（2016）渝05民终6014号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-18
案件名称
王珍与重庆市綦江区金桥镇人民政府房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王珍,重庆市綦江区金桥镇人民政府
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终6014号上诉人（原审被告、反诉原告）：王珍。委托诉讼代理人：陈洁晶，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振强，重庆金牧锦扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市綦江区金桥镇人民政府，住所地重庆市綦江区金桥镇金灵庙1号。法定代表人：张东，镇长。委托诉讼代理人：王开洋，重庆市万盛经开区南桐法律服务所法律工作者。上诉人王珍因与被上诉人重庆市綦江区金桥镇人民政府（以下简称金桥政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第06440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人王珍的委托诉讼代理人陈洁晶、被上诉人金桥政府的委托诉讼代理人王开洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王珍上诉请求：撤销一审判决，改判金桥政府继续履行合同。事实和理由：1.金桥政府称是因为要将租赁房屋改造成新木村便民服务中心所以才要求解除租赁合同，但一审宣判后，王珍发现金桥政府已经另择地址修建新木村便民服务中心，金桥政府要求解除租赁合同没有事实依据，金桥政府应当继续履行租赁合同。2.王珍在一审中申请对因金桥政府解除租赁合同而致使王珍需要重新租赁房屋进行蜜蜂养殖产生的租赁房屋之间的价差进行鉴定，鉴定机构未对这部分损失进行鉴定，一审法院也未组织双方另行选取鉴定机构进行鉴定，在一审判决中也未作出认定，漏审漏判。3.金桥政府于2014年4月即对租赁房屋进行强拆，2015年7月17日才向王珍送达了终止租房合同通知。金桥政府在租赁期间对王珍租赁的房屋进行强拆，致使王珍开办的蜜蜂养殖场无法正常经营。对这一期间的损失，金桥政府理应进行赔偿。4.一审判决对王珍要求金桥政府补偿添附价值及赔偿损失的诉讼请求不予支持，是错误的。金桥政府辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回王珍的上诉请求，维持一审判决；按照双方所签租赁合同的约定，金桥政府决定终止合同的理由正当、合法，金桥政府也向王珍送达了终止通知，王珍在通知中约定的时间内并未提出异议，双方的租赁关系已经终止；金桥政府现已修好的是新木村群众文化活动中心，并非王珍所说的新木村便民服务中心；2014年金桥政府拆除的是敬老院的房屋，不属于金桥镇新木村子如小学（以下简称子如小学）的校舍范围，也不是王珍租赁的房屋；金桥政府按照租赁合同的约定退还未租赁期间的租金，并愿意按照评估意见对王珍进行补偿，不存在一审判决漏审漏判的情况。金桥政府向一审法院起诉请求：判决王珍返还租赁的子如小学房屋、场地及设施，本案诉讼费由王珍负担。王珍向一审法院提起反诉，请求判决金桥政府继续履行《租房合同》；如果终止《租房合同》，要求金桥政府退还已给付的租金74500元，补偿添附价值20万元（以司法评估为准），赔偿损失10万元（以司法评估为准）。一审法院认定事实：2011年7月30日，王珍与万盛区金桥镇青山中心校（现万盛经开区青山小学）签订《租房合同》，合同约定青山中心校将代为管理的子如小学（属国有资产）租赁给王珍用于养殖及开办休闲山庄，租赁期限为20年（2011年8月1日至2031年8月1日），租金计算方式为2011年8月1日至2016年7月31日每年3500元；2016年8月1日至2021年7月31日每年4000元；2021年8月1日至2026年7月31日每年4500元；2026年8月1日至2031年7月31日每年5000元；共计租金85000元（王珍已给付）。《租房合同》第十条约定“子如小学属国有资产，甲方如遇国家及上级对该学校资产进行处置或其他用途等不可抗力时，甲方有权立即终止合同，乙方须立即搬出子如小学并恢复其原貌，甲方应按实际退还未租赁期间的租金”。2014年4月，金桥政府为将子如小学校舍改造为新木村便民服务中心，对子如小学部分房屋（原敬老院）进行拆除，为此，双方发生纠纷。之后，子如小学闲置至今。2015年4月22日，因政策原因，金桥镇新木村子如小学由原产权人重庆市万盛经济技术开发区教育局转移过户与金桥政府所有。2015年7月17日，金桥政府将租房合同中权利和义务移交的通知送达给王珍的委托人王再洋。金桥政府按照上级要求将子如小学校舍改造为新木村便民服务中心，决定终止2011年7月30日王珍与原万盛区金桥镇青山中心校签订的租房合同，退还未租赁期间的租金74500元，金桥政府将终止租房合同通知于2015年7月17日送达给王珍的委托代理人王再洋，要求王珍在2015年7月21日前与金桥政府联系，逾期视为王珍无条件完全同意通知所有内容。金桥政府诉至一审法院，提出如上诉讼请求。