（2015）驿民初字第6430号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-11-08

案件名称

马亚楠与王秋洁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

驻马店市驿城区人民法院

所属地区

驻马店市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马亚楠,王秋洁,官恒羽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省驻马店市驿城区人民法院民事判决书（2015）驿民初字第6430号原告马亚楠，女，1989年11月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人李威亚，河南华珠律师事务所律师。被告王秋洁，女，1973年8月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人刘国亮、王莹，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。第三人官恒羽，男，1998年6月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。法定代理人关山、史莉，第三人官恒羽的父母。委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。原告马亚楠与被告王秋洁、第三人官恒羽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马亚楠的委托代理人李威亚，被告王秋洁的委托代理人刘国亮，第三人官恒羽的委托代理人蔡海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马亚楠诉称，原、被告双方于2014年11月6日签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告将自己所有的位于驻马店市驿城区乐山路与育红巷交叉口西南角（时代金源广场）1号楼1层01号面积为60平方米的店铺出租给原告，租赁期限为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日止，租金每年1000000元。原告依约履行合同义务并应被告要求交纳95000元店铺转让费后，对承租店面进行了装饰装修，从事“小朋友”童装店的经营。由于被告故意隐瞒第三人系店铺所有权人的事实，导致第三人及法定代理人要求收回原告承租的房屋，且被告也已经明确表示不再履行合同义务，现原告的合同目的已无法实现。故请求依法判令：1、解除原告与被告王秋洁于2014年11月6日签订的《房屋租赁协议书》。2、被告王秋洁返还转让费95000元。3、被告王秋洁赔偿原告损失100000元。被告王秋洁辩称，原告诉称的事实与理由不属实：1、被告将房屋转租给原告是经第三人同意的，原、被告双方签订的合同合法有效。2、原告是由于房租到期后不缴纳房租自行离开的，不是被告与第三人的原因。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人官恒羽陈述称，2013年5月4日，第三人与被告签订了租赁合同，租期为6年。租赁期间被告将房屋转租给原告，签订转租合同时第三人知情并同意被告转租。当时原、被告及第三人在一起协商原告的房租直接交给第三人。后因原告的经销权被取消而拒绝交纳房租，但原告一直使用该房屋到2016年3月份。如原告现在愿意交纳租金，第三人同意原告继续使用房屋。第三人保留原告下欠房租的请求权。经审理查明，2013年5月4日，第三人官恒羽的母亲史莉（甲方、出租方）与被告王秋洁（乙方、承租方）签订房屋租赁协议一份（以下简称租赁协议一），约定甲方将位于驻马店市育红巷时代金源广场西起第一间101商铺出租给乙方，建筑面积为111.67平方米；租期为2013年2月1日至2019年2月1日，租期为6年，前四年租金为220000元，第五年租金为230000元，第六年租金为248400元；在租赁期间内，乙方如擅自转让，必须经甲方同意。如乙方未经甲方同意转租他人视为违约，甲方有权收回房屋另租他人，并向甲方支付5万元违约金等条款。合同签订后，第三人便将该房屋交由被告王秋洁经营使用。