（2016）渝05民终5215号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-24
案件名称
重庆九洲印务有限责任公司与重庆金尊机电有限公司、重庆新金尊市场管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆金尊机电有限公司,重庆九洲印务有限责任公司,重庆新金尊市场管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5215号上诉人(原审被告、反诉原告):重庆金尊机电有限公司,住所地重庆市九龙坡区石杨路39号。法定代表人：郑春平，总经理。委托诉讼代理人：朱文军，重庆清徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆九洲印务有限责任公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路38号。法定代表人：梁安萍，董事长。委托诉讼代理人：李小平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：田舒丹，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆新金尊市场管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区华龙大道89号。法定代表人：郑春平，总经理。委托诉讼代理人：胡昌松，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗蕴，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆金尊机电有限公司（以下简称金尊公司）因与被上诉人重庆九洲印务有限责任公司（以下简称九洲公司）、重庆新金尊市场管理有限公司（以下简称市场管理公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第07538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金尊公司的法定代表人郑春平、委托诉讼代理人朱文军，被上诉人九洲公司的法定代表人梁安萍，委托诉讼代理人李小平、田舒丹，被上诉人市场管理公司的法定代表人郑春平、委托诉讼代理人胡昌松、张诗蕴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金尊公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。本案一、二审诉讼费用、保全费用由九洲公司负担。事实和理由：一、一审违反法定程序。1、一审判决超出九洲公司的诉讼请求范围。九洲公司在一审起诉时并未对案涉建筑物、构筑物及定作物所有权归属提出确认请求，一审判决却将位于重庆市九龙坡区华龙大道89号仓库（即房屋4栋)及土地上的附属建筑物、构筑物及定作物判归九洲公司所有；九洲公司未请求判令合同解除，一审判决解除合同超越诉请范围；一审超出九洲公司诉请的租金范围判决。九洲公司的诉讼请求为判令金尊公司支付截至2014年4月6日尚欠的租金622567.97元。一审却判决金尊公司支付九洲公司租金3954920.59元。2、一审未经举证质证，擅自认定争议面积内的空地面积，对于应当鉴定的专业问题不予鉴定。可用于建筑的土地面积是本案争议的核心，金尊公司向法院提交了鉴定申请，一审未予鉴定。二、一审基本事实不清。1、一审对租赁物的面积未查清，以《重庆市国有土地使用权出让合同》记载的出让面积作为九洲公司的有权出租面积，显属错误。2、一审径行认定案外人九佳公司占用的空地面积为1700平方米，属于基本事实认定不清。3、一审认定金尊公司违约，属于认定事实不清。金尊公司并没有违约，九洲公司不享有解除权，九洲公司所发的解除合同通知是非法解除合同，不具备解除合同的效力。