（2016）苏0506民初2098号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-04-27
案件名称
陈金坤、杨才娟与袁卫卫、胡花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈金坤,杨才娟,袁卫卫,胡花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初2098号原告（反诉被告）陈金坤,男,1984年10月14日出生，汉族,住江苏省高邮市。原告杨才娟（反诉被告）,女,1984年1月20日出生，汉族,住江苏省高邮市。上述俩原告共同委托代理人娄培贞、高得生，江苏金砖律师事务所律师。被告袁卫卫（反诉原告）,男,1980年6月22日出生，汉族,住江苏省丰县。被告胡花（反诉原告）,女,1983年12月4日出生，汉族,住江苏省邳州市。上述俩被告共同委托代理人李克林，江苏和舟律师事务所律师。上述俩被告共同委托代理人汤芳芳，江苏和舟律师事务所实习律师。本院于2016年3月29日受理了原告陈金坤、杨才娟与被告袁卫卫、胡花房屋买卖合同纠纷一案。在本案审理过程中俩被告在法定期限内提出反诉，本院依法受理并决定将本诉与反诉合并进行审理，依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告陈金坤、杨才娟及其共同委托代理人娄培贞、被告袁卫卫、胡花及其共同委托代理人李克林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈金坤、杨才娟共同辩称，2016年1月6日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》，合同约定除首付款之外，剩余款项买受人应于双方办理房屋资金托管手续之日起3天内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他文件，向贷款银行申请850000元贷款用于支付部分房价，该款项由买受人委托该贷款银行于2016年2月2日前支付至资金托管帐户。然，被告直到2016年3月7日才将前述款项支付至资金托管帐户，迟延支付超过一个多月。因此被告的行为构成违约，根据买卖合同第五条第一款第二项的规定，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人应当支付房价20%作为违约金。现请求判令如下：1、判令解除原、告双方签署的《存量房买卖合同》；2、俩被告向原告支付违约金228000元；3、本案诉讼费用由俩被告负担。被告袁卫卫、胡花辩称，原、被告双方签订存量房屋买卖合同，被告依约履行了付款义务，银行贷款已全部落实，被告已经还月供三个月，原告诉状中称的延期，是当时贷款银行因被告的家庭负债率原因，贷款可能会延迟发放，当时被告有两种选择，可以自行筹款或选择其他银行，因选择其他银行时间可能会超出约定的时间，所以选择与两原告的中介协商沟通，原告明确同意被告选择其他银行进行贷款，将该时间约定为2016年3月10日，并且同时要求原告自己住在原有房屋中，住到6月底，双方对此都达成一致协议后，被告选择了其他银行，并成功贷款。在2016年3月7日，该款打入房款托管中心账户，随后双方依约到房管局办理过户手续，两原告突然要求增加房款，并不肯办理过户，所以我们认为两原告存在违约行为，其诉求不应当支持。被告袁卫卫、胡花反诉称，2015年12月27日双方达成购买房屋的意向，反诉原告向反诉被告交付定金30000元，2016年1月6日，双方签订了《存量房屋买卖合同》，2016年1月18日买受人依约将首付款人民币258000元存入吴中区房管中心。合同履行中反诉原告贷款可能会出现延迟，故提前与反诉被告沟通，反诉被告当即同意延迟并要求自己延迟搬离涉争房屋于2016年6月底，反诉原告及中介均明确表示可以。到2016年3月7日反诉原告的贷款资金支付入托管帐户，双方再次约定于2016年3月10日至吴中区房管局办理手续，但该时反诉被告拒绝签字并要求加价350000元，该行为严重违反合同约定，现请求法院判令如下：1、双方签署的《存量房屋买卖合同》有效，反诉被告继续履行合同；2、反诉被告向反诉原告支付违约金人民币228000元；3、本案诉讼费由反诉被告负担。原告陈金坤、杨才娟反诉辩称，1、反诉原告没有说清楚几笔房款的付款节点，第一笔款项285000元，反诉原告是按照合同支付的，第二笔贷款反诉原告选择哪个银行进行贷款是反诉原告自行选择，从来没有与反诉被告有任何协商，这其实也是不需要与反诉被告协商的，当时855000元的贷款在合同约定是2016年2月2日就要到托管账户的，经反诉被告核查，这笔款项是2016年3月8日到托管账户的，也就是说反诉原告的这笔贷款比合同约定的时间迟延了1个多月，这种延期在双方的存量房屋买卖合同上已经明确约定反诉被告有合同解除权，及向对方追究违约责任的权利，反诉被告之通过法律途径解决，也是符合双方约定。至于反诉原告所提到的，3月10日到账的问题，在反诉原告提供的录音当中，反诉被告并没有明确表示3月10日是到托管账户，反诉被告也不需要关心什么时候资金到托管账户，反诉被告所关心的这笔贷款什么时候可以到反诉被告自己的账户，也就是反诉被告可以到手的这笔钱。