2014年11月6日，被告王秋洁（甲方、出租方）将其承租房屋中的部分房屋转租给原告马亚楠（乙方、承租方），双方并签订《房屋租赁协议书》（以下简称租赁协议二）一份，约定：1、甲方将位于驻马店市驿城区乐山路与育红巷交叉口西南角01号门面房（面积60平方米）出租给乙方经营使用，租赁期限为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日止；2、第一、二年租金为100000元，第三年租金随行就市。租金以转帐形式支付，每年交纳一次，每次交纳应提前一月；3、甲方拥有房屋的租赁权和“所有权”，如乙方不能按时交纳租金或单方违反合同约定，甲方有权收回房屋另行租赁，所造成的损失，由乙方自行承担。4、发生以下情况，甲方有权单方面解除本合同：①乙方未经甲方书面同意，私自拆改、变动房屋结构；②乙方损坏房屋，在甲方提出的合理期限内，仍未修复的；③乙方未经甲方书面同意，改变本协议约定房屋用途的；④乙方利用租赁房屋存放危险品或进行违法活动的；5、合作期满前，双方如需继续合作的，乙方应在合同期满前三个月通知甲方，乙方在同等条件下享有该房屋的优先租赁权，同时乙方拥有该房屋的经营转让权等条款。庭审中，原告称“合同第三条第一款原来载明的内容为‘甲方拥有房屋的租赁权和管理权’，后被告王秋洁将‘管理权’改为‘所有权’，被告在签订合同时隐瞒了其不是房屋所有权人的事实”。被告王秋洁抗辩主张其未将合同中的“管理权”改为“所有权”，同时向本院提交一份其保存的原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》，该份协议书中第三条第一款载明的内容为“甲方拥有房屋的租赁权和管理权”，未显示有改动痕迹。合同签订当日，原告马亚楠向被告王秋洁交纳第一年度即2014年12月1日至2015年11月30日的房租100000元及转让费95000元，并由被告向原告出具收条一份，载明“今收到房租壹拾万元整，转让费玖万伍仟元整，如马亚楠转让可收取转让费”。庭审中，原告称该转让费系空房转让费，房屋内没有任何装修。被告王秋洁则主张该转让费95000元包含被告原有的装修部分。原、被告双方签订租赁协议之前，案外人郑州市二七区花开开果果童装行（以下简称花开开果果童装行）于2014年11月1日向原告马亚楠出具授权书一份，授权马亚楠在河南省驻马店市为本公司品牌童装系列产品代理，代理有效期为2014年11月1日起至2016年10月31日止。同时花开开果果童装行与原告签订了《经销合同》一份。原告接到诉争的房屋后，遂于2015年1月22日以“驻马店市驿城区小朋友童装店”（以下简称小朋友童装店）的名称办理了《个体工商户营业执照》，经营者姓名：马亚楠，经营场所：驻马店市驿城区育红巷东段路南（国美电器楼下）。庭审中，原告称其接到房屋后便对房屋进行了装修，装修完毕后便开始经营小朋友童装店。2015年12月8日，花开开果果童装行向原告马亚楠发出合同解除声明一份，载明“台湾-两个小朋友童装驻马店市区代理马亚楠因经营场所问题，无法按照原合同继续经营销售，给品牌形象带来负面影响，现取消马亚楠驻马店市区代理资格并停止发货，扣除保证金伍仟元（5000元）和货柜年终返还叁万零七百八十四元（30784元）”。后原告以被告王秋洁故意隐瞒其并非房东，导致房东要求收回该房屋，致使原告的合同目的无法实现为由，要求解除其与被告签订的租赁协议，返还转让费及赔偿经济损失，经双方协商未果而成诉。另查明，一、诉讼中，原告向本院提交评估申请一份，要求对原告的装修费用进行评估。本院依法委托驻马店中亚资产评估事务所进行评估，该所于2016年3月29日作出驻中亚资评报字（2016）第038号资产评估报告书，评估结果为：经评定估算，委托评估的房屋装修的总评估价值为60393元。被告王秋洁对该份报告书的真实性无异议，但认为其不应当承担装修损失。二、庭审中，原告向本院提交的证据还包括：1、原、被告双方于2015年11月27日的手机通话录音一份；2、原、被告双方于2015年11月29日的手机通话录音一份。原告用以证明：2015年11月27日，原告向被告交纳租金，被告拒收；2015年11月29日，被告明确要求原告三日内搬离房屋，并不再接收原告交纳房租。3、2015年11月29日的监控视频一份；4、2015年12月11日的监控视频一份，原告用以证明：2015年11月29日，第三人官恒羽的法定代理人关山告知原告其不同意被告王秋洁将房屋转租给原告，原、被告签订租赁协议关山并不知情并要求收回房屋；2015年12月11日，在原、被告双方及关山均在场的情况下，关山对原、被告签订的租赁协议不认可并认为协议无效。被告对上述证据的质证意见是：“对上述证据的真实性不持异议，但该录音及视频中的谈话内容并不是被告的真实意思表示，而是原告未按协议约定的缴纳房租时间即在2015年10月30日前缴纳第二年度的房租。在被告多次催要的情况下，被告才说让原告3日内搬走。如现在原告缴纳房租该房屋原告可继续使用。