4、一审法院就建筑物、构筑物、定作物的权利主体没予审理，又在判决主文中认定其所有权归属，属于基本事实认定不清。5、一审判决市场管理公司承担腾房义务，判决主文与说理部分矛盾。三、关于金尊公司反诉请求的裁判错误。对场地面积争议事实未审理清楚的情形下，驳回金尊公司的反诉请求，属于事实认定不清。对于金尊公司反诉主张的损失鉴定问题不予鉴定，属于程序严重违法。四、一审判决违约金过高。九洲公司辩称，1、一审判决内容并没有超出九洲公司的一审诉讼请求范围。一审判决地上附属建筑物、构筑物及定作物均归九洲公司所有，属于九洲公司提出的第二项诉请内容之一。一审判决解除双方的合同关系，是其依职权对合同解除条件何时成就的审查认定，并未超出九洲公司的一审请求范围。金尊公司长期、持续、恶意拒付租金，存在违约行为。金尊公司也明确表示其不再履行交付租金的合同义务。案涉合同已具备约定和法定的解除条件。一审判决金尊公司承担的租金数额并未超出九洲公司的请求范围。2、金尊公司认为基本事实认定不清的理由不能成立。一审对于租赁地块面积数量的事实认定清楚，其据此作出九洲公司已按约足额提供了租赁标的物的认定意见并无不当。金尊公司长期持续拒付巨额租金，一审认定其根本性违约并无不当。将租赁地块（含空地）上的附属建筑物、构筑物、定作物判归九洲公司所有，是在有充分法律依据、合同依据以及事实依据的基础上作出，并无不当。一审同时判决市场管理公司承担腾房义务并无不当。3、一审判决九洲公司承担的违约金性质的责任仅有300万元，并不存在违约金过高的情形。市场管理公司辩称，金尊公司与市场管理公司是独立的法人，市场管理公司投入了资金在场地上建了建筑物、构筑物。九洲公司向金尊公司交付的土地面积不足，一审法院应对此问题进行鉴定。地上的构筑物大量是市场管理公司出资修建的，一审在未查明权属的情况下判给九洲公司不当。九洲公司向一审法院起诉请求：1、确认其与金尊公司之间的租赁合同于2014年4月6日解除；2、解除其与金尊公司以及市场管理公司之间的事实租赁关系，并判决金尊公司与市场管理公司立即腾退、搬离占用的仓库、场地及空地，并将租赁物按现状返还给九洲公司；3、判决金尊公司支付截止至2014年4月6日尚欠的租金622567.97元；4、判决金尊公司与市场管理公司给付从2014年4月6日至实际腾退房屋、场地及空地为止（暂计算至2015年4月6日）的房屋及场地使用费5379706.13元；5、判决金尊公司给付九洲公司违约金300万元，并补缴6个月免租期的租金11739853.07元；、6、给付九洲公司律师费50万元并承担本案诉讼费、保全费及反诉费。金尊公司向一审法院反诉请求：1、继续履行合同，并承担违约损失暂计10万元；2、承担租金损失暂计2820000元；3、请求从2014年9月起不支付实际承租面积少于合同约定面积相对应的租金；4、请求返还电力设施费及利息共计323787.79元；5、给付律师费5万元并承担本案诉讼费及反诉费。一审法院认定事实：2013年4月6日，九洲公司与金尊公司签订《仓库、场地租赁合同》，约定九洲公司将自己所有的位于重庆市九龙坡区华龙大道89号的仓库、场地及空地租赁给金尊公司经营使用（其中空地未收费），租期8年，从2013年4月9日至2021年4月8日止，并同时约定金尊公司缴纳300万元履约保证金后，合同才生效，2013年4月9日，金尊公司向九洲公司交纳履约保证金300万元，合同即生效，之后九洲公司随即将上述租赁物按现状交付金尊公司使用，双方同时签署了交接清单。市场管理公司系该经营场地的管理公司。