（2016）苏0102民初1809号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-21

案件名称

原告王卫邓与被告杨宝华、南京永和物业管理有限责任公司等排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏雪绯,戴连栋,郭海生,孙险峰,茅龙,张劲松,高昂,孙德俊,张乃成,周抗美,薛承亚,朱明,侍艳艳,刘东华,黄普霞,贾艳涛,曹殿明,王卫,陈国强,陈晓红,嘉惠茶社,南京杭仙坊百货超市店,南京市城市建设开发（集团）有限责任公司,南京永和物业管理有限责任公司,杨宝华

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第七十条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省南京市玄武区人民法院民事判决书（2016）苏0102民初1809号原告魏雪绯，女，1977年2月9日出生，汉族。原告戴连栋，男，1975年3月21日生，汉族。原告郭海生，男，1973年1月18日生，汉族。原告孙险峰，男，1972年5月14日生，汉族。原告茅龙，男，1978年12月16日生，汉族。原告张劲松，男，1970年5月26日生，汉族。原告高昂，男，1982年3月17日出生，汉族。原告孙德俊，男，1962年1月10日生，汉族。原告张乃成，男，1954年9月20日出生，汉族。原告周抗美，男，1952年8月29日生，汉族。原告薛承亚，男，1939年7月13日生，汉族，退休职工。原告朱明，女，1960年7月1日出生，汉族。原告侍艳艳，女，1981年9月7日生，汉族。原告刘东华，男，1973年7月18日生，汉族。原告黄普霞，女，1957年6月3日生，汉族。原告贾艳涛，女，1979年3月18日生，汉族，无业。原告曹殿明，男，1971年11月2日出生，汉族。原告王卫，男，1973年10月28日出生，汉族。原告陈国强，1970年8月5日生，汉族。原告陈晓红，女，1970年6月13日生，汉族。上述原告共同委托诉讼代理人：程施国，江苏苏泓律师事务所律师。被告：嘉惠茶社（个体工商户），住所地江苏省南京市玄武区四牌楼**号。经营者：张咏。委托诉讼代理人：刘仕林。被告：南京杭仙坊百货超市店（个体工商户），住所地江苏省南京市玄武区四牌楼**号-1。经营者：泮伟良。被告：南京市城市建设开发（集团）有限责任公司，住所地在江苏省南京市秦淮区洪武路198号。法定代表人：许敬，南京市城市建设开发（集团）有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：钱乃坤，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，江苏君远律师事务所律师。被告：南京永和物业管理有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路328号602室。法定代表人：楼荣荣，南京永和物业管理有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：刘士忠，南京永和物业管理有限责任公司员工。被告：杨宝华，男，1952年11月9日生，江苏有色金属华东地勘局退休人员。原告魏雪绯、戴连栋、郭海生、孙险峰、茅龙、张劲松、高昂、孙德俊、张乃成、周抗美、薛承亚、朱明、侍艳艳、刘东华、黄普霞、贾艳涛、曹殿明、王卫、陈国强、陈晓红分别起诉被告嘉惠茶社、被告南京杭仙坊百货超市店（简称杭仙坊超市）的20起排除妨害纠纷案件，本院立案受理后，依法适用普通程序，追加南京市城市建设开发（集团）有限责任公司(简称城开集团)、南京永和物业管理有限责任公司（简称永和物业）、杨宝华为本案共同被告，并将上述原告分别起诉的排除妨害纠纷案件合并审理，于2016年8月24日公开开庭审理了本案。上述20名原告的委托诉讼代理人程施国、原告薛承亚、原告茅龙、被告嘉惠茶社的委托诉讼代理人刘仕林、被告城开集团的委托诉讼代理人于浩、被告永和物业委托诉讼代理人刘士忠到庭参加了诉讼。被告杭仙坊超市、被告杨宝华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏雪绯等20名原告向本院提出诉讼请求：1.要求嘉惠茶社、杭仙坊超市、城开集团、永和物业、杨宝华停止侵权，2.嘉惠茶社、杭仙坊超市从非法占用的南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号小区半地下自行车库中搬出。事实和理由：南京市蓁巷15号、四牌楼59号小区为原蓁巷和四牌楼地区拆迁安置后所建，小区包括蓁巷15号和四牌楼59号两幢建筑，于1996年交付入住。小区在建设规划时作为配套设施，在四牌楼59号楼下建有一所半地下自行车库，用于小区业主停放自行车，建筑面积约为500多平方米。