（2016）湘1121民初360号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2018-06-24
案件名称
原告刘发定与被告唐兴、邓宇民、蒋群权房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
祁阳县人民法院
所属地区
祁阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘发定,唐兴,邓宇民,蒋群权
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1121民初360号原告：刘发定，男，1946年5月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：张竟蔚，湖南齐物律师事务所律师。被告：唐兴，男，1974年6月2日出生，汉族。被告：邓宇民，男，1962年2月22日出生，汉族。两被告委托诉讼代理人：何名盛，湖南博大律师事务所律师。被告：蒋群权，男，1972年5月14日出生，汉族。原告刘发定与被告唐兴、邓宇民、蒋群权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘发定及其委托诉讼代理人张竟蔚、被告唐兴、邓宇民及其委托诉讼代理人何名盛均到庭参加诉讼，被告蒋群权经传票传唤，无正当理由在第二次开庭时拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。刘发定向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告间签订的《房地产买卖契约》；2.请求被告返还购房款22.28万元及利息；3.要求被告赔偿原告因解除合同的损失4万元。诉讼过程中于，原告将解除原被告间合同变更确认原、被告间签订的合同无效。事实和理由：2013年12月21日，原告刘发定在祁阳金钥匙信息部的介绍下与被告唐兴、邓宇民签订《房地产买卖契约》，购买两被告位于祁阳县浯溪镇寿井路地段房屋三楼的套间房（含地下室）。被告蒋群权并在原告与被告唐兴、邓宇民签订的《房地产买卖契约》上签字承诺“该栋房屋由我所建，房产证由我所办”。然而，从原告购买三被告的房屋至今，三被告一直未为原告办理房产证及土地使用权证。被告所建房屋的土地是集体土地不能买卖。被告无法依合同为原告办理房屋及土地使用权证唐兴、邓宇民辨称，1.《房地产买卖契约》无效，原告将房屋应退还被告蒋群权，由被告蒋群权将房价款21.78万元返还给原告；2.原告要求赔偿损失及利息无依据，由两被告承担更无道理。事实和理由：原告所买房屋系被告蒋群权所建，被告蒋群权承诺房产证及土地使用权证由其办理，被告蒋群权将房屋卖给两被告，两被告将该房又卖给原告所签订的合同均无效，合同所涉标的物由返还被告蒋群权，因此，房价款也应由被告蒋群权返还。原告未提供其损失依据。原告已搬进所购房屋里居住，房屋的使用费可抵其利息，同时两被告也只收到极少部分装修款，大部分的房价款交由被告蒋群权，因此原告要求两被告承担利息缺乏事实依据。蒋群权辩称，争执的房屋已卖给了邓宇民、唐兴，邓宇民、唐兴又卖给了原告，与蒋群权无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告刘发定对被告邓宇民、唐兴提供的被告邓宇民、唐兴与被告蒋群权签订的购房合同及领条的证明目的有异议。被告蒋群权与被告邓宇民、唐兴于2013年8月15日签订的《房屋出售合同》，原告刘发定与被告邓宇民、唐兴于2013年12月21日签订的《房地产买卖契约》都是事实，对其真实性应予采信。被告邓宇民、唐兴提供的农村宅基地使用情况表，被告蒋群权未到庭质证，本院认为该证据客观、真实，应作证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日原告刘发定在祁阳金钥匙信息部的介绍下与被告唐兴、邓宇民签订了《房地产买卖契约》，合同约定原告以22.28万元的价格购买被告唐兴、邓宇民位于祁阳县浯溪镇寿井路地段一栋房屋的三楼套间房（含地下室），并由被告唐兴、邓宇民协助原告办理房屋产权过户手续。原告刘发定于2013年12月22日付给被告唐兴、邓宇民21.78万元购房款。被告唐兴、邓宇民卖给原告的该栋房屋建设用地系被告蒋群权从刘文义处购买，刘文义系原城关镇光明村2组村民，该地系农村宅基地，被告蒋群权购买后修建一栋六层的套房，于2013年8月15日以95万元的价格将整栋房屋出售给被告唐兴、邓宇民。2013年12月21日被告蒋群权在原告刘发定与被告唐兴、邓宇民签订的《房地产买卖契约》上签字承诺“该栋房屋由我所建，房产证由我所办”。原告刘发定在签订合同后的第二天付给了被告唐兴、邓宇民购房款21.78万元，下欠被告唐兴、邓宇民购房款5000元。原告刘发定2014年8月26日搬进新房居住，但该房屋的产权证至今未办理好。另查明，2013年12月21日后银行同期贷款年利率为6%。本院认为，被告唐兴、邓宇民出售给原告刘发定的房屋用地系农村宅基地，原被告均不是该宅基地所在村民小组成员，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该土地使用权不能转让，被告唐兴、邓宇民的行为违背了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签订的《房地产买卖契约》系无效合同。被告唐兴、邓宇民辩称合同无效，应由被告蒋群权返还原告购房款21.78万元，原告将房屋返还给被告蒋群权。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，对两被告的主张本院不予支持。被告唐兴、邓宇民依该合同收取的购房款21.78万元应由两被告返还，原告依该合同取得的房屋应返还给被告唐兴、邓宇民。原告主张购房款的利息应视为原告的损失，虽在契约里没有约定利率，可参照银行同期贷款年利率6%计付利息。被告唐兴、邓宇民主张原告搬进所购房屋居住应抵扣购房款利息，其理由不能成立，本院不予支持。被告唐兴、邓宇民应查实所售房屋土地性质未查明，明知所售房屋无权属证书而出售，对原告的损失应承担80%的过错责任，原告过于相信被告能办出房屋的有关权属证书，对损失应承担20%的过错责任。原告要求三被告承担因未办证造成的其他损失4万元，但未提供损失依据，对其请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘发定与被告唐兴、邓宇民签订的《房地产买卖契约》无效；二、由被告唐兴、邓宇民在本判决发生法律效力后五日内返还原告刘发定已付的购房款21.78万元；原告刘发定在收到21.78万元购房款后十日内搬出该房屋，交付被告唐兴、邓宇民；三、由被告唐兴、邓宇民承担原告刘发定购房款21.78万元的利息损失（计息基数21.78万元，计息时间自2013年12月23日起至款项付清时止，利率按年利率6%计算）的80%；上述款项限被告唐兴、邓宇民在本判决发生法律效力后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告刘发定迟延履行期间的利息。案件受理费4642元，由被告唐兴、邓宇民共同负担3642元，原告刘发定负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 杨克西人民陪审员 石端香人民陪审员 唐东生二〇一六年九月二十二日代理书记员 奉小娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得处让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违法法律行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。 微信公众号“”