（2016）陕08民终1836号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-01
案件名称
上诉人李春权与被上诉人张立松房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春权,张立松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕08民终1836号上诉人（原审被告）：李春权，男，1981年6月18日出生，汉族，榆林市人，住榆林市榆阳区，个体户。委托诉讼代理人：周大兵，陕西天佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，陕西天佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立松，男，1974年5月15日出生，汉族，江苏省宿迁市人，住榆林市榆阳区，个体户。委托诉讼代理人：胡双全，女，1978年8月17日出生，汉族，榆林市人，住址、职业同上。系被上诉人张立松之妻。上诉人李春权因与被上诉人张立松房屋租赁合同纠纷一案,不服榆阳区人民法院（2015）榆民初字第04465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。李春权上诉请求：撤销原判第二、三项内容，改判上诉人不承担返还租金以及赔偿损失的责任或者发还原审法院重审。事实与理由：原判认定事实错误，证据不足。1、合同虽约定交付房租一年半，但被上诉人实际仅交付了2.4万元，��无证据可证明其交纳房租3.6万元，被上诉人应承担举证不能的法律后果。被上诉人至今占用租赁房屋，应继续支付占用期间产生的租赁费用。2、鉴定结论依据不充分，鉴定的价格过高，不客观。3、被上诉人明知彩钢房是位于煤矿前的违章建筑，且上诉人在其签订租房合同时，已经明确告知该彩钢房随时被拆迁的风险，但被是上诉人仍然愿意承租，而且还花费巨额资金进行装修和购置物品，自身存在重大过错，由此产生的经济损失应由被上诉人承担，上诉人没有赔偿义务。4、被上诉人另外自行搭建的20平米的彩钢房及房内设施不应纳入财产损失的鉴定范围，该损失为被上诉人个人行为所致，应由被上诉人承担。张立松辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张立松向一审法院起诉请求：1、依法判令被告李春权退还原��五个月的房屋租金共计人民币1万元；2、依法判令被告赔偿原告房屋装修的各项费用共计人民币2.5万元；3、依法判令被告返还原告购买电线费用1000元；4、依法判令被告赔偿原告购买餐厅设备及安装费用共计人民币76500元；5、依法判令被告赔偿原告饭店食品和酒水损失共计人民币2万元；6、依法判令被告赔偿原告购买理发店设备、工具和产品及安装费用等共计人民币8700元；7、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月5日，原告与被告签订租赁合同一份，合同载明：“甲方：李春权乙方：张立权经甲、乙双方协商如下：1、甲方将大海则煤矿门口彩钢房租给乙方，每年房租贰万肆仟元整，收取房费一年半，合计叁万陆仟元整，从2014年4月5日至2017年4月5日止，合同期为三年，如遇房屋征地拆迁，按实际使用时间交付房租，剩余房租退还乙方，2014��4月5日”等。原告租赁了该房屋后开始经营餐饮及美发的生意。2015年5月，因大海则煤矿要求该房屋进行拆除，导致合同无法继续履行。双方协商无果后，原告提起诉讼。在审理中，经原告申请，榆林市高新区镇北价格评估有限公司于2015年10月4日作出价格评估意见书一份，结论为：原告的财产损失总额为67836.8元，原告为此支付了鉴定费5150元。一审法院认为，本案所涉彩钢房系被告未办理合法报建手续而擅自搭建，属于违法建筑。对于以违法建筑为标的的房屋租赁合同自然不应受到法律的保护，故原、被告之间的《房屋租赁合同》应为无效合同。对于无效的合同，应当恢复原状；有过错的一方应当赔偿无过错一方的经济损失，双方都有过错的，应当根据双方的过错程度承担各自的经济损失。因此原告应返还其所租赁的房屋，而被告应返还原告所支付的租金；原告已��期占用该房用于经营，占用期间的费用也予返还显属不公，故原告实际占用期间的租金应按照约定的标准予以扣除。被告系当地人，有掌握信息的便利条件，其出租违建牟利，过错明显，故其过错程度较高；原告作为商业活动的积极参与者，其对于承租违建的法律后果亦应有所认识，但其仍然承租房屋，并进行大量的投资，足见其主观上亦存在过错；结合本案的具体案情，酌情确定由被告承担60%的责任，由原告承担40%的责任。原告因合同无效而导致的财产损失应以鉴定的结论为准，为确定损失数额所支付的鉴定费用亦为其合理损失，原告的各项损失理应以此为依据进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五��的规定，判决：一、本判决生效后由原告立即给被告返还其占用的彩钢房；二、本判决生效后十日内，由被告返还原告租金3.6万元（占用期间的租金2.6万元应予扣除）；三、本判决生效后十日内，由被告赔偿原告各项损失72986.8元的60%，即43792.08元；四、驳回原告张立松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，由原告张立松负担630元，由被告李春权负担930元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案所涉租赁物彩钢房属于未经批准的临时建筑，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》应为无效合同。本案争议的焦点是租赁合同无效后租金的处理和被上诉人投资损失的责任问题。第一、关于租金处理问题：原审法院认定合同无效，并参照合同约定的租金标准，根据彩钢房的实际占用情况，在已交纳的租金中扣除占有使用费，剩余租金由出租人返还承租人，符合法律规定。上诉人李春权所持被上诉人仅交付租金2.4万元，因其未提供相关证据，依法不予支持。上诉人李春权所持应由被上诉人继续支付占有使用费，因无法律依据，依法不予支持。第二、关于租赁合同无效后，被上诉人的投资损失责任问题：本案在审理中，经当事人申请，人民法院委托，榆林市高新区镇北价格评估有限公司对被上诉人饭店和理发店的财产进行了清点，并作出榆镇北价评[2015]-1185号价格评估意见书，总计评估价为67836.8元。被上诉人在承租彩钢房旁边自建20余平米彩钢房花费，并进行装修利用，并未办理报建手续，属于违章临时建筑，该部分扩建费用应由被上诉人自行承担。故被上诉人的财产损失应在评估总价中扣除自建彩钢房的工料费，即被上诉人的财产损失应为60098.8元（67836.8元-7738元）。同时，一审法院将鉴定费用5150元，计入财产损失不当，依法应予纠正。被上诉人签订租房合同时，明知所承租彩钢房为临时违章建筑，应知晓随时被拆迁的商业风险，仍然愿意承租并花费大量资金进行装修和购置物品，自身存在主要过错，且部分物品尚可继续利用，结合本案实际情况，应由被上诉人承担60%的责任，由上诉人承担40%的责任为妥，即上诉人应赔偿被上诉人各项损失为24039.5元（60098.8元×40%）。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，租赁彩钢房内被上诉人购置的设备、物品等财物，属于被上诉人���立松所有，故应由被上诉人自行搬走、处理，同时应将占用的彩钢房腾交上诉人。一审法院判决由张立松返还李春权其占用的彩钢房正确，但在论理部分对于彩钢房内的设备、物品的处理未作出表述欠妥。综上，上诉人李春权部分上诉请求成立，依法予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，但对于被上诉人张立松损失的处理不当，依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2015）榆民初字第04465号民事判决第一、二、四项；二、变更（2015）榆民初字第04465号民事判决第三项为:本判决生效后十日内，由上诉人李春权赔偿被上诉人张立松各项损失24039.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国���事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费5150元，由上诉人李春权承担2150元，由被上诉人张立松承担3000元。一审案件受理费1560元，二审案件受理费1150元，共计2710元，由上诉人李春权负担1210元，由被上诉人张立松负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长 杜波云代理审判员 吴凤凤代理审判员 马晓梅二〇一六年九月二十二日书 记 员 张羽苗 更多数据：