（2016）粤1972民初4411号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2018-07-19
案件名称
郑彩苓与东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑彩苓,东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初4411号原告：郑彩苓，女，汉族，1970年2月5日出生，住广东省东莞市，委托代理人：杨志诚，广东纬韬律师事务所律师；委托代理人：刘铸韵，广东纬韬律师事务所实习律师；被告：东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇环岗村，组织机构代码为61834415-5。法定代表人：周伟淦，系该公司董事长。委托代理人：严伟，广东旗峰律师事务所律师。委托代理人：路芳，广东旗峰律师事务所律师。原告郑彩苓诉被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称“冠亚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由审判员叶汉光适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判员叶汉光担任审判长，与代理审判员刘超、人民陪审员叶伟强组成合议庭，于2016年9月12日组织了庭前调查及证据交换，并公开开庭进行了审理。原告郑彩苓的委托代理人杨志诚，被告冠亚公司的委托代理人严伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑彩苓诉称：2012年2月7日，郑彩苓与冠亚公司签订了《商品房认购书》，同年3月3日签订《商品房买卖合同》，由郑彩苓向冠亚公司购买东莞市××街镇湖景路海逸豪庭御峰2226号整栋房屋，合同约定：该商品房属预售，按整栋出售，建筑面积321平方米，单价为每平方米20021.12元，总金额为6426780元；以分期付款方式，楼款1928034元（30%)，于2012年3月2日前付清，楼款4498746元（70%)于2012年5月1日前付清。此外，合同还约定了房屋交付期限为2013年6月30日前，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料，以及出卖人逾期交房应承担的违约责任、出卖人的保修责任等。合同签订后，郑彩苓依约付清了全部房款。2013年6月30日，冠亚公司通知郑彩苓收楼，郑彩苓遂于当天前往验房。到现场后，郑彩苓发现涉案房屋的多处墙壁、梁存在裂缝，多个裂缝存在渗漏水现象等严重质量问题，双方在当天未能完成交房。之后郑彩苓多次向冠亚公司交涉，要求尽快修复，但由于冠亚公司负责销售、工程维修、财务部门之间相互推诿，针对案涉房屋的质量问题一直未处理，导致郑彩苓无法收楼使用。由于郑彩苓是冠亚公司的大客户，郑彩苓及亲属共向冠亚公司购买了10套房屋。所以，2014年6月16日，冠亚公司的工作人员组建一个微信群，协商维修房屋的质量问题。但此后冠亚公司以公司内部审批为由一直拖延，直至2015年7月才进行了初步修复。然而郑彩苓前往验收房屋时，发现原有裂缝扩大再次开裂、有新的裂缝产生、渗漏水问题仍没有解决，所以双方仍未完成交收房屋。2015年12月8日，冠亚公司通知郑彩苓再次去验楼，郑彩苓到现场后发现冠亚公司根本没有对房屋进行维修，房屋的裂缝和渗漏水现象比此前更加严重。冠亚公司只是在裂缝和渗漏的部位涂抹白灰，以此糊弄业主。郑彩苓此时才发现问题的严重性,遂要求冠亚公司委托专业鉴定机构对房屋进行检验，但冠亚公司仍是推诿扯皮。无奈，郑彩苓只能于2015年12月29日委托广州天玑房地产咨询服务有限公司对10间房屋进行质量检验，并于2016年1月13日向冠亚公司发送律师函，告知10间房屋存在的质量问题及相关赔偿要求。