（2016）鲁03民终1869号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-13
案件名称
淄博平安物业管理有限公司与苗茂生物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苗茂生,淄博平安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终1869号上诉人（原审被告）：苗茂生，淄博恒格汽车配件有限公司职工。被上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司。住所地：淄博市博山区白虎山路**号。法定代表人：冯雷，总经理。委托诉讼代理人：郭勇，山东圣德律师事务所律师。上诉人苗茂生因与被上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称平安公司）物业服务合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2016）鲁0304民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苗茂生，被上诉人平安公司的委托诉讼代理人郭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗茂生上诉请求：撤销原判。事实和理由：一、被上诉人未通过法定程序主张物业费。根据物业管理条例，只有在业主委员会督促欠费业主逾期仍不缴纳的，物业管理企业才可以向人民法院起诉。一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了业主拒交物业费的前置程序，被上诉人没有任何证据证明其通过直接送达等方式向上诉人书面催缴物业费。二、被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理义务，应承担赔偿责任。被上诉人没有尽到维修义务，导致上诉人木地板泡坏，无奈自己出资修好。被上诉人没有尽到安全防范义务，上诉人邻居电动车被盗，被上诉人没有正面处理。三、被上诉人起诉的物业费4年的费用超出了2年诉讼时效。物业服务管理合同签订时间从2008年12月1日至2014年12月1日，物业公司无权主张到期后的物业费（2015年1月至2016年1月）。所有的费用都包含在物业费中，原审判决支付垃圾清运费错误。关于违约金4156.00元问题，物业合同中仅约定了业主迟延缴费的违约金，没有约定物业公司不适当履行合同的违约责任，违反合同法的基本原则。被上诉人物业服务差，自被上诉人2009年进入小区，经常没有人打扫卫生，安保人员不履行职责，造成小区环境差，治安环境不安全。故请求二审查明事实，依法作出公正处理。被上诉人平安公司辩称：上诉人认为被上诉人未通过法定程序主张物业费，没有法律依据。关于诉讼时效及违约金，上诉人在一审中没有提出答辩，依法应当视为放弃答辩和质证权利。垃圾清运费并不是包括在物业费中，不是物业费收费的一部分，根据《山东省城市环境卫生收费管理办法》及2005年文件博山物价局《关于调整博山区城市生活垃圾处理费的批复》，城市居民垃圾处理费收取标准为6.00元每月每户。本案的收费标准已经低于淄博市博山区人民政府制定的收取标准。综上，请求驳回上诉。平安公司向一审法院起诉请求：判令被告给付2009年至2016年1月10日物业管理费、垃圾清运费、路灯电费等费用共计2772.70元；依法判令被告自2010年7月6日起按照每日2.00元支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费之日止，截至2016年3月14日计2078日应支付违约金为4156.00元；被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业。被告系博山区新博路文姜花苑小区2号楼东2单元1层东户业主，房屋建筑面积148.77平方米。2008年12月3日，原告（乙方）同博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，双方约定由乙方为文姜花苑小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2014年12月1日止；物业服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.25元，分别于每年1月1日-5日、7月1日-5日前按照半年一次性向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收2元违约滞纳金；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。原告为文姜花苑小区实际提供物业服务至2016年1月10日。2016年1月10日，博山区文姜花苑小区业主委员会出具说明：文姜花苑小区自淄博平安物业有限公司进行管理以来，小区楼前所有的照明设施除个别毁损外，其余全部在合理时间段均正常运行，所产生电费由淄博平安物业有限公司先行垫付，后可依据规定由淄博平安物业有限公司向小区业主收取此款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据原告同博山区文姜花苑小区业主委员会签订物业服务管理委托合同，住宅每平方米每月0.25元，被告房屋建筑面积148.77平方米，每月应支付物业费37.19元。被告一直未向原告交纳物业费，原告向被告主张自2009年1月10日至2016年1月10日共84个月的物业费3123.96元，被告应当支付。