（2016）京02民终7983号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-04
案件名称
白一平上诉贾冬梅房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白一平,贾冬梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7983号上诉人（原审被告）：白一平，男，1976年12月19日出生。被上诉人（原审原告）：贾冬梅，女，1969年12月28日出生。委托诉讼代理人：李宝琦（贾冬梅之夫），1967年8月13日出生。上诉人白一平因与被上诉人贾冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初9258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白一平上诉请求：撤销原判，驳回贾冬梅的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：我占有诉争房屋系职务行为，我不是本案的适格被告，被告应为北京创想家园房地产经纪有限公司（下称创想家园公司）。2015年12月18日，贾冬梅及其夫李宝琦与创想家园公司签订了《委托独家代理出售房屋协议》，约定贾冬梅、李宝琦全权委托创想家园公司独家代理其出售诉争房屋，并收取诚意金2万元，双方约定截至2016年3月20日，若创想家园公司不能将诉争房屋协助卖出，则诚意金归贾冬梅、李宝琦。我作为创想家园公司的职员全程参与合同拟定，亲自将现金给付贾冬梅，并自合同签订之日协助贾冬梅出售涉诉房屋。根据《委托独家代理出售房屋协议》，自2015年12月18日至2016年3月20日为委托售房合同履行期间，我和贾冬梅2014年9月20日签订的《北京市房屋租赁合同》已经被《委托独家代理出售房屋协议》终止了。我自2015年12月18日起对涉诉房屋的占有行为，系创想家园公司的职务行为。一审法院认定我应承担违约金及自2016年1月1日以来的房屋租金于法无据。2015年12月18日，我和贾冬梅签订的《北京市房屋租赁合同》由于贾冬梅的原因已客观履行不能，事实解除。2015年12月18日至2016年3月20日系贾冬梅与创想家园公司签订的《委托独家代理出售房屋协议》的合同履行期间。2016年创想家园公司协助贾冬梅、李宝琦将诉争房屋出售给了程亚枝，签订了存量房屋买卖合同，已作网签及相应手续，不料贾冬梅、李宝琦见当时房价上涨过快，单方撕毁合同，不予办理过户，且将之前已收取的2万元现金不予退还，故创想家园公司本着资金安全的角度考虑未将诉争房屋钥匙退还贾冬梅、李宝琦。贾冬梅辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。签订《北京市房屋租赁合同》的是我和白一平，与创想家园公司没有关系。合同到期后，白一平不退房子也不交租金。我并没有实际收到诚意金，只是白一平个人给我打了一个欠条。《委托独家代理出售房屋协议》并不能代替《北京市房屋租赁合同》，且《委托独家代理出售房屋协议》最终没有履行的责任也不在我方，是创想家园公司造成的。贾冬梅向一审法院起诉请求：1.要求解除我与白一平签订的房屋租赁合同；2.白一平将北京市丰台区×××311号房屋腾退并交付给我；3.白一平向我支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每月2500元的标准计算；4.白一平向我支付违约金5000元。一审法院认定事实：2014年9月29日，贾冬梅（出租方、甲方）与白一平（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市丰台区×××402室，租赁期限自2014年10月1日至2015年10月1日，租金2500元每月，租金总计30000元。租金支付方式为押一付三，支付日期为2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日。合同第八条第四款约定了：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的，等等。合同第九条约定了违约责任：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。签订上述合同后，双方依约履行，贾冬梅交付了租赁房屋，白一平亦支付了相应租金。双方确认白一平未交纳押金，其房屋租金交至2015年12月31日。现诉争房屋仍由白一平占有使用。贾冬梅以合同到期且白一平欠交2016年1月1日起的房屋租金为由要求按照合同约定解除合同。另查，位于北京丰台区×××311号房屋所有权人是李宝琦，李宝琦与贾冬梅系夫妻关系。