（2016）湘06民终772号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-11
案件名称
张三良与李金福房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李金福,张三良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘06民终772号上诉人（原审被告）李金福，无业。委托代理人杨继红，湘阴县文星法律服务所法律工作者。委托代理人戴科艺，湘阴县文星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）张三良，装修工。委托代理人石建武，湖南昌禹律师事务所律师。上诉人李金福因与因与被上诉人张三良房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2015）湘民一初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。李金福上诉请求：1、本案涉诉房屋系上诉人与其丈夫张福秋婚后共建共有财产，张福秋去世后，涉诉房产一直没有开始法定继承和办理产权过户手续，上诉人与其儿子张曙光、张学文与被上诉人签订房屋买卖合同剥夺了两个女儿继承份额的权利，涉诉房屋买卖合同不符合法律规定。原判认定被上诉人提供的“公证书”作为买卖合同有效证据是错误的。一是公证书的送达程序严重违法，上诉人没有收到公证书；二是被上诉人持有上诉人的继承“公证书”作为涉案证据使用，证据来源不合法；三是公证书与本案不具有关联性。另原判适用《公正法》第三十六条、司法部发布的《公正程序规则》第四十四条等规定属适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人张三良答辩称，公证书符合证据“三性”原则，应予采纳，原判认定事实清楚，适用法律正确。张三良向一审起诉请求：1、由李金福协助其将湘政房字第城先781号房屋办理产权过户登记手续至其名下，并腾空房屋交付给他；2、由李金福支付自2011年9月至起诉时房屋租金6400元；3、由李金福承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告李金福与丈夫张福秋于1967年结婚，婚后于1985年在湘阴县文星镇东湖社区四组共同建造一栋三层房屋，分别于1993年、1995年办理了国有土地使用权证（产权证号为湘国用字第040056号）和房屋所有权证(产权证号为湘政房字第城先-781号)，均登记在张福秋的名下。被告与丈夫张福秋婚后共生育了四个子女，分别为儿子张曙光、张学文和女儿张惠林、张惠兰。2003年10月10日，张福秋因发生交通事故死亡，被告李金福与四个子女没有对该栋房屋进行遗产分割继承。后被告李金福与儿子因需要钱用，欲将该房屋出卖，原告与案外人钟鸣经人介绍后，决定合伙购买该栋房屋。被告的丈夫张福秋生前用该栋房屋的房产证在信用社抵押贷了款，原、被告经过协商，原告先付30万元给被告，由被告用此款偿还给信用社，将抵押的房产证拿出来。2009年9月10日，被告李金福及儿子张曙光、张学文共同与原告张三良及案外人钟鸣签订一份“房屋买卖合同”，合同约定被告李金福及儿子张曙光、张学文为甲方，原告张三良及案外人钟鸣为乙方。甲方自愿将位于湘阴县文星镇先锋路东湖社区274号的一栋三层私房卖给乙方所有，并已收取定金6万元。甲乙双方商定成交价格为人民币45万元，乙方在2009年12月30日前分三次付清。甲方于2009年12月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用，甲方将户口于2009年12月30日前从该房屋迁出。房地产办理过户手续所需缴纳的契税由乙方承担。被告李金福及儿子张曙光、张学文作为甲方在合同上签名按手印，在合同甲方处还签了一个“张福秋”的名字，原、被告表示好像是被告或其儿子张曙光签的，但具体谁签的双方均记不清楚，张学文的名字系张学文第二天回来在合同上补签。原告张三良与钟鸣作为乙方在合同上签名按手印，还有案外人朱敏升作为见证人在合同上签名。签合同的当天，被告将原告先前支付的30万元购房款向原告出具了一张收条，并将房屋的房产证和国土证均交给了原告。后原告与钟鸣又陆续分四次向被告支付了15万元购房款，至2010年3月13日，原告与钟鸣已将45万元购房款全部支付给被告及儿子张学文、张曙光。房款付清后，原告将该房屋的第一层出租给他人使用，第二层现仍由被告居住，第三层暂无人居住。原告表示第二层是他与被告商量好租给被告居住，被告第一年就交了1800元的租金给原告，被告认可现在仍居住在该房屋的第二层，但不认可与原告之间有租赁合同，表示从未给过原告租金。合同签订后，原告要被告去房产局配合办理房屋过户手续，但产权登记为张福秋的名字，因张福秋已经死亡，办理过户要补充很多手续，原、被告便决定去办理公证，办理完公证后再来办房屋过户手续。2009年11月16日，原、被告一起到湘阴县司法局公证处申请办理继承公证，湘阴县公证处于2009年12月23日作出（2009）湘证字第345号公证书。