（2016）湘0682民初921号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-06

案件名称

徐志发诉张高立、赵中飞、陈志雁房屋租赁合同纠纷案民事判决书

法院

临湘市人民法院

所属地区

临湘市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐志发,张高立,赵中飞,陈志雁

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省临湘市人民法院民事判决书(2016)湘0682民初921号原告：徐志发，男，汉族。委托代理人张仕明，临湘市天成法律服务所法律工作者。被告：张高立（又名郑刚），男，汉族。被告：赵中飞，男，汉族。被告：陈志雁，女，汉族。原告徐志发诉被告张高立、赵中飞、陈志雁房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘太平适用简易程序，分别于2016年8月9日和同年8月25日公开开庭进行了审理，书记员曾慧君担任庭审记录，原告徐志发及其委托代理人张仕明，被告张高立、赵中飞到庭参加了诉讼，陈志雁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志发向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年度所欠房租16万元；2依法解除原、被告这间的房屋租赁合同关系；3、令被告支付原告2016年度至合同解除之日期间的租金，按每月44166元计算。事实与理由：2013年6月4日及2013年7月20日，原、被告签订了二份《房屋租赁合同》，租赁期限分别为10年和5年，即从2013年8月1日至2023年7月30日和2013年8月1日至2018年7月30日止，每年租金分别为50万元和3万元，合计53万元。交付租金日期为每年的2月1日，根据合同约定，被告应于2015年2月1日交付2015年8月1日至2016年7月30日的租金53万元，可被告仅支付37万元，欠付租金16万元。依合同约定，被告应于2016年2月1日交付2016年8月1日至2017年7月30日租金53万元，被告却分文未付。被告的行为明显违约。根据《房屋租赁合同》第8条、9条规定以及相关法律规定，原告有权解除合同，并有权要求恢复原状，赔偿损失。被告张高立口头辩称：1、合同是被告张高立一个人签的，主体是瑞天酒店，请将被告张高立的合伙人赵中飞，陈志雁列为共同被告，2、由于政策因素，对周边房屋租金的调查，原告的房租比较高，导致负责累累，经营亏损。请求原告减免部分房租，3、合同未到期，原告中途提出解除合同，双方还需要进行协商，故请求原告作出让步。被告赵中飞口头述称：希望双方继续履行合同。如果原告将房租降成现在的市场价，我还是继续经营。被告陈志雁没有进行答辩。原告徐志发、被告张高立围绕诉讼请求向法院提供了证据。并当庭组织双方进行了质证。双方对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月4日，原告徐志发（甲方）与被告张高立（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，1、甲方将自已所有座落在**市**对面的房屋共**楼（含地下室）、五格临街面，共宽18.7米，除第十层外，全部租给乙方；2、租赁期限为10年，自2013年8月1日始至2023年7月30日止；3、租赁费用及支付方式：租赁期内，前3年每年正房租金50万元人民币，3年期满后缴纳租金按8%每年递增；租金由乙方一年租金一次性交清，缴纳日期为合同签订之后15天内交清（第二年租金提前半年交，当作房屋租赁押金）。从第2年开始每年2月1日为收租日。4、设定解除合同的情形：（1）租赁期满自行解除；（2）一方拖欠租金或者相关费用满一个月，甲方有权单方解除合同，并不承担乙方任何损失。5、特别约定：（1）出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状，向乙方要求赔偿，不予退还租赁押金；①乙方拖欠租金达三十天以上；②乙方拖欠导致甲方费用达10万元或以上；（2）、除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权单方解除合同；（3）、合同终止后，乙方应于7天内迁离并返还租赁房屋，同时结清各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离返不租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同的约定收回租赁房屋，并就逾期部分甲方向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。另外合同还就水、电、汽的安装、房屋的装修、双方的权利和义务等进行了约定。2013年7月20日，原告徐志发（甲方）与被告张高立（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，1、甲方将自已所有座落在正屋东边的*栋*层楼房，全部租给乙方；2、租赁期限为5年，自2013年8月1日始至2018年7月30日。