其他对话与视频均是由原告不缴纳房租引起的，被告有些话是气话”。第三人的质证意见是：“对上述证据的真实性不持异议，录音与视频都是发生在第一年租期到期时，向原告催要租金时所发生的争执。原因是原告代理的品牌公司说原告的经营面积太小与原告解除了代理合同，所以原告不需要再租房了”。三、本案纠纷发生后，原告于2016年3月底将房屋钥匙交给第三人。现该房屋由案外人临时租赁使用。上述事实，有原告提交的房屋租赁协议、收条、视听资料、报告书，被告提交的房屋租赁协议及原、被告双方及第三人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2013年5月4日，第三人官恒羽将其位于驻马店市育红巷时代金源广场西起第一间101商铺出租给被告王秋洁，双方并签订了租赁协议一，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁协议一签订后，被告王秋洁于2014年11月6日将其租赁的部分房屋转租给原告马亚楠经营，并签订了租赁协议二。关于租赁协议二的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”、“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，第三人官恒羽在庭审中认可被告将该房屋转租给原告时其是知情且同意被告转租，依据上述法律规定，原、被告双方签订的租赁协议二为有效合同。关于租赁协议二的解除问题。根据有关法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订租赁协议二后，原告依约向被告交纳了第一年度租金。在交纳第二年度租金时，原告称第三人官恒羽以被告转租未经其同意为由要求收回本案诉争房屋，进而导致原、被告双方及第三人发生纠纷。后原告马亚楠于2016年3月底将诉争房屋钥匙交给第三人。原告马亚楠交付钥匙的行为已表明其已不再履行租赁协议二；被告王秋洁对此也未提出异议，应视为其同意解除双方之间的租赁协议二，即原、被告双方签订的租赁协议二已实际解除，现原告又提出解除该份协议，本院无需再做认定。关于违约。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于原告是否构成违约。原、被告签订的租赁协议二约定“租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，租金以转帐形式支付，每年交纳一次，每次交纳应提交一月”，依据上述约定，原告马亚楠应于2015年11月1日前向被告王秋洁交纳第二年度即2015年12月1日至2016年11月30日的租金100000元。虽然原告提交的2份录音证据中显示原告在2015年11月27日曾向被告做出过交纳租金的意思表示，但此时已超过交纳租金的期限，且由于当时双方正处于纠纷当中，故被告暂时未收取原告的租金也并无不妥。综上，原告未按合同约定的时间向被告交纳第二年度租金，构成违约。2、关于被告是否构成违约。①原告主张被告在签订租赁协议二时将协议中的“管理权”更改为“所有权”，被告王秋洁故意隐瞒其不是房东的事实，存在违约；而被告则主张其并未将“管理权”更改为“所有权”。根据谁主张谁举证的原则，原告应对租赁协议二显示的“所有权”系被告所更改负举证责任，因其未向本院提交相关证据加以证明，被告对此也不予以认可；且从被告提交的由其持有的该份租赁协议中出也未显示出有更改痕迹，故原告上述主张，无事实依据，本院不予采纳。②庭审中，原告提交2份视听资料，用以证明被告将诉争房屋转租给原告时未经第三人同意，导致原告无法使用诉争房屋。虽然原告提交的视听资料中第三人向原告做出过不同意被告转租并要求收回诉争房屋的意思表示，但第三人并未采取锁门等行为来阻碍原告的正常经营，且第三人在庭审中已明确其同意被告的转租行为，故原告主张被告王秋洁转租未经第三人同意，本院不予采纳。综上，原告以被告王秋洁故意隐瞒其并非房东的事实，且未经房东同意将房屋转租给原告为由，主张被告构成违约，无事实依据，本院不予采纳。根据有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案中被告王秋洁并不存在违约行为，故原告请求被告返还转让费及赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马亚楠的诉讼请求。案件受理费4200元，由原告马亚楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审　判　长　　刘亚楠审　判　员　　周　岩人民陪审员　　韩书霞二〇一六年九月二十二日书　记　员　　王婧霖搜索“”