但在与冠亚公司多次协商后，冠亚公司仍是拒绝维修和赔偿，郑彩苓遂于2016年3月11日就其中6间房屋提起诉讼，要求相关维修和赔偿，同时郑彩苓也向东莞市住房和城乡建设局投诉10间房屋存在严重的质量问题。2016年3月21日，东莞市住房和城乡建设局会同市工程质量监督站的工作人员对郑彩苓的10间房屋进行现场质量查勘，确认10间房屋都存在墙壁裂缝、渗漏水、空鼓等质量问题，要求业主与开发商协商确定维修方案后再进行维修。但冠亚公司未经郑彩苓同意维修方案后自行对10间房屋进行所谓维修，2016年4月6日，东莞市住房和城乡建设局的工作人员再次来到10间房屋现场，经现场质量查勘后，确认房屋存在墙壁裂缝、渗漏水、空鼓等质量问题，开发商单方进行维修。随后，郑彩苓在房屋现场看到冠亚公司表面是维修，实则是掩盖质量问题，进行的所谓维修并不能彻底解决房屋存在的质量问题。郑彩苓认为，冠亚公司出卖给郑彩苓的房屋存在严重的质量问题，在郑彩苓多次交涉后，仍没有彻底修复，而且房屋质量问题愈加严重，导致郑彩苓至今无法收楼装修使用。因冠亚公司出售房屋的严重质量问题，给郑彩苓造成了巨大经济损失，该损失不仅包括直接损失，还包括房屋贬值损失、租金收益等可得利益损失。郑彩苓请求法院判令：1.冠亚公司对东莞市××街镇湖景路海逸豪庭御峰2226号房屋墙、梁、屋顶斜面等存在的空鼓、裂缝、渗漏水等质量问题按照鉴定机构确定的修复方案进行限期修复；2.冠亚公司赔偿郑彩苓因房屋质量缺陷造成的房屋贬值损失50万元（具体数额以评估机构的评估为准）；3.冠亚公司赔偿郑彩苓因房屋质量缺陷导致延期使用的经济损失36万元（参照同地段同类房屋租金标准计算，具体数额以评估机构的评估为准。现暂以每月租金15000元为标准，自2013年7月1日计至房屋验收合格交付之日止，现暂计两年）；4.冠亚公司承担涉案房屋约定交楼之日至验收合格交付之日的物业管理费用，即赔偿原告46224元（每月管理费为6元每平方米，面积321平方米，自2013年7月1日计至房屋验收合格交付之日止，现暂计两年)；5.冠亚公司赔偿郑彩苓验房费用1203.75元；6.本案诉讼费用、鉴定费用全部由冠亚公司承担。被告冠亚公司答辩称：一、案涉商品房已具备法定和约定的交付条件，冠亚公司在合同约定的交付期限内向郑彩苓交付案涉商品房，不存在违约，依法无须赔偿郑彩苓所主张的相关损失。1.案涉商品房所属工程已依法取得《竣工验收备案证书》，完全具备法定和约定的商品房交付条件。首先，根据冠亚公司提交的建备证字第441900201212190019号《竣工验收备案证书》及《楼盘（幢）地址明细表》显示，郑彩苓向冠亚公司购买的位于东莞市××街镇湖景路海逸豪庭御峰2226号商品房属于御峰B1型（景翠径13号）工程项目，而该工程项目已于2012年11月23日进行竣工验收，并于2012年12月19日取得东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》，案涉商品房所属工程项目竣工经验收合格，显然已具备了法定的交付条件。其次，根据案涉《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，案涉商品房经验收合格既具备了法定的交付条件。结合前述工程已竣工验收合格的事实可见，该商品房也具备了合同约定的交付条件。故，案涉商品房已完全具备法定和约定的商品房交付条件。2.冠亚公司依约于交付期限内通知郑彩苓收楼，郑彩苓逾期不予收楼使用，由此产生的相关损失应由郑彩苓自行承担，冠亚公司依法无须承担。根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，冠亚公司于2013年6月30日通知郑彩苓收楼，完全履行了合同约定之义务。但郑彩苓在冠亚公司依约通知其收楼后，虽有到场但却以案涉商品房存在质量问题而未及时收楼使用。