双方签署的合同第1.1.1条约定，甲方（以下均指九洲公司）出租给乙方（以下均指金尊公司）的仓库面积为70558.11平方米;1.1.2条约定，甲方出租给乙方的场地（即可用于建筑的土地面积）为23000平方米，乙方在可建面积内修建建筑物，另约22000平方米空地为绿化、公路、停车场用地（该部分用地不收费）乙方可按规划局审批使用；2.2条约定，甲方给予乙方6个月免收租金期限；3.1.1.2条约定，仓库计租面积70558.11平方米，计租价为第1—3年按19.6元每月每平方米计算，第4—5年逐年递增7%，第6—8年按22.5元每月每平方米计算逐年递增10%，场地计租面积为23000平方米，计租价为第1—3年按24.8元每月每平方米计算，第4—5年逐年递增7%，第6—8年按28.4元每月每平方米计算逐年递增10%，上述租金为含税价，承租期内，若税率调整，则含税租金作相应调整；3.2.1条约定，租金应当按时足额缴纳，第一、二年度分两次缴纳，以后按年一次性付清，先缴后用，乙方应于该期租金对应租期开始前10日内缴纳；3.4.6条约定，乙方应当给付甲方应当分摊的配电房的电力设施费、水电损耗及利息等费用；6.7条约定，乙方在租赁物及未收租金的空地上建筑或临时搭建构筑物、建筑物、定作物等其他一切地上附着物，乙方应当在本合同履行届满之日起10内拆除完毕，若因乙方原因导致本合同提前终止，上述一切地上附着物均归甲方所有，因甲方原因导致本合同提前终止，甲方应当赔偿乙方修建上述附着物的建筑费用，9.1.1条约定，租赁期间，乙方擅自提前终止合同，或因乙方未按时足额缴纳租金导致合同解除，乙方应赔偿甲方所有损失，并补缴6个月免租期的租金，且履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修、空地平场、地面建筑物、停车场、绿化等归甲方所有，若甲方擅自提前终止合同，甲方应当赔偿乙方及商户的全部装修费用、搬迁费用、地上附着物的建筑及拆除费用，另双倍赔偿乙方6个月免租期租金，并返还履约保证金；9.3.2条约定，乙方未按时足额缴纳租金，甲方有权解除并终止合同，乙方应在甲方发出解除通知书后10日内无条件撤出，且甲方不予退还履约保证金300万元，乙方并应当赔偿甲方由此造成的所有损失；9.3.3条约定，任何一方违反本合同致对方受到损失，违约方应全额赔偿对方损失；9.3.6约定，违约方应赔偿对方诉讼费、律师费、咨询费、调查费等费用。双方同时签署了租赁物租金核算表(合同附件一)及租赁物现状交接清单（合同附件二），并按现状进行了交接。一审另查明，截止2014年4月5日，金尊公司应当缴纳租金23459886.83元（含应于2014年3月25日前缴纳的第二年上半年度租金11720033.76元）,但金尊公司同期实际交纳租金为11125000元，因金尊公司未按照合同约定及时足额缴纳租金，九洲公司在催收无果的情况下，于2014年4月6日向金尊公司发出解除合同通知书，金尊公司于4月7日签收，之后金尊公司截止2015年4月23日又陆续支付20100000元，后至一审庭审结束金尊公司未再支付，因双方约定对租赁物是先交费后使用的原则，故截止2016年4月，金尊公司实际还应缴纳约2744万元，该费用至一审庭审结束，金尊公司与市场管理公司均未缴纳，在实际支付租金的过程中，金尊公司与市场管理公司均有支付租金的行为。一审审理中，一审法院询问金尊公司与市场管理公司是否愿意交纳租金或者将租赁物返还九洲公司，金尊公司与市场管理公司以九洲公司未按合同约定面积交足土地为由均不同意。另根据渝地（2004）合字（九区）第263号《重庆市国有土地使用权出让合同》约定，九洲公司拥有位于重庆市高新区九龙园区B区（即重庆市九龙坡区华龙大道89号）共计80920.4平方米的土地使用权，其中建筑面积58029.5平方米为有偿出让，有产权证。九洲公司出租给金尊公司的租赁物为仓库及场地，其中仓库（即房屋4栋）建筑面积共计70558.11平方米（有产权证），占地26523.7平方米，剩余土地面积54396.7平方米（其中31505.8平方米有产权证），在这剩余的54396.7平方米中，其中作为租赁物出租给金尊公司使用并收取租金的为23000平方米（有产权证），另约22000平方米空地九洲公司不收取租金交由金尊公司无偿使用。