（2016）皖0603民初611号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2017-07-07

案件名称

淮北恒通置业有限公司与芦本兵、李兴利房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淮北市相山区人民法院

所属地区

淮北市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮北恒通置业有限公司,芦本兵,李兴利

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

安徽省淮北市相山区人民法院民事判决书（2016）皖0603民初611号原告：淮北恒通置业有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：苏少东,该公司总经理。委托代理人：许亚明，男，该公司员工。被告：芦本兵，男，**，汉族，住安徽省淮北市杜集区。被告：李兴利，女，**，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。原告淮北恒通置业有限公司（以下简称恒通公司）与被告芦本兵、李兴利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用普通程后公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托诉讼代理人许亚明到庭参加诉讼，被告芦本兵、李兴利经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除恒通公司与芦本兵、李兴利之间签订的《商品房买卖合同》；2、芦本兵、李兴利支付恒通公司违约金44961.7元；3、芦本兵、李兴利协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续；4、芦本兵、李兴利承担本案的诉讼费用。事实与理由：恒通公司与芦本兵、李兴利于2014年9月7日签订了《商品房买卖合同》，合同约定芦本兵、李兴利以按揭贷款的方式购买恒通公司开发建设的恒大雅苑**室房屋，建筑面积79.42平方米，总房款449617元，芦本兵、李兴利应于2014年9月6日前支付首期购房款139617元，余款31万元办理公积金贷款手续，同时约定××公积金贷款的年限、贷款利率、贷款金额以相关公积金管理部门、银行最终审批为准，如相关公积金管理部门、银行批准的按揭贷款数额低于××的申请金额，该差额部分××��在相关公积金管理部门、银行最终审批之日起5日内付清，否则，视为逾期付款，××同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提起异议。如因××无法付清房款致使合同被解除，则××应按房屋总价款的10%向××支付违约金。合同签订后，芦本兵、李兴利办理了剩余房款31万元的按揭贷款手续，但2014年12月17日相关公积金管理部门最终批准的的贷款金额为30万元，按照合同约定，芦本兵、李兴利应于2014年12月21日前支付差额部分房款1万元。经恒通公司多次催告，芦本兵、李兴利拒绝支付。为维护恒通公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。芦本兵、李兴利未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月7日，芦本兵、李兴利（××）与恒通公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：第**），约定：××购买××开发建设的恒大雅苑（南区）**号房屋，房屋建筑面积79.42平方米，单价每平方米5661.26元，总金额449617元；在2014年9月6日前支付首付购房款139617元，余款31万元应于2014年9月6日前办理公积金手续，并按照按揭方式付款；此后，双方又签订了《合同补充协议》，约定：如××的按揭申请未获得相关公积金管理部门、银行最终审批同意的，××应在相关公积金管理部门、银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的××应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因××无法付清房款致本合同被解除，则××应按房屋总价款10％向××支付违约金。在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，××未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致××承担了保证责任的，××有权单方面解除本合同，收回该商品房，××须承担违约责任，××所交的全部款项不予退还；同时××必须在××履行其保证责任后30天内，协同××到房管局办理有关解除本合同的手续。上述合同签订后，芦本兵、李兴利向恒通公司交纳首付款39617元。对其余首付款10万元，由恒通公司与芦本兵、李兴利、金碧物业有限公司淮北分公司协商，由芦本兵、李兴利向金碧物业有限公司淮北分公司借款。庭审中，恒通公司认可，金碧物业有限公司淮北分公司已将借款10万元直接支付给了恒通公司，用以支付芦本兵、李兴利尚未支付的购房首付款，如判决解除合同，该款由恒通公司直接返还给金碧物业有限公司淮北分公司。2014年9月4日，芦本兵、李兴利与中国建设银行股份有限公司淮北市分行（简称建行淮北分行）签订《住房公积金借款合同》，约定芦本兵、李兴利向建行淮北分行借款30万元用于购买恒大雅苑（南区）**号房屋，恒通公司为芦本兵、李兴利的上述借款提供阶段性保证担保。2014年12月17日，建行淮北分行向芦本兵、李兴利发放了该笔贷款，芦本兵、李兴利仍欠1万元房款未付清。后由于芦本兵、李兴利连续二次（累计五次）没有按时足额还款，建行淮北分行于2016年3月16日扣划了恒通公司保证金301560.18元。本院认为：恒通公司与芦本兵、李兴利签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方应依约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定剩余房款31万元，芦本兵、李兴利应于2014年9月6日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方��付款。但芦本兵、李兴利仅办理公积金贷款30万元，未按照合同约定在银行审批终了之日起五日内付清剩余房款1万元，且芦本兵、李兴利因连续逾期归还房屋贷款，导致恒通公司承担了保证责任，为其代为偿还借款本息301560.18元。合同附件约定：××未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致××承担了保证责任的，××有权单方面解除本合同，收回该商品房，××须承担违约责任，××所交的全部款项不予退还；同时××必须在××履行其保证责任后30天内，协同××到房管局办理有关解除本合同的手续。现恒通公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因芦本兵、李兴利已向恒通公司支付购房款39617元，合同解除后，该款应由恒通公司退还给芦本兵、李兴利。芦本兵、李兴利向金碧物业有限公司淮北分公司借款10万元支付房款部分，应由恒通公司直接退还金碧物业有限公司淮北分公司。恒通公司起诉要求芦本兵、李兴利按照合同约定支付违约金44961.7元，因恒通公司与芦本兵、李兴利签订的补充协议中对违约金的计算标准约定过高，故本院根据恒通公司的实际损失情况，酌定芦本兵、李兴利按照总房款的5％承担违约责任，即向恒通公司支付违约金22480.85元（449617元×5％）。芦本兵、李兴利与恒通公司签订的《商品房买卖合同》已在淮北市房地产管理局登记备案，现该合同已解除，恒通公司要求芦本兵、李兴利办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮北恒通置业有限公司与被告芦本兵、李兴利于2014年9月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第**0)；二、被告芦本兵、李兴利于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北恒通置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、被告芦本兵、李兴利向原告淮北恒通置业有限公司支付违约金22480.85元，原告淮北恒通置业有限公司返还被告芦本兵、李兴利购房款39617元，��述款项两相折抵后，原告淮北恒通置业有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告芦本兵、李兴利购房款17136.15元；四、驳回原告淮北恒通置业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924元，由原告淮北恒通置业有限公司负担462元，由被告芦本兵、李兴利负担462元。公告费800元，由被告芦本兵、李兴利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审　判　长　　孙雪薇人民陪审员　　王朋诗人民陪审员　　王　磊二〇一六年九月二十二日书　记　员　　刘慧慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之��的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”