无论案涉商品房是否存在郑彩苓所主张的质量问题，只要案涉商品房符合法定和约定的交付条件，且不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条所规定的“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用”和“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形，郑彩苓作为买受人依法依约都应当予以收楼。退一步讲，即使郑彩苓所主张的案涉商品房存在的质量问题完全属实，这些质量问题也只是案涉商品房存在的质量瑕疵，不属于“房屋主体结构质量不合格”和“严重影响正常居住使用”的情形，不影响郑彩苓收楼后的正常装修使用。若案涉商品房确实存在郑彩苓所述之质量瑕疵，冠亚公司依法依约也只须在保修期限内对属于保修范围的质量问题承担保修责任。综上，冠亚公司依约在交付期限内向原告交楼，不存在任何违约行为。故，郑彩苓在本案中所主张的延期使用的经济损失和物业管理费等损失均系郑彩苓逾期不收楼所造成，与冠亚公司无关，冠亚公司依法无须承担。二、即使案涉商品房经鉴定机构鉴定存在郑彩苓所称之质量问题，郑彩苓所诉请的大部分诉求也是无事实和法律依据的，依法不应当获得法院支持。1.案涉商品房是否存在质量问题，有赖于鉴定机构出具的鉴定结论的证实，否则郑彩苓的全部诉求均无相关事实依据予以支撑。若鉴定机构出具的鉴定意见显示案涉商品房并不存在郑彩苓所主张的严重质量问题，则郑彩苓的所有诉求均不应获得法院的支持。反之，若鉴定机构出具的鉴定意见显示案涉商品房确实存在郑彩苓所主张之严重问题或存在一些质量瑕疵，则冠亚公司依法应当承担这些问题或质量瑕疵给郑彩苓造成的相应的损失。2.即使案涉商品房经鉴定机构鉴定存在严重的质量问题，郑彩苓所主张的部分诉求也因缺乏相关的事实和法律依据，不应获得法院支持。（1）关于诉求一：若经鉴定机构鉴定案涉商品房确实存在郑彩苓所称之质量问题，且鉴定之后已经出具了相应的修复方案。则，冠亚公司依法应当承担相应的保修责任，但冠亚公司所承担的保修责任应当是在保修期内属于保修范围的质量问题。凡是超出冠亚公司在《商品住宅质量保证书》中所承诺的保修范围和保修期限的质量问题，冠亚公司依法无须予以修复。（2）关于诉求二：郑彩苓所主张的因房屋质量缺陷所造成的房屋贬值损失50万元，与诉求一是重复、冲突的。案涉商品房若修复了，就不存在贬值损失；反之，如考虑贬值损失，就不应当支持修复。故，该诉求二依法应当予以驳回。（3）关于诉求三：因房屋质量缺陷导致延期使用的经济损失是否予以支持以及支持的损失金额为多少有赖于两个方面的鉴定结果。首先冠亚公司是否要承担郑彩苓延期使用的损失应当以质量鉴定结论为据。如前所述，即使案涉商品房经鉴定存在质量问题，但若该质量问题没有达到“房屋主体结构质量不合格”或“严重影响正常居住使用”的状况，则案涉商品房的质量问题并不影响郑彩苓正常收楼和装修使用，此种状况下的质量问题并不必然造成郑彩苓延期使用以及延期使用的经济损失。故，案涉商品房存在此种状况下的质量问题，冠亚公司依法无须承担郑彩苓因未及时收楼而导致延期使用的经济损失。其次，冠亚公司具体应承担的经济损失赔偿金额，有赖于鉴定机构出具的损失评估结果。若案涉商品房存在的质量问题确实导致了郑彩苓无法正常装修使用，则冠亚公司应当依法承担由此给郑彩苓造成的经济损失。但法院在认定郑彩苓的相关经济损失时，除参考鉴定机构出具的有关租金评估的报告外，还应当综合考虑各方面的因素（如客观上存在的有价无市的现状等）酌情认定郑彩苓的相关经济损失。（4）关于诉讼求四：物业管理费用等问题，属于郑彩苓与物业管理公司之间的物业管理服务关系的范畴，与本案的商品房销售合同纠纷，并非统一法律关系。因而，郑彩苓的这一诉求不应当在本案中予以处理。同时，从郑彩苓与物业管理公司之间的物业管理服务关系来讲，物业管理公司对整个小区的绿化、维护、安保等的管理和服务一直都提供，并不因郑彩苓不收楼而不发生物业管理服务。因而，物业管理费是必然会发生的。（5）关于诉求五：验房费用并非必然因案涉商品房的质量问题所导致。