（2016）京02民终7611号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-11-16

案件名称

北京荣泰圣华服装服饰有限公司上诉马曼等房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京荣泰圣华服装服饰有限公司,马曼,杨瑞芬,刘金芳,李景垣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条，第一百七十五条

全文

北京市第二中级人民法院民事裁定书（2016）京02民终7611号上诉人（原审原告）北京荣泰圣华服装服饰有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇西一村委会北200米。法定代表人郭效宁，总经理。被上诉人（原审被告）马曼，女，1959年7月1日出生。被上诉人（原审被告）杨瑞芬，女，1955年3月13日出生。被上诉人（原审被告）刘金芳，女，1956年4月21日出生。被上诉人（原审被告）李景垣，男，1962年3月19日出生。上诉人北京荣泰圣华服装服饰有限公司（下称荣泰圣华公司）因与被上诉人马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）大民初字3284号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣泰圣华公司上诉请求：1、请求二审法院查明事实，依法撤销（2016）大民初字3284号民事裁定书；2、指令原审法院审理此案。荣泰圣华公司上诉的事实和理由：一、荣泰圣华公司租赁被上诉人的房屋从事经营活动的事实及证据俱在，一审法院否认这一事实，缺乏合法、有效的证据；荣泰圣华公司一审提交的证据中包括一份从北京市工商局档案处调取的荣泰圣华公司经营场所原始资料，证明荣泰圣华公司经营地点在2004年7月26日变更为北京市大兴区瀛海镇西一村北200米，房屋提供者为本案被上诉人刘金芳，西一村村民委员会同时加盖公章证明租赁物房屋产权归刘金芳所有；一审法院开庭时，刘金芳经法院合法传唤没有到庭参加诉讼，目前尚无任何有效证据证明刘金芳及村委会出具的证明不具有真实性或属于荣泰圣华公司伪造的证据，一审法院仅凭几名被上诉人前案为达到吞噬荣泰圣华公司企业拆迁合法补偿款目的的虚假陈述，而否定荣泰圣华公司与刘金芳之间存在租赁关系的事实，有悖事实及证据认定的原则；2009年7月，荣泰圣华公司与李景垣所签五年租赁合同到期，公司法定代表人与李景垣电话联系，要求续签房屋租赁合同，李景垣回复没有必要，只要租金给了就等于继续履行租赁合同，该事实有荣泰圣华公司法定代表人与李景垣通话录音为凭；此外，荣泰圣华公司企业备案登记、对外通信往来、税务登记及缴纳、劳动争议案件处理等，无不证明荣泰圣华公司的经营所在地，故否认荣泰圣华公司租赁争议标的的事实是站不住脚的；二、吴亚东是荣泰圣华公司的员工，其与李景垣签订房屋租赁合同的行为属于经授权后的职务行为；荣泰圣华公司在一审所提交的诉讼证据中，提交了荣泰圣华公司于2004年7月30日为吴亚东出具的，授权吴亚东与李景垣签订房屋租赁合同的书面授权委托书，故吴亚东与李景垣签订房屋租赁合同属于履行职务的行为；工商档案记载吴亚东系荣泰圣华公司股东，荣泰圣华公司生产车间2010年1月份工资显示吴亚东为生产副总、工资4000元，因此称吴亚东不是荣泰圣华公司员工，他租赁房屋的行为不代表荣泰圣华公司，没有事实及合法有效证据为凭；三、自2004年荣泰圣华公司租赁被上诉人出租房屋至2011年经营地点拆迁，荣泰圣华公司一直在租赁地点经营，拆迁前荣泰圣华公司还几次与拆迁部门协商补偿事宜，此情况拆迁部门及被上诉人都清楚，当时没有任何人提出异议；经法院调取的马曼与拆迁部门签订的补充协议显示，获得该地拆迁补偿的为北京瀛海左江海服装店，可以肯定这是虚假的，目的是为了获取荣泰圣华公司应得的拆迁补偿款而虚构的，一个服装店何以能占地2000多平方米，何以能经评估公司评估停产停业补助达10万多元、搬迁费近7万元；事实上，荣泰圣华公司属于被拆迁范围内经营企业，应获得合理拆迁补偿款；综上，荣泰圣华公司认为一审法院没有查清本案事实，证据采信有误，所作裁定有悖于事实及法律；据此，荣泰圣华公司为维护企业合法权益而依法提出上诉。