1999年5月20日南京市城市建设开发集团总公司第二开发公司在未征得蓁巷15号、四牌楼59号小区业主同意的情况下，擅自将该自行车库中的420平方米出租给了吴海林，租期为1999年8月1日至2006年7月31日。2001年9月20日吴海林用其中的250平方米开办了南京海林茶社。2005年1月28日南京海林茶社的字号变更为嘉惠茶社。2007年1月吴海林将嘉惠茶社奉送给其表妹张咏继续经营。2011年12月15日，嘉惠茶社占用的案涉半地下自行车库的出租人由南京市城市建设开发集团总公司第二开发公司变更为永和物业，承租人变更为张咏，租期为2011年1月1日至2016年12月31日。嘉惠茶社从2001年9月20日开始在案涉地点内一直持续经营至今。该半地下自行车库中的另外45平方米面积由杨宝华于2008年5月15日在未经小区业主同意的情况下擅自出租给了泮伟良用于经营杭仙坊超市，租期为3年。2014年9月30日该45平方米面积的出租人由杨宝华变更为永和物业，承租人仍为泮伟良，租期为两年。该超市由泮伟良从2008年5月15日开始一直持续经营至今。原告认为蓁巷15号、四牌楼59号小区半地下自行车库规划用途是业主用来停放自行车的，任何人不得改变其用途。另根据2004年南京市房产管理局、南京市建设委员会、南京市规划局、南京市国土资源局、南京市物价局联合出台的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，在小区建设时规划核准图上标注的自行车库属于附属建筑房屋，无论其面积是否已分摊入共有面积，其产权均为小区全体业主共有。1999年5月20日南京市城市建设开发集团总公司第二开发公司擅自将420平方米半地下自行车库出租给了吴海林，以及2011年1月1日至今永和物业将该面积出租给嘉惠茶社，均是无权处分他人财产的行为，均已构成侵权，应追究侵权责任。吴海林、嘉惠茶社明知上述两出租人无权处分该半地下自行车库仍然非法占用，亦构成侵权。另外，2008年5月15日和2014年9月30日杨宝华和永和物业先后将该半地下自行车库中的另外45平方米出租给了杭仙坊超市，亦为无权处分他人财产的行为，同样构成侵权。杭仙坊超市明知以上两出租人无权处分该半地下自行车库仍然非法占用，一并构成侵权。另因侵权人南京市城市建设开发集团总公司第二开发公司属于派出机构，其不具备独立法人资格，且该分公司已经于2003年注销。根据规定，该分公司应承担的侵权责任应由其上级主管单位城开集团来承继。被告嘉惠茶社辩称，原告起诉我方无事实和法律依据，我方承租此房签订了租赁合同，该交纳的房租也已经交纳，故本案与我方无关，不同意原告的诉讼请求。被告城开集团辩称，一、城开集团既不是涉案半地下自行车库的出租方，也不是承租方，没有实施任何侵权行为，因此城开集团不是本案适格被告。二、根据原告的举证，城开集团的前身所属分公司曾有出租半地下自行车库的行为，其租赁关系已于2006年到期，原告起诉城开集团已超过两年的诉讼时效期间。三、根据1995年12月1日起施行的建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。涉案半地下自行车库是1996年建成交付的，不应计入公用建筑面积，即原告不是自行车库的合法权利人。根据“谁开发谁受益”的原则，城开集团应是半地下自行车库的合法权利人。四、原告依据的2004年12月15日实施的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》对本案不具有溯及力。原告不是涉案半地下自行车库的合法权利人，不是本案适格原告。被告永和物业辩称，当初我公司是城开集团的全资子公司，负责物业管理，城开公司就将该房交给我公司出租。我公司接手时就有两个人承租：嘉惠茶社和杨宝华。我公司延续原先的承租关系。从2002年我公司接手管理以来，没有收取物业费，收取的房租用于补贴正常的物业开支。2008年自来水改造，我公司花费27万元，电梯改造也花费了8.8万元。2000年之前产权不明晰。蓁巷15号是拆迁安置房，四牌楼59号是单位公房，地下室在四牌楼59号楼下。原告主张半地下室产权是原告的，并不成立。我公司不同意原告的诉讼请求。被告杭仙坊超市、杨宝华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号是两幢住宅楼，位于同一小区内，该小区由南京市城镇建设综合开发总公司于二十世纪九十年代开发建设。南京市城镇建设综合开发总公司（简称城开公司）经数次变更为南京城市建设开发集团总公司、南京市城市建设开发（集团）总公司及南京市城市建设开发（集团）有限责任公司即被告城开集团。原告是该小区的业主。经过政府规划部门核准的半地下室平面图显示该小区拥有半地下室一个，用途标注为自行车库。1999年5月20日城开公司下属分支机构第二开发公司与吴海林签订租赁合同，将涉案半地下室约420平方米以年租金7万元出租给吴海林七年。吴海林在此开办了个体工商户嘉惠茶社。2007年吴海林将该茶社转让给张咏经营。