（2016）辽民终605号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-03-27
案件名称
上诉人沈阳市土地储备中心铁西分中心因与被上诉人沈阳昊业房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省高级人民法院
所属地区
辽宁省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳市土地储备中心铁西分中心,沈阳昊业房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽民终605号上诉人（原审原告）：沈阳市土地储备中心铁西分中心。法定代表人：赵裕翀，该中心主任。委托代理人：顾涛，辽宁馨远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳昊业房地产开发有限公司。法定代表人：马洪刚，该公司总经理。委托代理人：侯世臣，该公司经理。委托代理人：刘桂英，该公司财务负责人。上诉人沈阳市土地储备中心铁西分中心（以下简称土储铁西分中心）因与被上诉人沈阳昊业房地产开发有限公司（以下简称昊业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。土储铁西分中心的委托代理人顾涛，昊业公司的委托代理人侯世臣、刘桂英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。土储铁西分中心一审诉称：沈阳市规划和国土资源局于2012年7月10日在沈阳市土地交易市场举行土地拍卖会，根据现场拍卖结果，昊业公司为宗地编号ＪＫ2012－129号开发十八号路－１地块的竞得人。双方于2012年７月10日签署沈土经交字[2012]071号地块拍卖交易成交确认书。依据确认书第四条约定地块成交总价为112,608,563.04元。第九条付款方式约定，竞得人在2012年7月10日成交之日三个工作日内付清全部土地成交价款的50%，在成交之日起一年内付清全部土地成交价款。截止起诉之日，昊业公司尚欠成交款35,298,563.04元未支付。成交确认书约定分期付款的土地竞得人，在支付第二期及以后各期土地款时，应按照支付第一期土地价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让方支付利息。依据此约定被告应支付利息为3396679.97元。成交确认书第十三条约定，竞得人不能按时支付土地价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的千分之一交付违约金。请求法院判令：1、昊业公司支付剩余土地价款35,298,563.04元；2、昊业公司支付利息3,396,679.97元；3、支付延期缴纳土地款的违约金自2013年7月13日至全部支付完毕之日止，截止到2015年9月30日为37,536,493.19元。昊业公司一审辩称：昊业公司的确尚欠部分土地价款未支付。迟延缴纳剩余部分土地价款系因土储铁西分中心违约在先导致，系行使先履行抗辩权的行为，不应支付违约金。根据相关法律规定，我国实行建设用地使用权净地出让制度，即土地出让前出让方应完成国有土地使用权的收回及拆迁补偿安置等工作，将土地上建筑物、构筑物等全部拆除并达到七通一平的标准，另成交确认书中第四条明确约定，涉诉地块为净地出让，成交价格为净地成交价，但实际上，该宗地在拍卖时尚未完成全部拆迁补偿工作，更没有达到七通一平的标准，昊业公司在支付第一笔土地价款后，仍有三户未与拆迁部门达成协议，直至2013年9月，昊业公司介入并对上述拆迁户另行支付高昂赔偿后，该地块才完成全部拆迁工作。由于土储铁西分中心出让土地不符合国家法律规定，不具备开发条件，致使昊业公司迟迟无法开展施工工作，为避免损失进一步扩大，昊业公司额外承担了本应由土储铁西分中心支付的拆迁补偿费用，故土储铁西分中心违约在先，且该违约行为已经给昊业公司造成了实际损失，昊业公司有权依法行使先履行抗辩权，迟延支付土地价款有事实及法律依据，不应承担违约金。土储铁西分中心关于利息的主张不合理。根据成交确认书约定，当昊业公司选择分期付款，确应在支付第二期及以后各期土地款时支付利息，但如上文所述，本案因土储铁西分中心违约在先，已经给昊业公司造成了实际损失，为避免权利遭到进一步侵害，延迟支付了相应价款，如利息仍按照约定计算起止日期，显失公平，昊业公司恳请法院依据事实请款予以调整。一审法院经审理查明，2012年7月10日土储铁西分中心、昊业公司于沈阳市土地交易市场签订JK地块拍卖交易成交确认书，昊业公司为JK2012-129号开发十八号路-1地块的竞得人。地块位置位于沈阳经济技术开发区开发十八号路。土地成交价格为每建筑平方米1104元，净地成交总价为112,608,563.04元。净地成交总价款以土地出让面积和本确认书约定的容积率为计算依据。第九条付款方式约定，JK2012-129号开发十八号路-1地块竞得人在成交之日（2012年7月10日）三个工作日（2012年7月13日）内付清土地成交价款。分期付款的土地竞得人，在支付第二期及以后各期土地款时，应按支付第一期土地价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让方支付利息，具体执行以本宗地《国有建设用地使用权出让合同》为准。