（2016）粤0203民初1542号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-10-31

案件名称

付美兰与张海武房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

韶关市武江区人民法院

所属地区

韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

付美兰,张海武

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

广东省韶关市武江区人民法院民事判决书（2016）粤0203民初1542号原告：付美兰，女，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：余火平，男，××年××月××日出生，汉族，住韶关市武江区。被告：张海武，男，汉族，住韶关市武江区。原告付美兰与被告张海武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付美兰及其委托诉讼代理人余火平、被告张海武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付美兰向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同依约终止；2、被告退还惠民南路169栋2号楼场地；3、被告支付实际搬出之日的所欠租金约5000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月19日，原告将位于韶关市武江区惠民南路169栋二楼全层出租给冷华利。2013年5月28日，冷华利将二楼2号楼房转租给被告，租赁期3年，租金偏低。2013年8月，冷华利下落不明。合同到期后，原告不再续租，多次要求被告退出承租场地，被告予以拒绝，故提起上述请求。原告在庭审期间，将第三项诉讼请求明确为要求被告支付从2016年7月16日起计至实际搬出之日止的租金（按20元／月／平方米，共计500平方米，每月租金10000元的标准计）。张海武辩称，1、店铺前三年的租金是有三方签字确认，后冷华利另外又租了两年给答辩人，租期一共是五年。此商铺之前是毛坯房，答辩人投资装修，大概花费了34万多，因此，答辩人希望续租；2、原告已收取2016年7月、8月的租金，每月5133元，共计10266元，比原租金提高了10%。原店铺租金每月4666元，现原告执意要将租金加到每月1万元。3、冷华利未租后，商铺门口和场地严重漏屎水，多次要求原告整修未果，长达一年左右，造成答辩人经营亏损。场地内部的漏水问题，也是答辩人自己出钱整修。直到2016年3月2日，原告才将门口漏水的问题处理好，答辩人在租金中只抵扣了场地维修费2000元，因漏水造成的经营亏损，答辩人也不作追究。经审理查明：原告付美兰是韶关市武江区惠民南路169栋向新楼二楼全层的所有人。2011年1月19日，付美兰与案外人冷华利签订了一份《租赁合同》，合同约定由原告将上述房屋全层整体出租给冷华利，租赁期从2011年3月16日至2016年3月15日，租期五年。前三年租金每月为18000元等内容。2013年5月28日，冷华利（甲方，出租方）与被告张海武（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，由甲方将涉案房屋的二楼2号楼房出租给乙方用于经营武术、健身培训，租赁面积（含公摊面积）共计500平方米。租赁期自2013年7月15日起至2016年7月15日止。租金每年为56000元，每半年交付租金28000元。合同签订当日，原告（房产方，丙方）、被告（承租方、乙方）及冷华利（作为转租方，甲方）还签订了一份《甲、乙与房东三方协议合同》，内容为：“1、甲乙双方共同达成各项协议，租赁期自2013年7月15日起至2016年7月15日止。租赁期满后，乙方如需继续承租场地，应在租赁期到期60天前向甲方提出书面申请。双方另行协商签订续租合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。2、丙方完全了解甲乙双方的合作细节，丙方并认可乙方两方有效期内的合同中的一切细节。在租赁期内（2013年7月15日起至2016年7月15日）甲方因其他原因不与丙方承包场地出租权的情况下，由丙方（按甲乙双方合作的合作条件不变）直接出租给乙方，一直到期满。3、甲方与丙方终止承包场地租赁合同，丙方必须在与甲方终止合同前十天告诉乙方，并等甲乙双方处理好各类问题方可退还甲方承包压金，否则甲方的毁约责任由丙方承担。”因该协议一式三份，原告在被告持有的该份协议上签字予以确认。另外，张海武与冷华利在当天还签订了一份《租赁合同》，将涉案房屋的租赁期限从原有的租期又延长了两年，即自2016年7月16日起至2018年7月16日止。但该份《租赁合同》没有原告的签字确认，原告在庭审中也不予认可。上述几份合同签订后，冷华利从2013年7月开始就未向原告支付租金，双方之间的合同之后未实际履行，但原告未通过法定程序解除双方之间的合同关系。因被告之前已向冷华利交付了租金，经原、被告协商，从2014年1月以后，被告按照其与冷华利签订的《租赁合同》的租金标准直接向原告交付租金，租赁期限亦至2016年7月15日届满。但原、被告没有重新签订租赁合同。被告在租赁期限届满前曾向原告发出续租申请，但双方对于续租的租金标准未能达成一致意见。之后，被告通过银行转账的方式分别在2016年7月29日、8月17日支付了2016年7月、8月的租金合计10266元给原告。原告认可收到了上述款项，但其认为并没有主动要求被告支付上述租金，因被告仍占用租赁场地，因此遂没有退还。庭审中，原告坚持要求终止双方的租赁关系，被告腾退涉案房屋并按市场价20元／月／平方米的标准支付实际占用期间的租金，被告则要求继续履行租赁关系，双方因而未能达成一致意见。本院认为：本案实质上包含承租和转租两个不同的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。具体到本案，原、被告及案外人冷华利在2013年5月28日签订的《甲、乙与房东三方协议合同》，是三人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，对各方均具有法律约束力。在该份协议中，原告实质上已认可了被告的次承租人地位、租赁期限及租金标准。且在案外人冷华利退出租赁后，原、被告实际上也是按照上述协议的约定履行各自的权利、义务。因此，被告张海武的租赁期限应自2016年7月15日届满。至于被告张海武与冷利华达成的续租协议，因未得到原告的同意，故该协议对原告不产生约束力。另外，被告在这之后通过银行转款的形式继续支付了两个月的租金，但原告早在2016年7月27日就已向本院提起诉讼，要求终止与被告的租赁关系，故其已以实际的行为明确表示不再续租。因此，被告张海武继续交付租金的行为，并不能认定双方已就涉案房屋的继续租赁达成合意。综上，本院不能认定双方在2016年7月15日之后构成不定期的租赁关系，双方的租赁关系应至2016年7月15日终止。在租赁关系终止后，原告作为涉案房屋的合法产权人，其依法享有的物权受法律保护，而被告继续占有租赁物已无合同和法律依据，故对于原告要求被告退还涉案房屋的请求，本院予以支持。至于被告占用房屋期间的使用费问题。虽然双方之间的租赁关系已终止，但被告仍在使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，原告要求被告支付从2016年7月16日起至其腾退房屋之日止的房屋租金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于支付标准，原告要求按照20元／月／平方米的标准计付，但并未提供相应依据证实该标准属于同类型同地段房屋的市场价格，故本院参照双方之前的租金标准及被告提供的同类型房屋租赁价格，酌情支持每月租金为7500元。同时，该房屋使用费应扣减被告已支付的10266元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告付美兰与被告张海武就韶关市武江区惠民南路169栋二楼2号房的租赁关系于2016年7月15日终止。二、被告张海武应于本判决发生法律效力之日起二十日内将韶关市武江区惠民南路169栋二楼2号房屋腾退给原告付美兰。三、被告张海武应自2016年7月16日起至腾退上述房屋之日止按每月7500元的标准向原告付美兰支付房屋使用费（该房屋使用费总额应减除被告已交纳的10266元）。四、驳回原告付美兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告付美兰负担125元，由被告张海武负担150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员　　周江婷二〇一六年九月二十二日书记员　　吴红艳第6页共6页更多数据：