马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣对于荣泰圣华公司的上诉，均未向本院提交书面答辩意见。荣泰圣华公司向一审法院起诉请求：判令马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣给付荣泰圣华公司在租赁院落期间因房屋拆迁而应得的自建房屋拆迁补偿款742818.00元、拆迁搬家补偿款67312.00元、停产停业补偿款1006045.00元，合计补偿款1816175.00元；2、案件受理费由马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣承担。荣泰圣华公司一审起诉的事实和理由为：2000年1月4日，马曼、杨瑞芬与北京市大兴区瀛海乡西一村农工商合作社签订租赁面积2200平方米、租期20年的闲散地块承租合同；2014年，马曼、杨瑞芬将承租地块所建16间房屋及院落转租给刘金芳使用，李景垣作为转租协议证明人签字；2004年4月21日，刘金芳给李景垣出具授权委托书，全权委托李景垣对外出租；2004年6月份，经荣泰圣华公司与李景垣就租赁事宜多次协商达成租赁协议；2004年7月，荣泰圣华公司向工商局申请办理企业经营地点变更手续，刘金芳在工商局企业经营地点变更手续证明上签字，同意将坐落于北京市大兴区瀛海镇西一村委会（下称西一村委会）北200米地址的房屋提供给荣泰圣华公司使用，西一村委会加盖公章证明房屋所有权人为刘金芳；工商变更登记手续办理后，2004年7月30日，荣泰圣华公司的代理人吴亚东与出租方李景垣签订了书面租赁协议，此后荣泰圣华公司一直在该租赁地正常生产经营；2010年，北京市大兴城镇建设综合开发集团公司进行大兴区瀛海镇西区C1组团土地开发项目建设，拆迁部门在拆迁前曾和荣泰圣华公司核对过企业相关情况；2011年6月24日，在未告知荣泰圣华公司的情况下，马曼与拆迁部门签订拆迁非住宅协议；荣泰圣华公司后获悉全部补偿款项已被领取，截止本案起诉时，马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣没有给付荣泰圣华公司一分钱拆迁应得补偿款，荣泰圣华公司为此提起诉讼。原审被告马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣在本案一审时，未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交书面答辩意见。一审法院经审理查明：一、2000年1月4日，马曼、杨瑞芬与北京市南郊农场瀛海分场西一村农工商合作社签订承租合同，租赁西一村闲散地块3.3亩，租赁期限自2000年1月1日起至2019年12月31日止；二、2002年5月30日，马曼、杨瑞芬作为甲方与乙方刘金芳签订了租赁合同，约定甲方将其合法拥有的一院落出租给乙方使用；该院分南北两院，南院有16间房屋租给乙方使用，如国家征用土地补偿费归甲方所有，北院的全部建设设施由乙方承担，在北院建设的全部房屋中，甲方拥有房产20%的产权；租赁期限为17年，期满后全部房产归甲方所有；在租赁期内经甲方同意，乙方可以转租，无权转让；乙方在承租期间，国家征用承租土地应终止本合同，房屋补偿费除甲方拥有20%的产权以外，剩余部分应按租赁期年限等份划分，乙方只分剩余年限部分的金额，李景垣占剩余部分的20%，李景垣在该合同的证明人处签字；三、2004年4月21日，刘金芳出具委托书一份，其上载明：我在西一村北200米建一院落，由于本人工作忙委托李景垣出租代签合同；2004年7月31日，李景垣（甲方）与吴亚东（乙方）签订租赁合同书，合同约定甲方将大兴区瀛海镇西一村黄亦路南院一座出租给乙方使用，租赁期限暂定5年（自2004年7月1日起至2009年7月1日），资产范围包括库房两幢、办公室9间（含卫生间）、生活用房16间；一审法院庭审中，荣泰圣华公司提交了代签合同说明一份，该说明为打印件，无日期，其上载明：我于2004年7月31日受北京荣泰圣华服装服饰有限公司委托，与房屋出租方经办人李景垣签订房屋租赁合同。