第十三条违约责任约定，竞得人应当按照本成交确认书约定，按时支付土地价款。竞得人不按时支付土地价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的千分之一向原告缴纳违约金。延期付款超过60日，经催告后仍不能支付土地价款的，土储铁西分中心有权解除地块成交确认书，竞得人无权要求返还竞买保证金，土储铁西分中心并可请求竞得人赔偿损失。2012年7月11日昊业公司交付土地价款2100万元；2012年8月17日昊业公司交付土地价款2520万元；8月28日昊业公司交付土地价款600万元；2013年1月14日昊业公司交付土地价款411万元；2014年3月27日昊业公司交付土地价款600万元；3月28日交付土地价款500万元；2014年8月15日案外人沈阳金银碧物流有限公司代昊业公司交付土地价款1000万元，以上共计七笔，昊业公司合计向土储铁西分中心支付土地价款77,310,000元，尚欠土地价款35,298,563.04元未支付。2015年12月8日沈阳市铁西区翟家街道曹家村出具情况说明，说明在涉诉地块上有住户夏媛凤、魏玉华、唐二未能与动迁部门达成动迁协议，致使拆迁工作无法顺利进行。在昊业公司对未搬迁住户给出补偿的情况下，最终于2013年9月完成该地块的全部拆迁工作。另查明，昊业公司已经在涉诉地块上分两期进行开发建设。上述事实，由土储铁西分中心、昊业公司的陈述及其地块拍卖交易成交确认书、交款收据、情况说明等证据材料在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，双方当事人签订的成交确认书合法有效，双方应按照合同履行各自义务。昊业公司自认已经在涉诉地块上分两期进行开发建设，应该按照合同约定向土储铁西分中心支付土地价款，昊业公司对土储铁西分中心主张的剩余土地价款35,298,563.04元没有异议，一审法院对此予以确认，昊业公司应向土储铁西分中心支付剩余土地价款。关于违约金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。土储铁西分中心主张按照成交确认书约定暂计算至2015年9月30日，昊业公司应向其支付违约金3,396,679.97元，昊业公司辩称违约金数额过高，且土储铁西分中心存在违反合同约定未提供净地的行为，申请法院调整。合同中违约金的约定为日千分之一，但土储铁西分中心并未按照合同约定提供净地，其中有三户动迁补偿工作是由昊业公司完成的，土储铁西分中心也未提供证据证明损失数额，因此对于违约金应予以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中土储铁西分中心未能举证证明损失情况，因此应按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金。昊业公司未按照成交确认书约定如期支付价款，因此应该按照逾期时间支付违约金。关于利息的问题。成交确认书第九条已经约定关于分期付款利息的计算方式，即第二期及以后各期土地款按照支付第一期土地价款之日中国人民银行公布的贷款利率支付。土储铁西分中心主张被告应按照年利率6%交付银行利息3,396,679.97元，昊业公司对该利率标准及给付利息数额没有异议，一审法院对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起10日内沈阳昊业房地产开发有限公司向沈阳市土地储备中心铁西分中心支付土地价款35,298,563.04元；二、本判决发生法律效力之日起10日内沈阳昊业房地产开发有限公司向沈阳市土地储备中心铁西分中心支付剩余土地价款的违约金（自2012年7月14日起至2012年8月17日止，按照本金2520万元，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2012年7月14日起至2012年8月28日止，按照本金600万元，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2012年7月14日起至2013年1月14日止，按照本金411万元，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2013年7月11日起至2014年3月28日止，按照本金500万元，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2013年7月11日起至2014年3月27日止，按照本金600万元，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2013年7月11日起至2014年8月15日止，按照本金1000万元，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2013年7月11日起至实际给付之日止，按照本金35,298,563.04元，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；三、本判决发生法律效力之日起10日内沈阳昊业房地产开发有限公司向沈阳市土地储备中心铁西分中心支付剩余土地价款的利息3,396,679.97元；四、驳回沈阳市土地储备中心铁西分中心的其他诉讼请求。