一审另查明，租赁物仓库、场地及空地上的附着物（即建筑物、构筑物、定作物）中除交接清单中所列本属九洲公司方的以外均为金尊公司所建；九洲公司在一审庭审中陈述同意返还金尊公司反诉的电力设施费和利息共计323787.79元，并请求该费用在金尊公司应当给付九洲公司的费用中予以冲减。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。九洲公司与金尊公司签订的《仓库、场地租赁合同》及附件一、附件二均是双方的真实意思表示，且其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，九洲公司将自己所属的房屋和土地按现状出租给金尊公司使用，并办理了交接手续，至此，九洲公司已全部履行了合同约定的交付义务。金尊公司接受租赁物并予以使用，理应按照约定足额支付租金，但金尊公司截止2016年4月尚有约2744万元租金未支付，已构成违约，且金尊公司的违约足以造成九洲公司签订合同的根本目的不能实现，该违约属根本性违约，故九洲公司据此按照双方的约定，依法请求解除合同，理由正当，证据充分，且于法有据，予以支持。合同解除后，租赁物使用人应当将租赁物及租赁物上的附着物（即建筑物、构筑物、定作物）给付九洲公司，但金尊公司与市场管理公司分别作为租赁物的承租人和管理人均未按合同约定履行自己的义务，故现九洲公司起诉要求金尊公司与市场管理公司归还租赁物以及租赁物上的附着物（即建筑物、构筑物、定作物）归其所有的请求，理由正当，证据充分，予以支持。关于金尊公司在答辩中称，出租的场地及空地面积不足的问题，九洲公司依据渝地（2004）合字（九区）第263号《重庆市国有土地使用权出让合同》约定，已经依法享有80920.4平方米的土地使用权，因修建房屋占用土地26523.7平方米，剩余54396.7平方米土地，即使扣除第三方重庆九佳农业有限公司机房用地和所占空地（共计约1700平方米）外，所剩余的土地亦超过了合同约定的应当由九洲公司提供的收取租金的面积23000平方米和不收租金的面积约22000平方米之和，且金尊公司与市场管理公司亦未提供其它充分证据证明九洲公司所交付的租赁物面积不足，故金尊公司与市场管理公司的辩称，没有事实依据，不予采信。关于金尊公司在答辩中称，在九洲公司提供的场地上，不能修建起23000平方米的房屋的问题，九洲公司从重庆市国土资源和房屋管理局受让和行政划拨取得的土地建筑面积，该建筑面积系可用于建筑的土地面积，而九洲公司提供给金尊公司的亦是可用于建筑的土地面积，且九洲公司未在合同中承诺必须修建23000平方米的房屋，金尊公司取得土地后，是否修建以及修建多少面积，九洲公司根本无权决定，亦不在其控制范围，故金尊公司的此项辩称，无事实依据，不予采信。关于九洲公司起诉金尊公司给付租金622567.97元的问题，经双方核对，截止2014年4月6日，金尊公司尚欠614853.07元租金未支付，故九洲公司要求金尊公司给付租金的理由正当，证据充分，予以支持。关于九洲公司起诉要求金尊公司与市场管理公司给付2014年4月7日至2015年4月6日期间租赁物的使用费5379706.13元的问题，金尊公司至今一直持续使用租赁物，理应给付租金，该期间的租金按照合同约定经计算为23440067.52元，现金尊公司已给付20100000元，尚欠3340067.52元未付，故九洲公司起诉要求金尊公司给付租金，理由正当，予以支持，但计算金额有误，应以3340067.52元为准。但市场管理公司并非本案合同相对人，其只是接受金尊公司的委托对租赁物进行管理，故其在不应承担给付租金的责任。关于九洲公司起诉金尊公司补缴6个月免租期租金11739853.07元的问题，按照合同9.1.1的约定，因金尊公司违约导致合同解除，金尊公司应当补缴6个月免租期的租金共计11720033.76元，九洲公司的此项请求，予以支持，但金额计算有误，应以11720033.76元为准。