反诉原告提交的突然加价这种说法，是基于反诉被告行使合同解除权及追究反诉原告违约权的意思表示，并不是毫无根据的突然加价，真正的违约起因是反诉原告，所以反诉被告希望法院依法裁判。经审理查明，原、被告双方于2016年1月6日签订了《存量房买卖合同》一份，约定俩原告将金珺花园106-304室房屋出售给两被告，合同总价1140000元，并且约定俩被告应当在2016年1月18日前支付首付款285000元至托管账户，剩余的855000元通过贷款于2016年2月2日支付到托管账户，同时该合同第五条约定逾期付款超过30天的，俩原告有权解除合同。该合同签订后，被告向原告支付了定金30000元，后原、被告双方于2016年1月18日去房产行政主管部门办理了资金托管手续，俩被告在该日将首付款285000元支付至房管行政主管部门指定的托管帐户内。后在该合同履行过程中，俩被告因身身原因导致其贷款迟延至2015年3月8日才打入资金托管帐户。2016年3月10日原、被告双方约定至房管局办理过户手续时，俩原告宣布与被告解除合同，并要求被告支付违约金。俩被告于2016年3月14日发函给原告，不同意原告的主张。另查，在该合同履行过程中，因俩被告自身原因导致贷款未能在合同约定的时间内审批通过，被告通过中介公司与原告电话沟通，原告表示在被告持续违约、多次催促的情况下，其迫于无奈表示其最迟尽应于2016年3月10日拿到房款。另，原、被告在庭审中一致确认，双方约定的房屋成交价实为1195000元。以上事实有原告提供的存量房屋买卖合同、权属登记查询证明、房产证以及被告提供的录音、情况说明和本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。在该合同履行过程中，俩被告未按约定的时间将855000元房款打入资金托管帐户，其迟延支付时间达一个多月，其行为构成严重违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任，但在该合同履行过程中，经原、被告双方以及中介口头协商，原告口头同意将收到款项的时间延迟至2016年3月10日，因此原告的该行为视其放弃了在一定期限内的合同解除权，因此原告诉请解除合同不符合法律规定，本院不予支持，被告反诉要求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。尽管原告在电话中通过口头方式表示其同意将收款的时间推迟至2016年3月10日，但该行为仅表示其放弃合同解除之权利，但并不能当然视为原告同意放弃了要求被告承担违约责任之权利。原告在庭审中亦陈述其将本案房屋出售给被告系想用出售的资金购买新的更大的住房。因被告多次承诺尽快办下贷款，在被告表示愿意继续履行合同但只是办出贷款上有所延缓且房价一直在不断上涨的情况，原告与其选择解除合同重新寻花费时间找新的买家，不如继续等待被告办出贷款，这是在该种情势所迫之下作出的两害相权取其轻的一种无奈的选择，况且原告同意被告迟延办理完毕货款手续只是通过电话沟通作出的意思表示，双方并未签订正式的书面合同，原告也未作出放弃追究被告违约责任的意思表示，被告迟延办出贷款的行为确实导致了原告的损失在不断扩大，因此以原告同意被告迟延办出贷款为由认为原告与此同时放弃了追究被告之违约责任与事实不符，亦有失公允。另，被告于3月7日办出贷款，但根据苏州地区房屋交易过户取款流程，从开始办理过户手续到最后领取款项，一般至少需要半个月左右的时间，即使原、被告双方于3月10日去办理过户交易手续，原告也难以在3月10日前拿到房款，因此纵使被告诸多辩解，亦无法推卸其违约之事实，故原告要求被告按合同约定支付违约金228000元符合法律规定，本院予以支持。被告作为违约方，其反诉要求原告支付违约金，显属无理，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告陈金坤、杨才娟与被告袁卫卫、胡花于2016年1月16日签订的《存量房买卖合同》（编号：20150106021）继续履行。二、被告袁卫卫、胡花向原告陈金坤、杨才娟于本判决生效之日起十日内向原告陈金坤、杨才娟支付违约金人民币228000元。三、俩被告履行完毕本判决第二项义务之日起十日内，俩原告协助俩被告办理苏州吴中经济开发区金珺花园106-304室房屋及相应的国有土地使用权的过户手续。四、在本判决第三项内容履行完毕之日起十日内，被告袁卫卫、胡花向原告陈金坤、杨才娟支付房款1165000元。五、在俩被告履行完毕本判决第四项义务之日起十日内，原告陈金坤、杨才娟将苏州吴中经济开发区金珺花园106-304室房屋腾空并交付给被告袁卫卫、胡花。六、驳回原告陈金坤、杨才娟其他本诉请求。七、被告袁卫卫、胡花其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15060元，反诉费7530元，合计人民币22590元，由俩原告负担2590元，俩被告负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 陈柏安人民陪审员 吴正贤人民陪审员 张中立二〇一六年九月二十二日书 记 员 张凤娟 来自