特此说明，说明下方的签名为吴亚东；荣泰圣华公司还提交了一份续签租赁合同书，合同第一页出租人（甲方）后填写的姓名为李景元，承租人（乙方）后填写的姓名为吴友清，合同第二页乙方签字处的姓名为吴友清，签约时间为2009年7月1日，甲方签字处及签约时间则全部为空白；荣泰圣华公司主张该租赁合同书中的签字人吴友清系其公司员工；此外，荣泰圣华公司还提交了录音的书面整理材料，其打印出的录音内容为荣泰圣华公司的法定代表人郭效宁询问李景垣（荣泰圣华公司主张录音中的谈话人）为什么在续签合同书上没有签字，李景垣回答称现在不用签字了，你把租金给我了，你们也用房了，所以就不用补签了；打印件上记载的日期为2011年1月11日；四、一审法院另查：2011年6月24日，马曼作为被拆迁人与拆迁人北京市大兴城镇建设综合开发集团公司签订了拆迁非住宅补偿协议，被拆迁房屋面积为2692.46平方米，房屋拆迁补偿款共计2257888元，停产停业补助费为1006045元，搬迁补助费为67312元；拆迁档案中记载的营业面积为2012.09平方米，档案中存放的营业执照和税务登记证上记载的经营者字号为北京瀛海左江海服装店；圣华公司主张马曼使用虚假的营业执照领取停产停业补助费；五、一审法院再查：在本案起诉前，荣泰圣华公司就涉案纠纷曾向一审法院提起四次诉讼，第一次起诉日期2011年12月28日、案号（2012）大民初字第1917号，第二次起诉日期2012年8月6日、案号（2012）大民初字第9905号，第三次起诉日期2013年5月23日、案号（2013）大民初字第7027号，第四次起诉日期2013年7月2日、案号（2013）大民初字第8589号；上述四案均由荣泰圣华公司申请撤诉；在（2012）大民初字第1917号和（2012）大民初字第9905号案件的庭审中，马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣共同答辩称将诉争院落租赁给吴亚东使用，租期自2004年7月1日至2009年7月1日，双方于合同到期后没有再签订租赁合同，吴亚东一直占有使用租赁物，马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣与荣泰圣华公司之间没有任何关系，荣泰圣华公司营业执照上的注册地址与诉争租赁院落不是同一地址，二者相差两公里；在（2012）大民初字第1917号和（2012）大民初字第9905号案件审理中，荣泰圣华公司曾提交过上述委托书（2007年7月30日）、代签合同说明（吴亚东）、续签租赁合同书，马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣庭审质证时不认可委托书和代签合同说明的真实性，主张续签租赁合同书上没有李景垣的签字，故不认可该合同书的真实性；经一审法院核对（2012）大民初字第1917号和（2012）大民初字第9905号案件的卷宗材料，该案中的荣泰圣华公司所提交的委托书上并没有加盖公章；吴亚东曾在（2012）大民初字第9905号案件的庭审中出庭作证，陈述2004年7月31日的租赁合同系由其签订，租赁的是李景垣的地方，土地租金都是其交纳的，交费票据也在其手中，其认识荣泰圣华公司的经理郭效宁，称郭效宁是跑业务的，与其有合作关系，其向郭效宁收取加工费，但吴亚东否认自己是荣泰圣华公司的员工；吴亚东还陈述其原来开办过北京市凤雏服装厂，注册地址在北京市丰台区分钟寺，后来将公司的名称变更为北京市中盛佳美服装厂，因其公司在租赁地址没有营业执照，在拆迁时无法拿到补偿款，郭效宁说可以用他的执照去处理拆迁的事情，其将租赁合同复印件给了郭效宁，合同和租金原件仍在其处，在该案庭审结束后，吴亚东将租赁合同和租金收据原件提交给一审法院，一审法院向其开具了证据收据；六、本案中，荣泰圣华公司提交了工商机关的企业住所证明，其上记载的企业名称为荣泰圣华公司，住所为北京市大兴区瀛海镇西一村北200米，在房屋提供者证明一栏中记载同意将位于上述地址的房屋提供给该企业使用，在该栏中有刘金芳的签名，荣泰圣华公司以此证明刘金芳和西一村委会在荣泰圣华公司企业变更经营地点的工商登记中，签字和盖章证明荣泰圣华公司的经营地点在西一村北200米的事实；此外，圣华公司还提交了网站服务订单、订购制服合同、800HR信息服务协议书及银行信汇凭证、互联网信息服务备案登记表、全国混业经营诚信联合一体-易联网成员入网特殊协议书、服装订货合同、制服定制合同、照片、世界名模评选活动合作协议、税收缴款书、责令（限期）改正通知书、银行转帐支票、快递邮件、商标注册证，以此证明其公司的注册地点和实际经营的地点在西一村委会北200米。以上事实，有租赁合同、委托书、拆迁补偿协议书、企业住所证明、（2012）大民初字第1917号案件和（2012）大民初字第9905号案件的卷宗材料等证据在案佐证。