（2016）京03民终8748号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-10-13

案件名称

徐森林上诉刘文和等房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐森林,刘文和,刘文忠

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终8748号上诉人（原审原告）徐森林，男，1995年10月10日出生。委托代理人洪春华，北京市释胜律师事务所律师。委托代理人徐静（徐森林之姐），1986年9月15日出生。被上诉人（原审被告）刘文和，男，1953年12月10日出生。委托代理人广云杰，男，1968年3月1日出生。被上诉人（原审被告）刘文忠，男，1963年2月1日出生。上诉人徐森林因与被上诉人刘文和、刘文忠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日受理后，依法组成由法官邓青菁担任审判长，法官宫淼、陈静参加的合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人徐森林之委托代理人洪春华、徐静，被上诉人刘文和之委托代理人广云杰，被上诉人刘文忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐森林一审起诉称：2015年12月12日，刘文和为刘文忠出具售房委托书一份，委托刘文忠出售檀营生态城南区1号楼3单元××号房屋。当日，刘文忠以自己的名义与徐森林签订了该房屋的《房屋买卖居间合同》，中介公司为北京禹翔房地产经纪有限公司。合同约定房屋总价款为112万元，房款支付方式为于合同签订日交纳定金5万元，给付房本时支付25万元，剩余房款82万元以贷款的方式支付。合同签订后，徐森林交付定金5万元，但刘文和现拒绝履行合同，故徐森林诉至法院，请求判令：1、解除徐森林与刘文和于2015年12月12日签订的《房屋买卖居间合同》；2、刘文和、刘文忠赔偿徐森林房屋差价损失30万元；3、刘文和、刘文忠双倍返还定金10万元；4、刘文和、刘文忠赔偿居间费1万元；5、案件受理费由刘文和、刘文忠负担。刘文忠一审答辩称：徐森林所述签订合同事宜属实。但在合同签订前，徐森林的父母在中介公司带领下到涉案房屋看房时，双方达成给付首付款40万元的一致意见；到签订合同时，因合同条款与之前协议的不一致，刘文忠妻子提出不同意见，徐森林及其家人告诉刘文忠合同先这样签，但实际履行时按照之前说的履行；并告诉刘文忠因银行存款到2016年1月6日到期，如果提前支取会产生利息损失，所以希望将给付房款的时间定到2016年1月6日，对此刘文忠予以同意并签署了合同；到2015年12月底，因刘文忠只有徐森林姐姐的电话，刘文忠曾打电话让其准备好房款，但其表示合同没有写给付40万元，仅是定金5万元和首付25万元；之后双方未有联系，期间中介公司联系刘文忠问刘文忠房屋是否继续出卖，刘文忠说对方违约，不再出售了；后徐森林的母亲给刘文忠打过一次电话，刘文忠要求和合同签订人联系，但也没有结果。现不同意徐森林的诉讼请求。刘文和一审答辩称：同刘文忠的答辩意见。一审法院审理查明：2015年12月12日，刘文和（委托人）为刘文忠（受托人）出具《售房委托书》一份，内容为：委托人在檀营生态城南区1号楼3单元××号有房产一处，建筑面积95.37㎡，委托人因故不能亲自前往办理有关事项，现委托受托人为代理人，办理如下事项：1.签署房屋买卖合同、居间协议、定金协议等与出售该房产相关的合同文本；2.办理过户相关手续，签署相关文件……。同日，刘文忠（出卖方）与徐森林（买受方）签订《房屋买卖居间合同》一份，将上述楼房予以出售，成交价格为112万元，付款方式为当天支付定金5万元，于拿到房本支付25万元，剩余房款82万元以贷款方式支付。合同签订后，徐森林按照合同约定交付定金5万元，刘文和出具了定金收条。后因合同未实际履行，徐森林持其诉讼请求诉于法院。本案在一审审理过程中，刘文忠陈述徐森林的父母在签订合同之前至涉案房屋处看房，双方达成给付首付款40万元，并先给付定金5万元，余款于2016年1月6日给付的一致意见；到签订合同时，因合同条款与之前协议的不一致，其妻提出不同意见，徐森林及其家人让其先签合同，实际履行时按照之前协议进行；并对因银行存款到2016年1月6日到期，所以希望将给付房款的时间定到2016年1月6日进行了确认；其对此同意并签订了合同；到2015年12月底，其向徐森林的姐姐打电话催款，但徐森林的姐姐表示合同没有写给付40万元，仅是定金5万元和交付房本之后的首付25万元。刘文忠一并提交徐森林母亲的电话录音一份，其主要内容包括：1.双方达成给付40万元首付款的一致意见，并约定先给付定金5万元，到2016年1月6日银行存款到期另给付35万元，共计给付首付款40万元；2.签订合同时，徐森林的母亲未在场，但其之后被家人告知合同签订的内容为给付定金5万元，交付房本时另付25万元，其认为此约定与之前的协商不一致，希望与刘文忠确认，但中介机构拒绝给付联系方式；3.对于交易未成功的原因，徐森林的母亲认为是中介公司及家人做的不好。