关于违约金和律师费问题，九洲公司与金尊公司在合同9.1.1和9.3.6条中约定，一方违约致使合同不能履行，另一方不予退还履约保证金，且应承担对方因此而支付的律师费，现金尊公司违约，九洲公司要求金尊公司承担3000000元违约金（即不予退还履约保证金）和给付500000元律师费的请求，理由正当，于法有据，予以支持。关于金尊公司反诉请求九洲公司返还电力设施费及利息共计323787.79元的问题，虽然九洲公司与金尊公司已在合同3.4.6中约定，金尊公司应当支付由其分摊的电力设施费、水电损耗及利息等费用，但在一审庭审中，九洲公司当庭表示愿意返还该费用，对此，予以尊重。至于金尊公司反诉的其他诉讼请求，因属金尊公司违约，且无事实依据，不予支持。在我国市场经济运行体制中，诚实信用原则是每一个民事主体行使权利、履行义务应当遵循的基本原则，也是法律所肯定并鼓励的，只有遵循了诚实信用原则，社会经济秩序才能持续、安全运行。纵观本案，九洲公司全面履行了自己的合同义务，遵循了诚信原则，其行为是值得肯定的，亦是社会所褒扬的，理应受到法律的保护。据此，判决：“一、原告重庆九洲印务有限责任公司与被告重庆金尊机电有限公司于2013年4月6日签订的《仓库、场地租赁合同》于2015年5月7日予以解除；二、被告重庆金尊机电有限公司、被告重庆新金尊市场管理有限公司于本判决生效后10日内将位于重庆市九龙坡区华龙大道89号的房屋4栋及场地、空地归还原告重庆九洲印务有限责任公司；三、位于重庆市九龙坡区华龙大道89号仓库(即房屋4栋)及土地上的附属建筑物、构筑物及定作物均归原告重庆九洲印务有限责任公司所有；四、被告重庆金尊机电有限公司于本判决生效后10日内给付原告重庆九洲印务有限责任公司租金3954920.59元及6个月免租期租金11720033.76元；五、被告重庆金尊机电有限公司于本判决生效后10日内给付原告重庆九洲印务有限责任公司违约金3000000元；六、被告重庆金尊机电有限公司于本判决生效后10日内给付原告重庆九洲印务有限责任公司律师费500000元；七、原告重庆九洲印务有限责任公司于本判决生效后10日内返还被告重庆金尊机电有限公司电力设施费及利息323787.79元；（以上四、五、六、七项品迭后，被告重庆金尊机电有限公司实际应当给付原告重庆九洲印务有限责任公司18851166.56元）八、驳回原告重庆九洲印务有限责任公司的其他诉讼请求；九、驳回被告重庆金尊机电有限公司的其他反诉请求。”本院二审期间，市场管理公司举示了合同书、发票、领款单、结算清单、承兑汇票等证据，拟证明案涉租赁土地上的附属建筑物、附作物及定作物系市场管理公司出资修建的，其所有权并不属于九洲公司。金尊公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可。九洲公司认可上述证据的真实性，但认为该证据与本案无关，依据九洲公司与金尊公司的租赁合同约定，因金尊公司原因导致合同终止或者解除地上的构筑物、附作物等都无偿归九洲公司所有。九洲公司举示了装修协议、公告、照片各一份，拟证明九洲公司与金尊公司签订了合同约定金尊公司可以在承租土地上修建附作物，同时约定因承租人原因导致合同解除和终止时，地上所有的构筑物、定作物等都无偿归九洲公司所有。九洲公司在签订协议后，在租赁场地张贴了公告，公示了九洲公司与金尊公司的合同关系以及承租人未按时足额缴纳租金导致合同终止应承担的法律后果，故无论地上构筑物、附作物由谁搭建，其法律后果均应由金尊公司享有或承担。金尊公司认可装修协议的真实性，不认可该证据的证明目的，认为金尊公司只是招商管理和经营人，具体的装修需要以招商成功后由商家进行。不认可公告和照片的真实性。市场管理公司认可装修协议的真实性，不认可证明目的，根据协议的约定不能表明实际构筑物、定作物的出资人是何方，现市场管理公司有证据证明其系构筑物、定作物的权利人。金尊公司与市场管理公司均不认可公告与照片的真实性。对于九洲公司举示的装修协议以及市场管理公司举示的证据的真实性本院予以确认。对于九洲公司所举示的公告，应未加盖乙方金尊公司的印章，金尊公司与市场管理公司也未认可，本院对该证据的真实性不予确认。