公证书载明，申请人李金福，关系人张曙光、张惠林、张惠兰、张学文，被继承人张福秋。申请人李金福因继承张福秋的遗产，于2009年11月16日向公证处申请办理继承权公证。公证处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，确认被继承人张福秋于2003年10月10日因交通事故死亡，申请人李金福申请继承的财产为与丈夫张福秋共同所有的座落于湘阴县文星镇先锋路东湖四队的房屋一套及土地使用权，被继承人张福秋的妻子是李金福、长子是张曙光、长女是张惠林、次女是张惠兰、次子是张学文，张福秋的父亲是张冬阳、母亲是盛玉珍，张福秋的父母均已先于张福秋死亡。张福秋所有继承人称其生前无遗嘱，无遗赠扶养协议。申请人李金福要求继承张福秋的上述遗产，关系人张曙光、张惠林、张惠兰、张学文均表示放弃对被继承人张福秋上述遗产应继承份额的继承权。根据《继承法》相关规定，张福秋的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人的父母均先于被继承人张福秋死亡，关系人张曙光、张惠林、张惠兰、张学文均表示放弃对上述遗产应继承份额的继承权，故被继承人张福秋上述遗产应由其妻子李金福一人继承。公证书作出后，原告委托其叔岳父钟国泉到公证处领取了公证书，后原告再到钟国泉处拿公证书。原告表示，办公证的时候，公证处的人问谁来拿公证书，被告说公证费是原告出的，太远了被告不来拿，要原告拿。他委托钟国泉代领公证书，他到钟国泉处拿了公证书后，与钟国泉一起送到被告家里去，被告当晚一个人坐在沙发上，他将公证书放在被告家的桌上。但被告表示她只在公证处签了字就走了，原告没给她公证书，没有原告讲的这回事。原审法院在开庭时当庭询问被告，其子女当时表示放弃遗产继承权是否属实，被告表示公证事项没有错，公证时子女都到场了，但子女的意思是要将房屋过户给她才愿意放弃继承权。她当时以为公证是办房屋买卖的公证而不是继承公证。时隔6年之久她们都没有收到公证书，她们认为公证程序违法，所以现在反悔了。2011年4月12日，原告与案外人钟鸣共同签订了一份“房屋转让协议”，协议约定张三良与钟鸣于2009年9月份共同出资45万元向李金福购买了位于湘阴县文星镇东湖社区274号三层楼房一栋，其中张三良出资35万，钟鸣出资10万，张三良与钟鸣协商一致，由张三良向钟鸣支付价款15万元，钟鸣将其在该房屋中的全部份额转让给张三良。本院于2016年1月4日向案外人钟鸣进行调查，钟鸣表示与张三良共同出资45万元从被告李金福处购买房屋属实，其中他出资10万元，张三良出资35万元。后来因为他急需要钱用，就与张三良签订上述协议，将他的份额全部转让给张三良，转让款张三良已全部付清，他不再对该栋房屋享有任何权利。后原告多次找被告配合办理过户手续，被告均以各种理由推脱，原告遂于2015年3月10日向法院提起诉讼。在本案的审理过程中，被告以从（2009）湘证字第345号公证书作出后至今未收到公证书，公证程序不合法为由，于2015年4月2日向湘阴县司法局公证处申请复查，要求撤销该份证书。湘阴县司法局公证处复查后，作出（2015）湘岳湘证复查字第1号公证复查决定书，维持了（2009）湘证字第345号公证书的效力。被告李金福对湘阴县司法局公证处的复查决定不服，又于2015年5月6日到湖南省司法厅上访，并向法院申请中止对本案的审理，要求待湖南省司法厅的处理结果作出后再恢复对本案的审理。原审法院认为被告的申请符合法律的规定，依法将本案中止审理。2015年6月29日，湖南省司法厅将被告的上访事件转至岳阳市司法局处理，岳阳市司法局于2015年12月7日对被告的信访诉求作出了答复意见书，意见明确湘阴县司法局公证处已按《公证法》、《公证程序规则》作出了处理，程序合理，结果恰当，并不存在有违规行为。一审法院认为，本案争议的焦点：该份房屋买卖合同的效力如何认定，（2009）湘证字第345号公证书是否可以作为认定被告一人取得诉争房屋继承权的依据。原、被告诉争的现位于湘阴县文星镇东湖社区四组的房屋，系被告与丈夫张福秋婚后共建，属二人的夫妻共同财产。张福秋于2003年死亡后，根据《继承法》的规定，应先分出该栋房屋一半的份额归被告所有，另外一半的份额，由被告与其子女作为第一顺序法定继承人共同继承。《物权法》第二十九条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据该规定，张福秋死亡后，被告与其子女取得继承权，从继承开始时被告与其四个子女共同享有该栋房屋二分之一的产权，是该栋房屋的共有权人。被告及两个儿子张曙光、张学文与原告签订房屋买卖合同，将整栋房屋出卖给原告，处分了另外两个继承权人即女儿张惠林、张惠兰因继承取得的房屋产权份额。签订该合同时两个女儿均未到场，未在合同上签名，亦未授权委托被告及张曙光、张学文代为处置其财产份额，被告及两个儿子的出卖行为属于无权处分。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。