（2016）粤0111民初4130号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-16

案件名称

罗林芳与广州品一投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷2016民初4130一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗林芳,广州品一投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于��理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2016）粤0111民初4130号原告：罗林芳，身份证住址湖南省衡南县。委托代理人：张锋梅，广东保典律师事务所律师。委托代理人：郑燕瑞，广东保典律师事务所实习人员。被告：广州品一投资管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：田振章，总经理。委托代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托代理人：徐丽娟，广东国道律师事务所律��（委托权限至2016年9月9日）。委托代理人：陈明之，广东国道律师事务所实习人员（委托权限自2016年9月10日起）。原告罗林芳诉被告广州品一投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告罗林芳及其委托代理人张锋梅，被告广州品一投资管理有限公司的委托代理人徐丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗林芳向本院提出诉讼请求：1、被告向我赔偿装修费损失47678元；2、被告向我返还租赁保证金16320元、装修保证金5000元、代收保险费500元、装修管理费1020元、水电周转金1000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月24日，我与被告签订《租赁合同》，约定被告将广州市白云区鹤龙一路*号商业主楼东区第*层自编*房出租给我，租期5年。合同签订后，我应被告要求向其交纳了租赁保证金等费用，并对涉案物业进行装修用于经营化妆品销售。后双方签订的合同被法院生效判决认定无效。2015年12月4日，我已将涉案物业返还被告。我认为，由于被告隐瞒房屋无产权登记的事实，在我投入成本进行装修经营后，造成双方签订的租赁合同被认定无效，导致合同目的无法实现。被告的欺骗行为严重损害了我的合法权益，为维护我的合法权益，故提出上述诉讼请求。被告广州品一投资管理有限公司辩称，我司不同意原告的诉求。1、我司不存在隐瞒规划报建欺诈原告的行为，反而是原告与我司签订租赁合同时对规划报建情况未尽到谨慎审查义务，故原告对合同无效也负有一定过错。况且我司某提供了涉案物业，原告已使用长达一年之久，原告利益并不因合同无效受损。2、原告没有提供装修图纸、装修费支付凭证、合法发��证据其装修损失。原告的结算书有伪造之嫌，不能证明其装修支出47678元，且原告已使用一年，已装修时价格计算损失显然不当。3、装修管理费发生在装修期间，我司配合被告完成装修工程；代售保险费发生在装修期间，我司已为被告向平安财保购买500元安装工程一切险。上述费用实际发生，我司不应退还。经审理查明：2014年12月24日，被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路*号（广州海航YH城）的商业主楼东区第*层楼自编*号物业（以下代称涉案物业）出租给乙方使用，该租赁物建筑总面积为68平方米；租赁期限自2014年12月24日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，免租装修期至2015年3月31日。免租装修期间，乙方无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其��费用；租赁期间的租金如下：2015年1月1日至2015年12月31日为8160元/月，2016年1月1日至2016年12月31日为8568元/月，2017年1月1日至2017年12月31日为8996元/月，2018年1月1日至2018年12月31日为9446元/月，2019年1月1日至2019年12月31日为9919元/月；乙方须自行负担与该租赁物使用有关的工商税费、电话费、水费、电费、燃气（煤气）费、中央空调费、保险费及其他费用；租金按月收取，乙方应于每月5日前向甲方缴纳；乙方向甲方交纳保证金16320元作为履行本合同的保证等。同日，双方签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费按照0元/月收取；免租装修期管理费按1020元/月收取，免租装修期由2014年12月30日至2015年3月31日止；电费收费标准：按专用电表测定的度数收取，每度电为1.5元（含设备损耗费）；水费收费标准：根据甲方经营项目和广州市相关规��标准，水费为5.7元/立方米（含污水处理费、设备损耗费）；乙方应于每月5号前缴纳当月物业管理费、缴清上月水电、空调费等相关费用；本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件等。上述合同签订后，被告向原告交付了涉案物业，原告向被告支付了租赁保证金16320元、装修保证金5000元、水电周转金1000元、装修管理费1020元、代收保险费500元。庭审中，被告确认原告曾对涉案物业装修的事实，并表示愿意向原告赔偿装修损失12000元，原告对此予以同意。被告表示其向原告代收的500元保险费已为原告购买了相应的保险，但未能举证证明。另经本院另案查明，涉案物业所在的建筑物无产权登记情况且无办理合法规划报建的手续。原告已于2015年12月4日向被告交还了涉案物业。以上事实，有租赁合同、物业管理协议、收据、民事判决书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原被告双方虽分别签订《广州海航YH城租赁合同》和《广州海航YH城物业管理协议》，但因物业管理协议中已明确该协议是租赁合同的附件，故物业管理协议应为租赁合同的补充。涉案物业所在建筑物无产权登记情况且无办理合法规划报建的手续，故原被告双方就涉案物业签订《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管理协议》，均违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。因上述租赁合同、物业管理协议无效，被告向原告收取的租赁保证金、装修保证金、水电周转金属保证合同或行为履行的费用，根据合同无效财产相互返还的原则，被告应当向原告退还上述费用。对于原告主张的代收保险费500元，被告抗辩该500元已为原告购买相应的保险，但未能举证证明，故本院不予采信。被告应当将该500元退还原告。故原告要求被告返还租赁保证金16320元、装修保证金5000元、水电周转金1000元、代收保险费500元于法有据，本院予以支持。因装修管理费是原告装修涉案物业期间应支出的管理费，原告已实际使用涉案物业，且对涉案物业进行了装修，并在此期间享受了被告所提供的服务，根据权利对等原则，被告应当向原告支付装修管理费，故原告要求被告返还装修管理费缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿装修损失费问题。原告对涉案商铺进行装修已经被告同意，现租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，被告应当按照过错责任向原告赔偿已形成附合的装修损失。现原被告在庭审中已达成被告向原告赔偿装修损失12000元的一致意见，本院对此予以认定。故原告要求被告赔偿装修损失12000元本院予以支持。驳回原告主张的多出上述金额部分的装修损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条��规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州品一投资管理有限公司向原告罗林芳退还16320元、装修保证金5000元、水电周转金1000元、代收保险费500元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州品一投资管理有限公司向原告罗林芳赔偿装修损失12000元；三、驳回原告罗林芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1813元，由原告罗林芳负担1143元，由被告广州品一投资管理有限公司负担670元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　肖録婷人民陪审员　　谢见日人民陪审员　　王宇菁二〇一六年九月二十二日书　记　员　　周　沣百度搜索“”