对于九洲公司所举示的照片，该照片并不能显示拍摄的时间与张贴的具体位置，对该证据的真实性本院不予认可。本院二审审理期间，市场管理公司以已另行就案涉土地上的建筑物、构筑物及定作物的权利归属事宜提起诉讼为由，申请中止本案的审理。九洲公司不同意中止审理。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，九洲公司与金尊公司之前签订的《仓库、场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。金尊公司上诉认为九洲公司交付的场地面积小于承租的面积，但九洲公司在与金尊公司签订租赁合同后，向金尊公司移交租赁场地时与金尊公司办理了交接手续。九洲公司与金尊公司在《仓库、场地租赁合同》中约定，九洲公司出租给金尊公司的场地（即可用于建筑的土地面积）为23000平方米，金尊公司在可建面积内修建建筑物，该约定仅表明九洲公司需按约提供给金尊公司23000平方米的土地，该土地需保证金尊公司可以用于修建建筑物，但并未约定金尊公司可以在该土地上修建起23000平方米的建筑物，金尊公司以此为由认为九洲公司提供的土地不符合合同约定无事实依据。九洲公司拥有土地使用权的土地面积为58029.5平方米，已用于修建仓库的面积为70558.11平方米，占地26523.7平方米，即九洲公司尚余31505.8平方米的土地可以用于修建房屋。一审审理过程中，一审法院曾就土地租赁面积问题进行了现场勘验，估算出重庆九佳农业有限公司占用的土地面积大约为1700平方米，金尊公司与市场管理公司对此未提异议，且即使扣除重庆九佳农业有限公司占用的土地面积，九洲公司交付给金尊公司可以用于修建房屋的土地面积仍然高于23000平方米，故九洲公司就租赁土地的交付问题并不存在违约行为。金尊公司在接受承租土地及房屋后，应当按照合同约定履行租金的支付义务，但截至2014年4月6日，金尊公司尚欠租金3340067.52元未付，且表示不再向九洲公司支付所欠的租金，故金尊公司欠租的行为已构成根本违约，九洲公司提起诉讼要求解除其与金尊公司之间签订的《仓库、场地租赁协议》应予支持，一审判决合同于2015年5月7日解除并无不当。九洲公司与金尊公司在《仓库、场地租赁协议》第6.7条约定，金尊公司在租赁物及未收租金的空地上建筑或临时搭建构筑物、建筑物、定作等其他一切地上附作物，金尊公司应当在本合同履行届满之日起10日内拆除完毕，若因金尊公司原因导致本合同提前终止，上述一切地上附作物均归九洲公司所有，因九洲公司原因导致本合同提前中止，九洲公司应当赔偿金尊公司修建上述附作物的建筑费用。现双方《仓库、场地租赁协议》因金尊公司违约导致解除，地上的构筑物、定作物等均应归九洲公司，一审将其判归九洲公司所有，虽然超越了九洲公司诉讼请求的范围，但对构筑物、定作物等的归属问题并不产生实质影响。市场管理公司举示了相关的证据证明地上构筑物、定作物部分系由其出资修建，根据合同相对性原则，《仓库、场地租赁协议》仅约束九洲公司与金尊公司，市场管理公司的出资修建行为与九洲公司无关，市场管理公司可依据其与金尊公司之间的合同约定，另行向金尊公司提出权利主张。金尊公司上诉认为一审判决的违约责任过重，一审判决由金尊公司支付违约金、免租期的租金均系依据九洲公司与金尊公司的租赁合同约定，并未加重金尊公司的责任负担。此外，市场管理公司申请中止本案的审理，本案系九洲公司与金尊公司之间的租赁合同纠纷，市场管理公司并非租赁合同的相对方，其所提起的另案诉讼的判决结果对本案并不产生影响，故对于市场管理公司中止本案审理的请求，不予准许。综上所述，金尊公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143489元，由上诉人重庆金尊机电有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊仕琼代理审判员 芦明玉代理审判员 夏兴芸二〇一六年九月二十二日书 记 员 赵 曦 更多数据：