（2016）赣1026民初209号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2017-08-28

案件名称

邹献高、邱连明等与郑瑞华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宜黄县人民法院

所属地区

宜黄县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邹献高,邱连明,郑瑞华,邹莺,邹国强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江西省宜黄县人民法院民事判决书（2016）赣1026民初209号原告：邹献高，男，1970年3月12日出生，汉族，住宜黄县。原告：邱连明，女，1971年3月16日出生，汉族，住宜黄县。以上两原告委托诉讼代理人：颜选文，宜黄县梨溪法律服务所法律工作者。被告：郑瑞华，男，1977年10月6日出生，汉族，住宜黄县。被告：邹莺，女，1981年12月25日出生，汉族，住宜黄县。被告：邹国强，男，1971年8月21日出生，汉族，住宜黄县。原告邹献高、邱连明诉被告郑瑞华、邹莺、邹国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹献高及其与邱连明的共同委托诉讼代理人颜选文，被告邹国强到庭参加了诉讼。被告郑瑞华、邹莺经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹献高、邱连明（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、要求法院判决被告郑瑞华、邹莺归还原告借款本金200，000元及利息、违约金40，800元（以实际计算为准，从2015年10月29日起至2016年5月29日止，利息按照银行同期贷款利息标准计算，扣除被告已给付的18000元）。3、被告邹国强对上述债务承担连带责任。4、诉讼费由被告共同承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告郑瑞华、邹莺也是夫妻关系，两原告于2014年9月19日向其购买房屋并支付了购房款20万元，两被告未交付房屋后，双方约定退还购房款，2015年10月29日双方共同签订了还款协议，约定2015年11月底归还10万元，2015年12月底归还5万元，2016年1月底归还5万元，由被告邹国强作为担保人承诺对被告郑瑞华、邹莺退还购房款进行全面担保。协议签订后，被告郑瑞华、邹莺只是在2015年11月、12月，2016年1月、2月这四个月支付了4000元的利息和违约金，2016年5月支付了2000元利息和违约金。后被告郑瑞华、邹莺均没有按照约定履行还款义务。当时被告郑瑞华于2014年6月26日，向原告借款200，000元，约定借款期限三个月，利息为月利率2%，并向原告出具了借条。现要求三被告履行还款及担保义务。被告郑瑞华、邹莺未答辩被告邹国强辩称，协议上的字是我签的，我不知道利息怎么计算，我只知道原告在经侦科报案，然后被告郑瑞华、邹莺说年底还原告的钱，其他事情我不太清楚。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、两原告、三被告的身份信息5张及两原告的结婚证1份，用于证明原、被告的主体资格。被告邹国强对上述证据没有异议。本院认为，上述证据符合证据三性，为此，予以确认。2、协议书原件、房屋搭建转让合同各1份，用于证明被告购房及退房后，签订还款协议及被告邹国强承担保证责任的事实。本院认为，上述证据均为原件且能相互印证，为此，予以确认。3、中国工商银行汇款单、借条各1张，用于证明两原告给付购房款的事实。本院认为，上述证据均为原件（开庭后将此原件交回原告，案件中留复印件）且能相互印证，为此，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：两原告系夫妻关系，两原告于2014年9月19日与被告郑瑞华、邹莺签订《房屋搭建转让合同》1份，两原告支付了购房款20万元。2015年10月29日两原告与被告郑瑞华、邹莺签订《协议书》1份，双方解除了房屋搭建转让合同，约定被告郑瑞华、邹莺于2015年11月底归还10万元，2015年12月底归还5万元，2016年1月底归还5万元。如未按期向两原告退还以上购房款，每逾期一个月，则加倍支应付款项银行同期利息，并向两原告支付违约金三6000元／月。被告邹国强同意作为本协议担保人，同时承诺如被告郑瑞华、邹莺到期不按协议约定履行退款义务，一切责任由担保人承担，按协议不可超过一个星期。拿上述协议书签订时，被告郑瑞华、邹莺付了原告协议书签订之前所产生的利息5万元，协议书签订之后，被告郑瑞华在2015年11月、12月，2016年1月、2月这四个月支付了4000元的利息和违约金，2016年5月支付了2000元利息和违约金。后被告郑瑞华、邹莺均没有按照约定履行还款义务。本案的焦点为：一、被告郑瑞华、邹莺所欠金额的问题。两原告于2014年9月19日支付了购房款20万元。于2015年10月29日解除了协议，时间为1年零10天。被告郑瑞华、邹莺在解除协议时，已给付的利息50000元，未超过已给付的利息可按年利率36%计算利息，为此，被告郑瑞华、邹莺拖欠原告的购房款为20万元。二、利息及违约金计算的问题。双方在协议中约定每逾期一个月，则应加倍支付款项银行同期利息，并向两原告支付违约金三6000元／月，因双方约定的金额超过了而按年利率24%计算其每月利息4000元，为此，本案中的利息应按每月给付利息4000元。被告已支付了6000元，视其已支付了三个月的利息。协议为2015年11月底开始还款，已付利息为2015年12月、2016年1月、2016年2月，其他利息自2016年3月开始给付。三、本案当事人的主体资格问题。2015年10月29日原告邹献高、邱连明与被告郑瑞华、邹莺签订的《协议书》上，协议的甲方为被告郑瑞华、邹莺，乙方为原告邹献高、邱连明，但在协议的签字处只有原告邹献高，被告郑瑞华及担保人邹国强签名并加盖了指纹。本案的主体为原告邹献高，被告郑瑞华、担保人邹国强。原告邱连明、被告邹莺不具有主体资格，为此，应驳回对原告邱连明的起诉及驳回原告邹献高对被告邹莺的诉讼请求。四、被告邹国强承担担保还款责任的问题。《担保法》第十七条规定：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。因被告邹国强在协议第五条约定，邹国强表示，同意作为本协议担保人，同时承诺，如被告郑瑞华到期不按协议约定履行退款义务，一切责任由担保人承担，根据上述规定，被告邹国强其担保为一般保证，为此，被告邹国强应承担一般保证责任。综上所述，原告邹献高与被告郑瑞华签订了还款协议，被告郑瑞华应按约履行合同义务，为此，其应当承担还款责任。被告邹国强系一般保证人，为此，被告邹国强应承担一般保证责任。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑瑞华退还原告邹献高购房款200，000元及按月利率2%计算自2016年3月28日始至借款本息还清之日止的利息。二、被告邹国强对被告郑瑞华的财产依法强制执行后不能履行债务的债务承担保证责任。上述款项限于本判决书生效之日起三日内履行完毕（本院开户名称：宜黄县人民法院-执行款专用户。开户银行：中国建设银行股份有限公司宜黄支行。账号：36×××90）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4912元，由被告郑瑞华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审　判　长　　邹文胜审　判　员　　习国文人民陪审员　　李庆明二〇一六年九月二十二日书　记　员　　甘　诚更多数据：