2011年12月15日永和物业与张咏签订租赁合同，将上述半地下室以年租金6万元出租给张咏，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。嘉惠茶社在此经营至今。2008年5月15日杨宝华与泮伟良签订租赁合同，将案涉半地下室中约45平方米以月租金2200元出租给泮伟良三年。泮伟良在此开办了个体工商户杭仙坊超市（现以“世纪华联”名义经营）。2014年9月30日永和物业与杨宝华签订租赁合同，永和物业将上述半地下室中约70平方米以年租金21000元出租给杨宝华，租期自2014年10月1日至2016年9月30日。杨宝华将其承租的半地下室交给泮伟良经营杭仙坊超市至今，双方未签订书面合同。本院认为，南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号小区半地下室是规划用途为自行车库的小区配套设施。城开公司、永和物业、杨宝华将半地下自行车库出租用于经营超市及茶社，违反了规划部门核定的房屋用途。原告主张其享有该半地下室自行车库的依据是二00四年十二月十五日南京市房产管理局、南京市建设委员会、南京市规划局、南京市国土资源局、南京市物价局印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》（试行）第一条、第二条的规定，即规划核准图上标注的自行车库，不论是否分摊入共用面积，其产权均归全体业主所有。但该规定第十五条内容为“本规定自发布之日起实施。本规定发布前房地产开发企业已经获准销售的商品房附属房屋，其产权归属不以本规定再行调整”。案涉自行车库建设于该规定实施之前，不应适用该规定。虽然案涉自行车库属未获准销售的附属房屋，但对该条规定不能理解为：本规定发布前房地产开发企业未获准销售的商品房附属房屋，其产权归属就可以依本规定再行调整。因此，本案不能直接适用该规定确定房屋所有权。但当时我国尚无关于类似附属房屋所有权确认的明文法律规定，本案半地下自行车库所有权××南京市规定的有关精神并结合社会公众普遍认知来确定。半地下自行车库是与住宅房屋配套使用的公共设施，其所有权如由建设开发单位保留，与公众认知、社会习惯不符。再者，城开集团虽辩称半地下自行车库的建筑面积没有计入共用面积分摊，但对此未举证证明。故本院认为该半地下自行车库归南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号小区全体业主共有为宜。南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号虽是两幢住宅楼，但是同时建设、同时交付使用的同一住宅小区，属同一物业管理区域，两幢楼的业主应共有自行车库等公共配套设施。城开集团原下属的第二开发公司是无独立法人资格的分支机构，其民事责任应由城开集团承担。第二开发公司将半地下自行车库出租给吴海林用于经营嘉惠茶社，系无权处分的侵权行为。但第二开发公司与吴海林的租赁合同约定的租期已届满，嘉惠茶社目前占用案涉自行车库依据的是张咏与永和物业签订的租赁合同，故第二开发公司的侵权行为已终止，城开集团无须承担排除妨害的民事责任。永和物业将其不享有所有权的自行车库出租给张咏、杨宝华，其租赁合同无效，杨宝华又将案涉自行车库交由杭仙坊超市使用，均是无权处分的侵权行为。嘉惠茶社、杭仙坊超市依据无效合同占用自行车库，对南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号小区业主而言，也是侵权行为，亦应承担侵权责任。永和物业、杨宝华、嘉惠茶社、杭仙坊超市非法占用业主共有的自行车库的侵权行为持续至今，原告提起本案诉讼，没有超过两年的诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告南京永和物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内停止对南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号小区半地下自行车库的使用或出租行为。二、被告杨宝华于本判决生效之日起十日内停止对南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号小区半地下自行车库的使用或交由他人使用的行为。三、被告嘉惠茶社、被告南京杭仙坊百货超市店于本判决生效之日起十日内停止使用并腾空搬出南京市玄武区蓁巷15号、四牌楼59号小区半地下自行车库。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由被告南京永和物业管理有限责任公司、被告嘉惠茶社、被告杨宝华、被告南京杭仙坊百货超市店各负担400元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　杨晓峰人民陪审员　　吕旦华人民陪审员　　唐晓妹二〇一六年九月二十二日见习书记员　　吴　琼搜索“”