对于刘文忠提交的录音，徐森林认可是其母亲本人的声音，但认为不是其本人陈述，该陈述对其本人不具有约束力。一审法院判决认定：当事人应该按照合同约定履行各自义务，而对当事人具有法律约束力的合同应当意思自由且表意真实。如果合同当事人对合同的内容发生争议且对案件事实有实质性影响，应当根据当事人提交的证据来确定当事人的真实意思表示，并在此基础上确定合同的履行方式。在本案中，虽然徐森林与刘文忠签订的房屋买卖合同约定徐森林只需给付刘文忠房屋首付款30万元，但根据刘文忠提交的录音，可以清晰的得出刘文忠曾与徐森林的父母达成过首付款为40万元的结论；而一个合乎理性的人，不会在已经达成对自己有利的协议时，推翻此协议并做出对自己不利的决定，此录音在逻辑上与刘文忠的陈述更加符合，形成的证据链条完整，故法院认定在签订合同时徐森林及其家人曾做出过虽合同照常签订，但是实际按40万元履行的承诺，双方当事人均应当按此承诺的内容履行合同。合同中对于首付款约定为30万元的条款非当事人的真实意思表示，该约定不成立。现徐森林否认该承诺并起诉解除合同的行为，构成对合同的根本违反，因其主张解除合同，且刘文忠、刘文和对此不持异议，法院将除与首付款无关的合同部分予以解除。因徐森林违约在先，其要求双倍返还定金、赔偿房屋差价损失、赔偿居间费用的诉讼请求，法院均不予支持。对于徐森林否认双方达成过首付款为40万元，且认为其母亲的陈述不能代替其本人的辩解意见，在当前社会条件下，房屋买卖并非完全是个人行为，更多的情况反而是经过多次讨论最后确定的家庭行为，且父母在房屋买卖过程中往往发挥着更大的决策作用。徐森林的母亲在录音中表示双方商定首付款为40万元，且其表示在被家人告知首付款变更为30万元后希望和刘文忠进行联系进行确认的陈述，可以推定徐森林对之前协商的首付款数额是知情的，故法院对徐森林的此项辩解意见不予采信。另外，根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在本案中，根据徐森林提交的证据，其明知刘文忠是根据刘文和的授权和其进行房屋买卖行为的，故该合同直接约束徐森林和刘文和，对刘文忠无法律约束力，被告刘文忠主体不适格。据此，一审法院判决：一、解除徐森林与刘文和于二〇一五年十二月十二日签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回徐森林的其他诉讼请求。一审判决后，徐森林不服一审法院判决，上诉至本院。徐森林上诉称：一、一审判决认定事实不清。刘文忠提交的录音中的主体是徐森林的母亲，其无权代表徐森林，并且录音中提到的口头约定的形成时间早于书面合同签订的时间，即使徐森林父母与刘文忠有过口头约定，也应被后签订的书面协议所变更。一审法院仅凭刘文忠出具的录音就否定了双方签订的书面合同，明显错误。对方毁约的真实原因是要对房屋进行涨价，而一审法院对这一事实未进行询问核实。二、关于徐森林已经交付的5万元定金，一审未进行任何判决，存在疏漏。故上诉请求撤销一审判决，改判支持徐森林的一审全部诉讼请求。刘文和、刘文忠同意一审判决。徐森林、刘文和、刘文忠在二审中均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《售房委托书》、《房屋买卖居间合同》、定金收条、录音等证据材料在案证明。本院认为：双方协商一致的，可以解除合同。现徐森林与刘文和均同意解除合同，本院亦不持异议。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，涉诉房屋的付款方式为当天支付定金5万元，于拿到房本支付25万元。现涉诉房屋并无房本，故徐森林未付剩余款项并不构成违约。就刘文忠称其与徐森林母亲沟通变更房屋首付款一节，本院认为，《房屋买卖居间合同》的一方为徐森林，并非其母亲，故刘文忠与徐森林母亲达成的合意并不能约束徐森林。基于双方对合同的理解不同，且刘文忠一方认为其已与徐森林之母达成了首付款40万元、先给付定金5万元、余款于2016年1月6日给付的合意，故刘文和拒绝履行合同亦属事出有因，故刘文和亦不构成违约，基于此，徐森林要求刘文和、刘文忠赔偿房屋差价损失、双倍返还定金10万元、赔偿居间费1万元的诉求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘文和收取的定金5万元应予返还。综上所述，徐森林的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持北京市密云区人民法院（2016）京0118民初3994号民事判决书第一项;二、刘文和于本判决生效之日起七日内退还徐森林定金五万元；三、驳回徐森林其他诉讼请求。一审案件受理费3725元，由徐森林负担3200元（已交纳），由刘文和负担525元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费7450元，由徐森林负担6400元（已交纳），由刘文和负担1050元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长　　邓青菁审判员　　宫　淼审判员　　陈　静二〇一六年九月二十二日书记员　　冯　妍书记员　　刘　欣更多数据：