案件受理费422,959元，由沈阳昊业房地产开发有限公司承担284,115元，沈阳市土地储备中心铁西分中心承担138,844元。土储铁西分中心的上诉请求和理由是：一、原审事实认定错误，导致错误判决形成。1.被上诉人所应缴纳款项的性质是“土地出让金”，该款项应当打入沈阳市财政局专用地方国库账户，而缴纳的时间应当以资金进入该账户的日期为准，一审法院认为被上诉人支出款项的日期即为缴款日期属于严重的事实认定错误，依法应予纠正。尤其是，被上诉人辩称委托案外人沈阳金银碧物流有限公司代缴土地价款1000万元的缴付日期为2014年8月15日，但实际缴入沈阳市财政局专用国库账户的时间为2016年3月23日，时间相差一年零七个月之多，应予以纠正；2.一审庭审中，被上诉人提交的铁西区翟家街道曹家村出具的证据材料《情况说明》不具有合法性，不应被采信；3.《成交确认书》约定“2013年7月10日前付清全部地价款后，于2013年7月12日前交付土地”。按照合同履行的先后顺序，竞得人交清地价款是交付土地的前置条件。目前，竞得人尚未交清地价款，至今还不具备交付土地的条件。二、一审法院适用法律错误，应予纠正。双方约定，被上诉人不能按时支付土地价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向上诉人缴纳违约金，而且依据国发办【2006】100号文件《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的规定，“对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额千分之一的违约金。违约金随同土地出让收入一并纳入地方国库。”因此，上诉人认为，被上诉人迟延缴纳土地价款的违约金计算方式应当遵循合同约定和国家的相关规定。另外，根据最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的…”之规定，应当是当事人在诉求或抗辩过程中提出后法院酌情处分，而本案中，被上诉人在一审过程中并未明确该项请求，一审法院依职权主动调整违约金计算方式，于法无据。请求：1.撤销沈阳市中级人民法院【2015】沈中民二初字第108号民事判决书中判决主文第二项，依法改判；2.由被上诉人承担本案一、二审阶段全部诉讼费用。昊业公司二审辩称：不同意上诉人的上诉理由。2014年8月15日，我公司已将1000万元交到开发区财政，不应承担责任。我公司提交的铁西区翟家街道曹家村出具的证据材料《情况说明》具有合法性，当时就是翟家街道曹家村负责拆迁的。《成交确认书》约定2013年7月10日前付清全部地价款后，于2013年7月12日交地，而且明确约定是净地，但是2014年还没有拆迁完毕，因为上诉人没有给我们净地，造成我公司资金断裂。关于违约金问题，我们认为应当按照拿到净地时间计算违约金，而且按照我方交钱的时间计算。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及当庭确认，本案的焦点问题为：一审法院对昊业公司迟延缴纳土地价款违约金的计算是否存在错误。关于土储铁西分中心主张违约金计算应以资金进入沈阳市财政局专用地方国库账户的日期为准而不应以缴付日期为准问题。经审查，昊业公司共向土储铁西分中心交付土地价款七笔，合计77,310,000元，均有相应缴款收据在卷佐证。土储铁西分中心上诉提出其中一笔昊业公司委托案外人沈阳金银碧物流有限公司代缴土地价款1000万元的款项，缴付日期为2014年8月15日，但沈阳市财政局专用国库账户实际收到日期为2016年3月18日，应以2016年3月18日作为计算该笔款项违约金的截止日期。经查，一审期间，土储铁西分中心提交了昊业公司委托案外人沈阳金银碧物流有限公司于2014年8月15日代缴土地价款1000万元的证据，收款人为沈阳市土地储备中心铁西分中心，附加信息及用途一栏中标注：沈阳昊业房地产开发有限公司土地款。该证据表明，昊业公司于该日履行了向沈阳市土地储备中心铁西分中心账户缴款的义务。另据一审期间土储铁西分中心提交的违约金计算表，对于该笔1000万元，其亦主张应以2014年8月15日为收款日期，故一审法院依土储铁西分中心的主张以及缴款收据上载明的日期，认定该笔款项违约金计算至2014年8月15日止，并无不当。土储铁西分中心的该项上诉理由，本院不予支持。关于一审法院对违约金予以调整是否违反法律规定问题。本案中，土储铁西分中心违反合同约定未提供净地，导致部分动迁补偿工作由昊业公司完成，增加了昊业公司的支出，延缓了合同履行进度，而昊业公司亦未按约定时间交付相应土地价款，双方都存在违约行为。一审法院并非仅以违约金过高为由，而是综合考量土储铁西分中心的损失情况，以及本案双方互有违约的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，确定按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费289,292.00元，由沈阳市土地储备中心铁西分中心负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 刘 军审判员 赵碧涛二〇一六年九月二十二日书记员 林 敏 来自