故该份房屋买卖合同在签订之日属效力待定的合同，需经过两个女儿的追认，或出卖人即被告及两个儿子取得房屋的处分权后方可成为有效合同。原告提供了（2009）湘证字第345号公证书以证明被告的四个子女自愿放弃继承权，诉争房屋由被告一人享有继承权。被告对该份公证书的效力提出异议，认为公证书出具后她本人一直未收到公证书，其公证程序不合法。对于该份公证书的效力问题，原判认为，第一，司法部发布的《公证程序规则》第四十四条第一款规定，公证书自出具之日起生效。根据该规定，公证书的效力并不是从申请人签收之日起生效，该份公证书从出具之日即2009年12月23日起便已经生效，被告作为公证申请人即使未签收公证书也不影响公证书的效力；第二，《公证法》第三十九条规定，当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。根据该规定，即使被告以未签收公证书为由认为公证程序不合法，被告也已经行使了公证复查申请权，并在复查结果出来后又以信访的方式行使权利，但不论是复查结果还是信访的回复均认定原公证程序合理恰当，无违规行为。《公证法》第三十六条规定，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。故在被告不能提供充分的证据推翻该份公证书的情况下，依法认定该份公证书的效力。则被告通过继承公证后，成为诉争房屋的所有权人，取得了对该栋房屋的处分权。原告与案外人钟鸣签订的合同从被告取得处分权后由效力待定的合同已成为一份有效的合同。对被告提出的公证程序不合法，公证书不具法律效力，买卖合同无效的抗辩意见，不予采纳。原告与案外人钟鸣在签订房屋买卖合同后，通过内部协议约定，钟鸣自愿将通过该房屋买卖合同取得的权利和义务全部转让给原告，现原告一人向被告主张合同权利符合法律的规定，予以认可。被告应当按照合同的约定，将房屋腾空交付给原告，并履行合同协助义务，配合原告办理产权过户手续。对原告的第一项诉讼请求，依法予以支持。对于原告的第二项诉讼请求即由被告支付房屋租金6400元，因原告没有提供证据证明与被告之间存在租赁关系，故对该项主张，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公证法》第三十六条之规定，判决：一、限李金福于判决发生法律效力之日起三日内，将位于湘阴县文星镇东湖社区第四组的房屋腾空交付给张三良，并协助张三良将该栋房屋办理产权过户登记手续至张三良的名下（房屋产权证号为：湘政房字第城先-781号）；二、驳回张三良的其他诉讼请求。如果未按照判决书指定的期间履行房屋腾空交付和协助过户义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案案件受理费人民币8150元，由李金福承担7335元，由张三良承担815元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点为：（2009）湘证字第345号公证书能否作为认定李金福子女放弃继承涉诉房屋产权份额而由李金福一人继承的根据，也即李金福是否具有涉诉房屋的处分权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：……（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项，当事人有相反证据足以推翻的除外。我国《公证法》第三十六条规定，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。司法部发布的《公证程序规则》第四十四条第一款规定，公证书自出具之日起生效。涉诉房屋原系上诉人李金福与其丈夫张福秋共同财产，张福秋死亡后，根据《继承法》的规定，该房屋的一半产权为其配偶李金福所有，另一半为张福秋的遗产，李金福及其子女作为法定继承人共同享有该房屋另一半的产权，但继承人也可放弃继承权。2009年12月23日，经李金福申请，湘阴县公证处作出（2009）湘证字第345号公证书，公证了以下事实：李金福的子女放弃遗产应继承份额的继承权，被继承人张福秋的上述遗产由其妻李金福一人继承。该事实已经公证机关公证，且李金福提出复查申请后，公证机关维持了该公证书的效力，应当作为认定本案事实的依据。上诉人提出其没有收到（2009）湘证字第345号公证书，即不能作为有效证据使用的观点于法无据，本院不予支持。2009年9月30日，李金福及两个儿子张曙光、张学文将涉诉房屋出卖，处分了另外两个继承权人即女儿张惠林、张惠兰因继承取得的房屋产权份额。而根据2009年12月23日（2009）湘证字第345号公证书所证明的事实，李金福子女放弃了房产应继承份额的继承权，李金福由此取得了对该房屋的处分权。综上所述，李金福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8150元，由李金福负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵莉茜审 判 员 王欣辉代理审判员 周小刚二〇一六年九月二十二日书 记 员 孔灿文 百度搜索“”