每平方米4000元，总金额22421840元，分期付款，原告应于2015年10月23日前一次性存入首付款11428140元，在房屋办理备案登记后7日内支付尾款10993700元，被告应当在2015年12月31日前将符合下列条件的商品房交付原告使用”等条款。合同签订后，原告瑞林丰公司支付首付款11428140元，但被告高农公司严重违约，房屋至今未办理商品房备案登记手续，在2015年12月31日到期后，既不向原告交付房屋，也不转交已收的房屋租赁费。原告瑞林丰公司2016年4月经交涉才知晓，被告投资建设的高农生物园综合服务区（一）商品房至今没有办理商品房预售许可证。综上，被告高农公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，已给原告瑞林丰公司造成巨大经济损失。为此，诉至人民法院，请求判令：1、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；2、被告高农公司返还已付购房款11428140元、支付电梯维保费23000元和候梯厅装修款195000元，支付违约金57140.70元，并承担11428140元的赔偿责任；3、被告高农公司负担诉讼费用。在诉讼中，原告瑞林丰公司变更其诉讼请求第2项为：被告高农公司返还已付购房款11428140元、支付电梯维保费23000元和候梯厅装修款195000元，自行承担电梯设备费用463900元，并承担11428140元的赔偿责任。被告高农公司辩称：一、被告高农公司系武汉东湖新技术开发区国有平台公司，按国家政策进行高农生物园建设。本案非普通商品房买卖而是工业房屋转让，其销售受政府管控，受到一定限制，属历史遗留问题；二、被告高农公司未故意隐瞒所述商品房限制，其2013年签订入住协议时已告知原告瑞林丰公司，原告瑞林丰公司知晓房屋未取得商品房预售许可；案涉房屋已办理房屋土地手续，仅未取得预售许可证；三、原告瑞林丰公司主张合同无效，被告高农公司同意解除合同，如原告瑞林丰公司愿意也可以继续履行合同；原告瑞林丰公司主张的费用如其能举证则予认可，但不认可其所述赔偿要求。原告瑞林丰公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：证1、高农生物园（孵化楼）入驻企业协议书，拟证明：原、被告签订协议，约定被告高农公司将武汉高农生物园＊区＊号研发楼物业转让给原告瑞林丰公司，按建筑面积每平方米4000元，总金额22421840元；证2、协议书，拟证明原、被告约定因需重新签订武汉市商品房买卖合同，解除高农生物园（孵化楼）入驻企业协议书，被告高农公司应2015年10月22日前退还11428140元；证3、武汉市商品房买卖合同，拟证明双方签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告瑞林丰公司所购商品房为高农生物园综合服务区第＊号房，框架结构，建筑物地上层数5层，建筑面积5605.46平方米，单价每平方米4000元，总金额22421840元，分期付款，被告高农公司应在2015年12月31日前交付使用；证4、中国工商银行转账支票（号码：04644976），拟证明原告瑞林丰公司已按约支付首付款11428140元；证5、税务发票2张，拟证明原告瑞林丰公司向武汉莫机电设备有限公司（以下简称：某机电公司）支付2014年9月1日至2016年9月14日电梯维保费23000元；证6、税务发票，拟证明原告瑞林丰公司于2013年8月22日向武汉天迅建筑装饰工程有限公司支付候梯厅装修款195000元；证7、高农生物园总部一区＊号楼电梯设备买卖合同和委托收款书，拟证明2013年4月22日原告瑞林丰公司与某机电公司签订电梯设备买卖合同，被告高农公司已支付电梯设备款463900元；证8、武汉市住房保障和房屋管理局商品房预售许可查询，拟证明被告高农公司办理2个商品房预售许可，均为高农生物园综合服务区（二）；证9、项目概况，拟证明被告高农公司预售证许可范围；证10、2016年3月31日录音，拟证明2016年3月31日原告瑞林丰公司曹总一行到被告高农公司协商督促交房，被告高农公司副总经理秦某某等表示付款至90%才能交房，并声称该房房价已涨到每平方米6000多元，并仍隐瞒未明确告知没有办理高农生物园综合服务区（一）商品房预售许可。被告高农公司为支持其抗辩主张，提交证据如下：证1、被告高农公司的控股股东武汉高科农业集团有限公司于2013年7月向武汉东湖新技术开发区财政局写的《关于销售高农生物园总部服务区（一）的报告》，要求批准销售案涉房屋，拟证明：被告高农公司是东湖高新开发区的国有平台，销售受到政府管控；虽然没有预售许可证，但经过呈批，可以销售，且将来可以办理权属证书；证2、武汉东湖新技术开发区国有资产监督管理办公室《工作联系函》，拟证明案涉房屋现在仍在办理相关许可。被告高农公司对原告瑞林丰公司提交的证据质证意见如下：证1、2、3、4真实性关联性无异议；证5、6真实性关联性无异议，但为原告瑞林丰公司与第三方关系，如双方合同解除，同意协调与第三方的关系；证7系原告瑞林丰公司与第三方的委托，瑞林丰公司并未付款；证8、9可说明案涉房屋在用地规划、土地方面没有问题，二区办理了预售许可证，一区未办理；证10系偷录，由法院裁定其证据效力，但未明确说没有取得预售证不等于故意隐瞒该事项，原告瑞林丰公司要求被告高农公司备案，应当知道手续不齐全，该证据不足证实其证明目的。原告瑞林丰公司对被告高农公司提交的证据质证意见如下：证1真实性无异议，但证明目的有异议，财政局审批不能对抗法律，同意销售不等于不需要办理预售许可手续；证2真实性无异议，证明目的有异议，不能对抗未取得预售证销售。