即使冠亚公司提供的案涉商品房不存在任何商品质量问题，郑彩苓基于保障自身权益的考虑，在收楼时聘用专业人员验房都会产生该验房费用。另，郑彩苓对于案涉房屋的鉴定已经实际撤回，郑彩苓现有的证据无法证明案涉房屋不符合交付的约定的情形。本院经审理查明：2012年3月3日，郑彩苓与冠亚公司签订一份商品房买卖合同，约定郑彩苓购买冠亚公司开发的东莞市××街镇湖景路海逸豪庭御峰2226号房，建筑面积321平方米，房价款为6426780元。上述合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任…。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。上述合同签订后，郑彩苓依约付清了全部购房款。郑彩苓称，冠亚公司于2013年6月30日通知收楼，郑彩苓当天进行验房的时候发现涉案房屋的多处墙壁、梁存在裂缝，多个裂缝存在渗漏水现象等严重问题，双方在当日未能完成交房，郑彩苓也多次向冠亚公司进行反映。冠亚公司确认涉案房屋确实存在渗漏水等问题，但认为不属于房屋主体结构的质量问题，也不属于严重影响居住的质量问题，仅仅是质量瑕疵，且已经于2016年6月底修复。经查，针对郑彩苓的投诉，冠亚公司工作人员于2014年6月16日组建一个微信群，协商维修郑彩苓所购房屋的质量问题，之后冠亚公司也进行了多次维修，但郑彩苓认为没有修复故而拒绝收楼。2015年12月8日，冠亚公司通知郑彩苓再次去验楼，双方到现场后对房屋的现状进行了重新确认并形成了一份验收记录表，验收记录表上记载了开裂、色差、渗水、水印、裂纹、收口差、锈迹、掉漆等问题，郑彩苓还拒绝在验收记录表上签字。之后郑彩苓于2015年12月29日委托广州天玑房地产咨询服务有限公司进行房屋质量检验并支出了验房费1203.75元，该公司就涉案房屋的墙地面工程及门窗工程进行检测，检测结果为墙地面存在多处掉漆、裂缝、空鼓、色差、水迹、渗水等问题，门窗存在开裂、色差、破损、松动、锁不上等问题，并就上述问题提出了整改建议。2016年1月19日至27日期间，郑彩苓与冠亚公司的工作人员进行了多次沟通，冠亚公司表示郑彩苓及其亲属所购买的十套房子有部分过了执修期，确认除了渗水外，还存在外墙色差、裂缝等很多问题，还表示维修需要招标，时间会比较长，考虑就物业费向香港总公司申请减免。2016年3月10日，郑彩苓就涉案房屋存在的问题向东莞市住建局投诉，该局回复如下“一、我局工作人员于2016年3月21日在现场会同业主本人、开发商和厚街质监组对厚街海逸豪庭御峰D1期业主反映房子屋顶出现漏水、墙面多次出现裂缝的问题进行核查。经现场核查，该房屋存在屋顶有渗漏痕迹、1-3层墙面抹灰出现裂缝、部分窗边玻璃胶开裂的情况；二、处理意见经开发商与业主协商，基本达成初步处理意见，各业主与开发商共同对房屋进行检查，对存在上述问题或其他质量问题的由双方确认签名，再由开发商出具维修方案经双方确认后处理，我局将对处理结果继续跟进”。东莞市住建局还就御峰D1期业主反映的问题于2016年3月21日、4月6日两次去到现场，其中2016年4月6日现场检查核实为：1.该房屋存在屋顶有渗漏痕迹、1-3层墙面抹灰出现裂缝、部分窗边玻璃胶开裂的情况；2.外墙涂料局部空鼓、开裂、渗漏；3.部分房屋已开始维修。冠亚公司称已于2016年3月开始对涉案房屋重新进行了一次全面维修并于2016年6月底彻底修复。郑彩苓称，冠亚公司的本次维修未经其同意，是单方维修，且郑彩苓没有钥匙无法进入室内查勘，但从外观来看，冠亚公司在2016年6月底的维修确实比较彻底，用于维修的排架也全部拆除了，郑彩苓咨询了专业人士得知，本次维修后的一年内应该无法检测是否存在质量问题。另查，郑彩苓于2016年4月28日向本院提起诉讼，并申请对以下三项内容进行鉴定评估：第一，确定涉案房屋是否存在如下质量问题，请求鉴定的内容为：1.对案涉的东莞市××街镇湖景路海逸豪庭御峰2226号房屋的所有裂缝、空鼓、渗漏水部位进行实地检测，确定裂缝、空鼓、渗漏水的具体部位、状况及形成原因；2.