王珍申请对租赁房屋及场地内添附物价值及损失进行司法评估，2016年3月25日，经重庆普华房地产土地资产评估有限公司评估，属于王珍添附物的11项资产价值15145元；存在权属争议及未见实物的11项资产价值28597元，共计43742元，王珍已支付评估费5000元。经过质证，王珍认为该评估意见评估的价值明显偏低，认为存在权属争议及未见实物的11项资产亦属于王珍所有，但没有提供相关的证据。金桥政府对该评估意见无异议，并愿意以此为参照给予王珍补偿。一审法院另查明，王再洋系王珍的父亲。王珍于2011年4月27日成立重庆市万盛区再洋蜂蜜养殖场（个人独资企业，投资人王珍，注册号5001XXXX0003910）。根据2014年12月4日渝府发（2014）63号《重庆市人民政府关于农村教育闲置资产盘活利用的指导意见》、《重庆市万盛经开区管委会第八十六次主任办公会议纪要》、《金桥镇农村教育闲置资产处置专题会议纪要》，2015年4月22日，重庆市万盛经济技术开发区教育局将金桥镇新木村子如小学等八所小学的所有权移交与金桥政府，金桥政府于2015年7月7日取得金桥镇新木村子如小学房屋所有权证（213房地证2015字第0XXX8号）。一审法院认为，王珍与万盛区金桥镇青山中心校（现万盛经开区青山小学）于2011年7月30日签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，符合法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。王珍按照合同约定履行了义务，支付租金85000元，并在租赁房屋及设施中进行了部分改造及添附。金桥政府依法取得了该租赁物的所有权后，将租房合同中甲方权利和义务移交通知及依照合同约定终止租房合同的通知于2015年7月17日送达王珍的委托代理人王再洋，其中终止租房合同的通知要求王珍在2015年7月21日前与金桥政府联系，逾期视为王珍无条件完全同意通知所有内容。王珍在逾期后，未提出异议。金桥政府终止合同的条件成就，符合合同的约定，《租房合同》于2015年7月21日终止。王珍反诉要求继续履行《租房合同》的诉讼请求，该院不予支持。王珍称金桥政府取得子如小学房屋场地及设施所有权不合法，金桥政府依法取得金桥镇新木村子如小学房屋所有权，并已经办理房屋所有权证，王珍的辩称意见，该院不予采纳。合同终止后，金桥政府应退还王珍已给付的租金74500元，双方均没有异议，该院予以确认。对于租赁房屋及场地内添附物价值及损失问题，依照合同的约定，终止合同，乙方（即王珍）须立即搬出子如小学并恢复其原貌，故王珍反诉要求补偿添附价值及赔偿损失的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，该院不予支持。金桥政府愿意按司法评估意见评估的价值对王珍进行补偿，系金桥政府的自愿行为，符合法律规定，该院予以支持。评估费5000元，由王珍自行承担。一审法院判决：“一、被告（反诉原告）王珍于判决生效后30日内将子如小学房屋、场地及设施交还原告（反诉被告）重庆市綦江区金桥镇人民政府；二、原告（反诉被告）重庆市綦江区金桥镇人民政府退还被告（反诉原告）王珍已给付的租金74500元，补偿被告（反诉原告）王珍43742元，共计118242元，于判决生效后30日内付清；三、评估费5000元由被告（反诉原告）王珍承担；四、驳回被告（反诉原告）王珍的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3499元，由原告（反诉被告）重庆市綦江区金桥镇人民政府负担40元（已交纳），被告（反诉原告）王珍负担3459元（已交纳）。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金桥政府现已修建完毕的是新木村群众文化服务中心，而非新木村便民服务中心。王珍在二审中举示的照片十一张以及金桥政府举示的《万盛经开区金桥镇新木村群众文化活动中心工程承包协议书》，因对方对证据的真实性无异议，本院对这两份证据的真实性予以确认。但王珍的上诉请求是否成立，应结合其主张的事实以及举示的证据综合作出认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证明或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王珍提起上诉是基于其认为金桥政府已另择其他地址修建了新木村便民服务中心，金桥政府要求解除合同的理由不存在。对此，金桥政府予以否认，并举示了证据证明其所修建的是新木村群众文化活动中心，并非王珍所称的新木村便民服务中心。经审阅一审卷宗，王珍在一审中申请司法评估的事项为“租赁房屋及场地内添附物价值及损失”，一审法院依法委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行评估，并根据评估意见作出认定，并不存在漏审漏判的情况。而王珍上诉所称的金桥政府于2014年4月对其部分租赁房屋进行强拆以致其无法正常经营，金桥政府应予赔偿的请求，因与本案不属同一法律关系，王珍可另案诉讼要求解决。综上所述，王珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6998元，由上诉人王珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 宋 扬二〇一六年九月二十二日书 记 员 蒋 茜 来源：百度搜索“”