在诉讼中，被告高农公司补交案涉项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，消防、环保、绿化、燃气验收材料，原告瑞林丰公司对此均无异议，但认为未进行综合验收，手续不齐备。本院对原告瑞林丰公司提交的证据认证如下：证1至证9双方对真实性无异议，对其证明案件事实的效力予以确认；证10具有真实性，其取得方式未违反法律禁止性规定或公序良俗，对其证明案件事实的效力予以确认；被告高农公司提交的证1、2具有真实性，对其证明案件事实的效力予以确认；对双方的证明目的，本院综合分析认定。被告高农公司补交的证照及验收材料，具有真实性、合法性、关联系，予以采信。经审理查明：2013年，原告瑞林丰公司（乙方）、被告高农公司（甲方）签订《高农生物园（孵化楼）入驻企业协议书》（编号：GNFH-2013-001），约定：“被告高农公司是武汉国家生物产业基地内专门负责开发生物农业的专业性公司，公司致力于打造中国最好的生物农业产业园，产业园区拥有优美的生态环境、专业的服务队伍、周全的硬件配套设施、优异的生物农业产业集群、强大的公共服务平台和政策资源优势。经考察和选择，甲方认可乙方的入园资格，乙方自愿将武汉瑞林丰生物科技有限责任公司总部落户于‘武汉高农生物园’。为方便乙方开展研发等活动，甲方以出让方式向乙方提供办公、科研等经营场所，供乙方依约自主经营……甲方将高农生物园＊区＊号研发楼实测建筑面积约5605.46平方米（该面积依据湖北省测绘工程院提供的《房产测算技术报告》）的物业，以转让方式供乙方开展上述相关业务。按建筑面积计算，该房产单价为每平方米4000元，总金额22421840元。《房屋买卖合同》、《物业管理合同》另行签订……甲方所出让房产必须保证入住时竣工验收合格，有电梯的研发楼由乙方按电梯综合成本（约20万元／部）另行付费……乙方承诺公司总部落户高农生物园A区20号研发楼，在园区持续经营不得低于10年……乙方原则上在本协议签订后3天内，支付800万元，在2013年1月15日之前，支付3421840元，在2013年2月15日之前，付清余款11000000元。乙方向银行按揭贷款后，直接划归给甲方，甲方在乙方贷款过程中应予以支持和配合……”等内容。2015年10月20日，原、被告签订《协议书》，约定双方编号GNFH-2013-001协议书已生效，因需重新签订武汉市商品房买卖合同，协商一致解除该协议，自签订协议之日起GNFH-2013-001协议书解除，被告高农公司应于2015年10月22日前将全部款项11428140元退还至原告瑞林丰公司原付款账户。随后同年，原告瑞林丰公司（乙方）、被告高农公司（甲方）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买高农生物园综合服务区（一）第＊幢，建筑面积5605.46平方米房屋，每平方米4000元，总金额22421840元，采用分期付款方式，乙方应于2015年10月23日前一次性存入首付款11428140元，在办理房屋备案登记后7日内支付尾款10993700元；出卖人应当在2015年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用；等内容。签约后，原告瑞林丰公司支付了首付款11428140元。被告高农公司未按照约定时间交付房屋，原告瑞林丰公司催促交付，被告高农公司提出需房款交付到90%后交房，并提出因验收及办理手续原因，尚未办理预售许可证。双方对交房及房款支付未能协商一致，致有本案诉讼。另查明，原告瑞林丰公司于2013年4月22日与某机电公司签订《高农生物园总部一区20号楼电梯设备买卖合同》，约定购买小机房电梯2部，电梯款19500元／部，安装单价36950元，共计463900元。其后，某机电公司向原告瑞林丰公司出具委托收款书，委托将合同总价款463900元支付至被告高农公司账户。原告瑞林丰公司诉讼中提出因合同无效，此合同款应由被告高农公司负担，被告高农公司对合同真实性无异议，提出原告瑞林丰公司未按照收款委托支付款项。另，原告瑞林丰公司已向某机电公司支付2014年9月1日至2016年9月14日期间的电梯维保及检验费23000元，向武汉天迅建筑装饰工程有限公司支付电梯厅装饰工程款195000元。还查明，2013年7月8日，武汉高科农业集团有限公司就出售高农生物园总部服务区（一）项目向武汉东湖新技术开发区财政局报告，财政局批示同意对外销售；2016年4月8日，武汉东湖新技术开发区国有资产监督管理办公室向武汉东湖新技术开发区规划局发出《工作联系函》，对园区土地、建安成本及相关税费等提出意见，同意以不低于成本价格出售高农生物园20栋等房屋。至2016年9月，高农生物园（一）未取得商品房预售许可证书，未办理竣工验收手续。原告瑞林丰公司提出，依据最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告高农公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，双方商品房买卖合同无效，其有权提出不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并就其赔偿要求，陈述包括了房屋价格上涨的差价、房价利息。被告高农公司则认为未明示不等于故意隐瞒，原告瑞林丰公司的举证不足证实存在隐瞒该事项的行为。经询问，原告瑞林丰表示在签约时未询问过商品房预售许可证的事项。