对案涉的房屋裂缝部位取样鉴定以确定混凝土强度是否达到图纸设计标准以及取样鉴定内墙砖是否达到图纸设计标准；3.对案涉的房屋鉴定出来的质量问题出具修复方案和修复费用；第二、从2014年1月1日到2016年5月1日，案涉房屋如果用于租赁用途的租赁市场价格出具评估报告；第三，对涉案房屋存在裂缝、空鼓、渗漏水等质量问题导致的贬值损失进行评估，采取抛开房屋自然上涨的价格因素，将房屋购买时的价值与鉴定时的价值对比得出。后郑彩苓向本院撤回了对第一项鉴定的申请，仅保留了第二项租金损失及第三项贬值损失的评估。郑彩苓当庭称，基于起诉后冠亚公司已经对涉案房屋的渗漏水、裂缝、空鼓进行维修，郑彩苓经过相关专业咨询，得知如冠亚公司进行修复，短则一年是无法鉴定出质量问题的，故暂时撤回涉案房屋的质量问题、修复方案和修复费用的鉴定。本院将上述两项鉴定评估事项委托给广东恒之信土地房地产评估有限公司进行评估，广东恒之信土地房地产评估有限公司回复本院称贬值损失的评估超出了该机构的业务范围，无法客观评估贬值损失，且该机构未充分掌握涉案房产所在区域内相似房产2014年1月至2016年5月的历史租赁市场价格资料，很难给出客观的的租赁价格意见。庭审中，双方均确认在其他案件中有就海逸豪庭御峰4052号面积447平方米毛坯房屋有委托相关机构对租金进行鉴定，并得出租金12069元/月的结论。郑彩苓认为可以参考其他案件中的租金标准计算。冠亚公司则认为虽然在其他案件中评估机构对海逸豪庭御峰4052号面积447平方米房屋作出了12069元/月的租金标准，但冠亚公司对该结论不予认可，因为该案的房屋与涉案房屋都是毛坯房，装修的程度会影响租金幅度，另案的租金标准不能作为本案的租金依据，冠亚公司还认为不应该支持贬值损失，理由为房屋的质量问题经过修复就不存在，所以也不存在贬值损失。再查，双方均确认涉案房屋的物业管理费为每月6元/平方米。郑彩苓认为物业费损失应由被告承担，冠亚公司则认为物业费属于郑彩苓与物业公司之间的物业服务管理关系范畴，与本案的商品房销售合同不是同一法律关系，且物业管理公司一直都有对整个小区的绿化、维护、安保等提供管理和服务。最后，涉案房屋于2012年12月19日取得了竣工验收备案证书。冠亚公司称，案涉房屋工程竣工后已验收合格，完全符合交付条件，冠亚公司主张已经按约通知郑彩苓收楼，但郑彩苓认为不符合收楼条件故一直未收楼，冠亚公司也一直按照郑彩苓的要求对全部十套房屋进行维修，但是郑彩苓一直推拖拒不收楼。以上事实，有原告郑彩苓提供的商品房买卖合同、认购书、购房款发票、东莞海逸豪庭业主验收记录表、微信群聊语音、聊天截图、提取证据的视频光盘、语音文字版、律师函、快递单、广州天玑房地产咨询服务有限公司验房报告书、验房费发票、录音、文字版内容、房屋现场照片、东莞市住建局受理、回复短信截图、房屋建筑工程质量投诉情况调查表、录音、东莞市住建局关于郑彩苓等的房屋质量问题的书面答复，被告冠亚公司提交的竣工验收备案证书及楼盘（幢）地址明细表，以及本院一审庭审笔录、鉴定笔录、鉴定回复附卷为证。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力。冠亚公司对郑彩苓提供的证据的真实性予以确认，对此本院亦予以确认。根据郑彩苓提供的证据及双方陈述可知，涉案房屋确实曾经存在裂缝、空鼓、渗漏水等质量问题导致未能交楼，虽然郑彩苓并无证据证明上述问题属于房屋主体结构的质量问题，但上述质量瑕疵问题确实严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，郑彩苓有权请求冠亚公司进行修复及赔偿修复期间的相关损失。现双方确认冠亚公司进行了多次维修，冠亚公司认为已经在2016年6月底进行了修复，郑彩苓确认2016年6月底的维修很彻底，还认为自己咨询了专业人士后得知本次维修后的一年内是无法鉴定出来是否有质量问题，并撤回了对房屋质量问题及修复方案的鉴定评估申请，故郑彩苓应当自行承担举证不能的后果，本院对冠亚公司的主张予以采信，认定郑彩苓所主张的涉案房屋质量问题已于2016年6月底修复完毕，并对郑彩苓诉请的第一项不予支持。