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，原审被告马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；本案中，荣泰圣华公司以房屋租赁合同纠纷为案由提起本案诉讼，故该公司需要举证证明其与原审被告马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣之间存在房屋租赁关系；现荣泰圣华公司主张租赁关系存在的证据主要有两组，一组是李景垣与吴亚东于2004年7月31日签订的租赁合同书和日期为2009年7月1日的有吴友清签字的续签租赁合同书，另一组证据是企业住所证明和网站服务订单、订购制服合同、800HR信息服务协议书及银行信汇凭证、互联网信息服务备案登记表等材料；对于第一组证据中吴亚东签订的租赁合同书，在此前案件的庭审中，原审被告马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣主张2004年7月1日租赁合同的承租人为吴亚东个人，且吴亚东本人出庭作证时也否认其为荣泰圣华公司的员工，荣泰圣华公司未提交任何证据证明吴亚东系其公司员工，且荣泰圣华公司在本次诉讼中所提交的委托书与此前案件中提交的委托书存在差异，故荣泰圣华公司自行出具的委托书并不能证明吴亚东系代表其单位签订租赁合同；此外，荣泰圣华公司主张该公司为承租人，但是租赁合同的原件和租金交纳收据的原件均由吴亚东个人持有，此种情形也有违常理，对于2009年7月1日的续签租赁合同书，该合同书上仅有吴友清的签字，并无出租方签字，且吴友清签字的真实性无从确认，荣泰圣华公司亦未提交证据证明吴友清系其公司员工，该份合同不能证明租赁关系的存在；综上，第一组证据不能证明荣泰圣华公司与原审被告马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣之间就争议院落存在租赁关系，第二组证据材料能够证明的事实是荣泰圣华公司注册地址位于西一村委会北200米；一审法院认为工商注册登记并不直接具有证明租赁关系存在的证明力，并且该注册地点并不具体，不能直接指向诉争的院落；对于荣泰圣华公司提出的刘金芳签字同意使用其房屋作为经营场所的理由，一审法院认为在刘金芳与马曼、杨瑞芬签订的租赁合同中，租赁物分为南北两个院落，南院中的房屋有16间，刘金芳对于南院中的房屋没有所有权，而合同中约定北院的房屋全部由其建设，且拥有80%的产权，而吴亚东与李景垣签订的租赁合同中约定的租赁院落为南院，故刘金芳签字同意由荣泰圣华公司作为工商登记注册地址的房屋，应当是北院房屋更为合理；现荣泰圣华公司并不能举证证明企业住所证明中的房屋为南院房屋，故荣泰圣华公司以其公司注册地址来证明其对于诉争院落享有承租权，不能达到证据目的；综上，荣泰圣华公司所提交的证据不足以证明其为诉争租赁合同的承租人，因其不能证明与原审被告马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣之间存在房屋租赁关系，故其以房屋租赁合同纠纷为案由，以房屋承租人的身份主张拆迁补偿利益，没有权利基础；据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定裁定：驳回北京荣泰圣华服装服饰有限公司的起诉。本院经审查认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，荣泰圣华公司主张该公司与马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣就涉案租赁物存在房屋租赁合同关系，要求马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣返还涉案租赁物上的有关拆迁补偿款项，荣泰圣华公司对自己的事实主张负有举证责任；因荣泰圣华公司提供的证据不足以证明该公司与马曼、杨瑞芬、刘金芳、李景垣之间存在房屋租赁合同关系，一审法院裁定驳回该公司的起诉并无不当，所作裁定应予维持。据此，荣泰圣华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长　　耿燕军审判员　　王顺平审判员　　姜　红二〇一六年九月二十二日书记员　　谭雅媛微信公众号“”