经查，双方《武汉市商品房买卖合同》中对国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证进行约定，但未对商品房预售许可证进行约定（删除了武汉市商品房买卖合同示范文本中涉及该项目的条款）。本院认为：案涉房屋未通过竣工验收，也未在房产管理部门办理房地产初始登记手续，则案涉房屋买卖行为仍应确定为商品房预售行为。被告高农公司提出系转让工业用房且受政府管控，已办理审批手续，但工业用房销售仍应具备国家规定的条件和并办理必须审批手续后才能进行。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条等规定，预售商品房必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。被告高农公司提出已进行政府审批，但其在未取得商品房预售许可证明情况下对外预售房屋，不符合法律规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，原告瑞林丰公司请求确认双方合同无效，符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。案涉商品房买卖合同无效，主要过错在被告高农公司，但原告瑞林丰公司疏于审查也有一定过错。合同无效后，被告高农公司应当返还原告瑞林丰公司已付购房款，并因原告瑞林丰公司已付的房屋装修款、电梯维护款事实上由被告高农公司享受利益，该款项由被告高农公司承担。原告瑞林丰公司提出的电梯购买及安装款项463900元应由被告高农公司承担的问题，因此款原告瑞林丰公司接收款委托后未实际付款，现有证据也不足证实被告高农公司向某机电公司支付过此款，且该债权数额不能完全确定，不宜在本案中一并处理。关于原告瑞林丰公司提出的赔偿问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在本案中，原、被告双方在签订商品房买卖合同前，通过入驻协议明确了双方房屋买卖的坐落、价款、付款期限、房屋用途，但未明确交房期限和方式，约定另行签订房屋买卖合同，此入驻协议为双方预约签订商品房买卖合同的协议，因无商品房预售许可证，也为无效协议，但可体现双方当事人就购房事项达成的合意内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定意在规范房地产市场秩序，防止房地产开发企业利用其市场优势地位可能发生的欺诈问题，维护购房人合法权益。本案为产业园区房屋销售，其销售范围小，销售对象根据特定条件选择，双方除单纯的商品房买卖关系外，还有园区建设、产业发展等方面考量并约定有特定义务，属双向选择过程。原告瑞林丰公司在签订商品房买卖合同前两年即与被告高农公司签订了入驻协议明确购房合同的主要内容、支付部分房款并出资对房屋进行过添附装修、维护，在签订正式商品房买卖合同前有充分时间和条件对案涉房屋权属状况、合法性手续进行考察。原告瑞林丰公司陈述其未过问商品房预售许可证事项，只是知道手续有瑕疵，对大额房屋交易事项未尽到充分审慎义务；被告高农公司提交的证据不足说明其在签约前已明确告知原告瑞林丰公司未取得商品房预售许可证明，但原告瑞林丰公司的举证也不足证实被告高农公司存在故意隐瞒该事项，或者提供伪造的预售许可证明的行为。因此，对于原告瑞林丰公司要求被告高农公司承担已付房款一倍赔偿责任的诉讼请求，不予支持，但考虑双方对合同无效的过错情况，结合原告瑞林丰公司因此发生的资金损失、武汉市近年来房屋价格上升较快的市场形势等情况，酌情由被告高农公司对其损失予以赔偿，参照已付房款的30%计算即3428442元。综上，本院为保护当事人合法权益，维护正常的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司与被告武汉高农生物农业开发有限公司于2015年签订的购买高农生物园综合服务区（一）第20幢房屋的《武汉市商品房买卖合同》为无效合同；二、被告武汉高农生物农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司返还购房款11428140元；三、被告武汉高农生物农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司赔偿损失3428442元；四、被告武汉高农生物农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司支付电梯维保费23000元、装修款195000元；五、驳回原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费157171元，由原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司负担57171元，被告武汉高农生物农业开发有限公司负担100000元（此款原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司已预交，由被告武汉高农生物农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉瑞林丰生物科技有限责任公司支付100000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜厚胜人民陪审员 高选成人民陪审员 谭博文二〇一六年九月二十二日书 记 员 颜晓霞 关注公众号“”