至于郑彩苓诉请的第二项即因房屋质量缺陷造成的房屋贬值损失，本院认为，房屋已经修复，没有证据证明还存在缺陷，且本院按照郑彩苓的要求委托的鉴定机构均无法对贬值损失进行评估，郑彩苓应承担举证不能的不利后果，本院对郑彩苓诉请的第二项不予支持。至于郑彩苓诉请的第三项即房屋缺陷导致延期使用的经济损失，郑彩苓要求参照同地段的租金标准计算，本院认为，郑彩苓无法入住的损失类似租房损失，故应予以支持。虽然涉案房屋的租金标准无法进行评估，但双方确认在另案中有对同地段的海逸豪庭御峰4052号面积447平方米房屋作出了12069元/月的租金评估，两者均为毛坯房，郑彩苓主张参照该租金标准，并无不妥，本院予以采信，经折算为27元/平方米，具体到本案房屋为8667元/月。至于该损失的计算时间，按照合同约定应于2013年6月30日交楼，但案涉房屋为毛坯房按常理应进行基本的装修后方可入住或放租，本院按照一般的日常生活经验并参照普通装修标准酌定案涉房屋装修期间为6个月，即案涉房屋最早也应在2013年12月底方能装修完毕，因此计算损失也应从2014年1月1日开始计算，郑彩苓的主张从2013年7月1日计算无法入住损失显然不合理。另涉案房屋在2016年6月底进行了修复，故涉案房屋无法入住的经济损失从2014年1月1日起参照8667元/月计算30个月至2016年6月底，为260010元。考虑到郑彩苓已经在合理期间内向冠亚公司进行了投诉并多次催促其进行维修，郑彩苓也多次前往涉案房屋内进行现场复核并委托了广州天玑房地产咨询服务有限公司进行房屋质量进行了检验，还向东莞市住建部门进行了相应的投诉，郑彩苓已经积极采取了各种促使以防止损失的扩大，故郑彩苓对无法入住的损失无需承担责任，全部损失260010元均由冠亚公司承担。至于郑彩苓诉请的第四项即冠亚公司承担涉案房屋约定交楼之日至修复完成之日的物业管理费用，本院认为，郑彩苓延期入住的损失已经通过参照租金的标准进行了弥补，赔付租金的效果类似于入住，且物业公司收取的物业费是针对整个小区的安保、管理、维护所支出，包含了与郑彩苓所购买物业之配套的公共部分设施，郑彩苓在得到租金弥补后理应自行承担物业管理费。至于郑彩苓诉请的第五项即冠亚公司赔偿广州天玑房地产咨询服务有限公司进行房屋质量检验的房屋检测费1203.75元，本院认为，该次检测属于郑彩苓单方委托，冠亚公司在接到郑彩苓投诉后进行了多次维修，对郑彩苓所反映的质量问题也没有进行否认，故房屋检测费属于不必要的开支，应由郑彩苓自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款，判决如下：一、限被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司于本判决生效之日起三日内向原告郑彩苓支付从2014年1月1日起至2016年6月底延期使用东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰2226号房的经济损失260010元；二、驳回原告郑彩苓的其他诉讼请求。如果被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12874元，由原告郑彩苓承担8874元，由被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司承担4000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 叶 汉审 判 长 叶汉光代理审判员 刘 超人民陪审员 叶伟强二〇一六年九月二十二日书 记 员 王碧艳徐鸿活附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。…… 微信公众号“”