现原告仅主张2243.50元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以支持。原告为被告提供代缴垃圾清运费的服务，根据淄博市博山绿颜园林工程处向原告出具的垃圾代运费发票，原告已经为被告代缴了垃圾清运费，原告要求被告按每月4.00元支付自2009年1月至2016年1月的垃圾清运费336.00元，符合法律规定，予以支持。原告主张被告应支付路灯电费193.20元，但未能提供已代缴电费的发票等证据，相应的诉讼请求不予支持。被告未按约定交纳物业费，应承担违约责任。根据约定，被告第一期交纳物业费的时间为2009年1月1日至2009年1月5日，应当自2009年1月6日起按每日2.00元计算违约金，原告自愿要求自2010年7月6日起计算违约金至2016年3月14日，违约金为4156.00元，符合规定，予以支持。被告苗茂生经合法传唤未到庭，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，应自行承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告苗茂生自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费2243.50元。二、被告苗茂生自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司垃圾清运费336.00元。三、被告苗茂生自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司违约金4156.00元（截止2016年3月14日，以后的违约金按约定计算至被告苗茂生付清物业费之日止）。四、驳回原告淄博平安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、二审中，上诉人苗茂生提供了照片一宗，用以证明被上诉人没有对小区进行物业管理。该宗照片未记录拍摄时间，仅根据该照片无法认定所涉地点及与本案存在关联性，故对该宗证据的证明效力，本院不予采信。2、被上诉人平安公司提供了垃圾清运费的缴费单据，该缴费单据系博山区环卫局出具，能够证实被上诉人平安公司缴纳垃圾清运费的事实，且上诉人苗茂生未对该证据的真实性提出异议，故对该证据在本案中的证明效力，本院予以采信。3、二审中，被上诉人平安公司提供告知书一份、电费发票三份，证实其对于上诉人苗茂生所在小区进行管理服务至2016年1月。告知书系北神头文姜社区居民委员会与文姜花苑小区业主委员会出具，并加盖了上述两单位的公章，告知书中载明被上诉人平安公司文姜花苑管理处于2016年1月10日撤销，移交小区业主委员会，由业主委员会交接北神头文姜社区居民委员会管理。该告知书与被上诉人平安公司提供的2015年缴纳文姜花苑小区相关电费的发票能够互相印证，证实被上诉人平安公司所主张其对于文姜花苑小区的服务管理时间。上诉人苗茂生对上述证据虽不认可，并主张业主委员会于2015年解散，但未提供证据予以证实。对于被上诉人平安公司二审中提供的告知书、电费发票在本案中的证明效力，本院予以采纳。本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，上诉人苗茂生所在文姜花苑小区的业主委员会与被上诉人平安公司签订的物业管理服务合同对于物业服务费的计费标准及违约责任进行了约定。双方均应按照合同约定履行自身合同义务。上诉人苗茂生主张被上诉人平安公司未履行法定程序对于物业费进行催要，根据法律规定及合同约定，按时足额缴纳物业费系业主应当履行的义务，如若业主违反合同约定，被上诉人平安公司可起诉主张权利，是否催要并不是提起诉讼的前置程序。上诉人苗茂生的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人苗茂生上诉主张被上诉人平安公司未尽到维护、管理义务，但未提供有效证据予以证实，亦未就此在一审中抗辩或反诉主张权利，故上诉人苗茂生的该项上诉主张不能成立。如确实存在上诉人苗茂生所主张的上述情形，其可提供有效证据另行主张。关于被上诉人平安公司是否有权利在合同到期后向上诉人主张物业费的问题，因双方当事人签订的物业管理服务合同约定合同期满，甲方（文姜花苑小区业主委员会）没有将续聘或解聘乙方（平安公司）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。二审中被上诉人平安公司提供的业委会出具的告知书能够证实被上诉人平安公司对于文姜花苑小区管理至2016年1月，故被上诉人平安公司有权按照合同约定标准主张其实际服务管理期间的物业费及违约金。上诉人苗茂生关于因物业服务合同到期被上诉人平安公司无权主张合同到期后的物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人苗茂生应否缴纳垃圾清运费的问题。因缴纳垃圾清运费是居民应当履行的义务，上诉人苗茂生作为小区居民，应当进行缴纳。案涉物业管理服务合同中物业费并未约定包含垃圾清运费，被上诉人平安公司对于垃圾清运费进行代交并收到环卫部门出具的发票，故其主张上诉人苗茂生缴纳其应当承担的垃圾清运费于法有据。对上诉人苗茂生主张被上诉人平安公司不应收取垃圾清运费的上诉请求，本院不予支持。至于本案诉讼时效的问题，因上诉人苗茂生不缴纳物业服务费的违约情形一直持续至今，故被上诉人平安公司的起诉并未超出诉讼时效。综上所述，上诉人苗茂生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人苗茂生负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴永成审 判 员 侯 康代理审判员 赵树一二〇一六年九月二十二日书 记 员 彭倩倩 来源：