贾冬梅、白一平均认可《北京市房屋租赁合同》中填写的北京市丰台区×××402室系签订合同时双方按照通俗称呼在合同中填写，双方共同确认租赁房屋的行政地址为北京市丰台区×××311号。一审庭审中，贾冬梅主张其多次催告白一平交纳房屋租金以及腾退房屋，白一平以贾冬梅未退还其居间售房的诚意金和支付中介费为由拒绝支付房屋租金。白一平针对其主张向法庭提交了《存量房屋买卖合同》、《委托独家代理出售房屋协议》以及收条一张。贾冬梅认可曾经委托白一平出售311号房屋，但称未收取白一平的诚意金，买卖房屋未最终成交，且买卖一事亦与本案无关。一审法院认为：依法订立的合同具有法律约束力。贾冬梅与白一平所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效，双方均应依照合同约定严格履行。合同于2015年10月1日到期后，白一平继续向贾冬梅交纳租金、使用房屋视为双方继续履行合同。但白一平自2016年1月1日起至今未按合同约定履行支付房租义务，经贾冬梅多次催告，白一平仍不履行上述义务。白一平长期迟延履行支付租金的行为已构成根本违约。故贾冬梅要求解除双方签订的房屋租赁合同、白一平腾退房屋以及按照合同约定主张违约金，于法有据，法院均予以支持。白一平继续占用诉争房屋至今，应当向贾冬梅交纳相应的费用，故贾冬梅要求白一平按照合同约定的标准向其支付2016年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。白一平以贾冬梅委托其出售房屋但未向其退还诚意金和支付中介费为由不同意贾冬梅的诉讼请求，因代理售房与本案不属于同一法律关系，故对于白一平的抗辩，法院不予审理，白一平可另行主张。据此，一审法院判决：一、解除贾冬梅与白一平于二〇一四年九月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、白一平于判决生效之日起十日内腾退北京市丰台区×××311号房屋并交付贾冬梅；三、白一平于判决生效之日起十日内给付贾冬梅房屋使用费（按照二千五百元每月的标准，自二○一六年一月一日计算至实际腾退之日止）；四、白一平于判决生效之日起十日内向贾冬梅支付违约金五千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。另补充查明：《委托独家代理合同》中并没有约定代理期间诉争房屋交由创想家园公司占有使用。二审审理中，白一平主张双方口头约定了代理期间诉争房屋交由创想家园公司占有使用，但未提交任何证据。贾冬梅对此不予认可。白一平自认诉争房屋现由其自住。本院认为：贾冬梅与白一平签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同于2015年10月1日到期，但白一平继续使用涉诉房屋并按合同约定又交纳了3个月的房租，贾冬梅亦实际收取了上述房租，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。白一平主张《委托独家代理出售房屋协议》签订后代替了《北京市房屋租赁合同》，其后期占有涉诉房屋系代表创想家园公司的职务行为，贾冬梅未退回诚意金，故其不同意交还涉诉房屋。首先，白一平与贾冬梅签订《北京市房屋租赁合同》在先，该合同系白一平以个人名义签订，且白一平自认涉诉房屋用途为其自住，故《北京市房屋租赁合同》的合同主体应为白一平，白一平为本案的适格被告。其次，《委托独家代理出售房屋协议》中并没有约定代理期间诉争房屋交由创想家园公司占有使用，其与《北京市房屋租赁合同》并无冲突，故不存在《委托独家代理出售房屋协议》代替《北京市房屋租赁合同》的事实。白一平虽然主张双方口头约定代理期间诉争房屋交由创想家园公司占有使用，但未提供任何证据加以证明，故本院对白一平的该项主张不予采信。最后，《委托独家代理出售房屋协议》与《北京市房屋租赁合同》系各自独立的民事合同，贾冬梅是否应退还创想家园公司诚意金不能成为白一平拒绝退房的正当理由。白一平自2016年1月1日至今未按照合同约定交纳房屋租金，已构成违约，贾冬梅要求解除与白一平签订的《北京市房屋租赁合同》，白一平交还诉争房屋，并按照合同约定的标准支付自2016年1月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费及月租金200%的违约金，符合合同约定，应予支持。综上所述，白一平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由白一平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹雪审判员 白松审判员 王磊二〇一六年九月二十二日书记员 董红 关注微信公众号“”