合同还规定了其他内容与第一份合同的内容基本相同。合同签订前,原告徐志发与被告张高立进行了多次商谈，达成了共识。在合同签订前于2013年7月19日双方就办理了房屋交接手续。原告徐志发与被告张高立均在《徐志发商住楼房屋交接清单》、《徐志发小三层房屋交接清单》签了字。双方进行了实物交接。合同签订后，原告徐志发按约向被告张高立交付了租赁的房屋。被告张高立也按约交清了两个租赁合同规定的第一年房租合计53万元。2013年8月被告张高立、赵中飞、陈志雁共同签订了《股东合作协议书》。协议书约定，三人各出资165万元，注册成立“****大酒店”，各占分同股份三分之一。协议书还对公司成立后的酒店装修、财务管理、股东大会决议、股权转移和分红时间等都进行了规定。后三被告对所租任的房屋进行了装修，安装了中央空调、发动机、消防设施、天然汽和宾馆房间及厨房等一些设施。2014年8月10日，被告张高立同合伙人，以租赁原告的房屋为资产，注册成立了“*****大酒店”。并以合伙人被告陈志雁的名义领取了个体工商营业执照，执照号为***************。以后原、被告双方都在按约履行。2015年2月1日被告张高立应缴纳第三年度（2015年8月1日至2016年7月30日）的房屋租金时，被告没有按约交纳53万元的租金，只陆续交纳共计37万元，欠交租金16万元。2015年3月11日，原告徐志发向被告张高立（又名郑刚）送达了《催款知告书》：**酒店郑刚先生，由于贵方一直逾期未交2015年度房租伍拾叁万元，已属严重违约，现通知你方于15天内一次性交清房租款，否则，将产生的一切后果由你方自负。被告张高立在催告书上签字：**酒店代表郑刚2015年3月11日。但三被告仍未向原告交纳所欠租金。到2016年2月1日被告张高立等应缴纳第四年度（2016年8月1日至2017年7月30日）的房屋租金时，三被告仍未交清上年度所欠租金，也未交第四年度的分文租金。2016年6月2日，原告徐志发向被告郑刚快递寄送了《房屋租赁合同解除通知书》，后又在三被告经营的**市**大酒店的大厅内进行了张贴。“郑刚（张高立）先生，鉴于你方未按合同交清2015年度房租16万元，及2016年度房租(也一文未付)，已严重违约，鉴于2015年3月11日通知承租人，甲方按合约第八条第3款及合约第九条第1款与第4款规定，解除甲方徐志发同乙方郑刚签订的房屋出租合同，解除通知书经由顺丰快递送达，送达短信收到后15天内甲方收回所租赁的房屋，不另行通知！房东徐志发”。2016年6月5日。被告郑刚签收该快递后，至今仍未支付所欠租金，并占用所租赁的房屋至今。本院认为：原告徐志发与被告张高立所签订的二份《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。被告张高立签订二份《房屋租赁合同》后，与被告赵中辉、陈志雁签订合伙协议，共同经营所租赁的房屋，上述两份合同对被告赵中辉、陈志雁具有法律约束力。三被告没有按照约定的期限交清房租，在原告向其送达了催款通知书后，仍不履行支付房屋租金的义务，至今仍欠到期租金16万元，是一种违约行为。按照双方签订的两份租赁合同的第八条设定解除本合同的情形的第3款“乙方欠租金或者相关费用一个月，甲方有权单方解除本合同，并不承担乙方任何损失；另外上述款项中有约定的还按约定执行”的约定，原告有权解除租赁合同。原告2016年6月2日通过邮寄快递向被告张高立送达了《房屋租赁合同解除通知书》，并在被告经营的**市**大酒店的大厅内进行了张贴。原告已履行了在合理期限之前通知被告解除合同的义务。现原告要求被告返还租赁房屋，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定和合同的约定，法院予以支持。原告要求被告张高立支付所欠至2016年7月30日止16万元租金和被告从2016年8月1日起至至合同解除之日止的租金的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”根据上述解释和原、被告的合同约定，租赁合同解除后，被告张高立可按合同约定，拆除自行添置的财产后，将租赁房屋返还给原告。因原告未提供租赁房屋原状的图样，原告要求被告张高立恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。被告赵中辉、陈志雁与被告张高立签订了《合伙协议书》，共同在所租赁原告的房屋内经营酒店生意，符合个人合伙法律特征，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款之规定，被告赵中辉、陈志雁应对合伙期间所负债务承担连带清偿责任。故被告赵中辉、陈志雁应当连带承担清偿所欠原告的房屋租金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告徐志发与被告张高立签订的二份《房屋租赁合同》；被告张高立、赵中辉、陈志雁在一个月之内将所租赁的房屋返还给原告徐志发；由被告张高立、赵中辉、陈志雁在本判决生效之日后十天内共同向原告徐志发支付所欠2016年7月30日前的租金16万元及自2016年8月1日起至三被告交出租赁房屋之日止的房屋占用费（按日53万元/365天计算）；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3500元，由被告张高立、赵中辉、陈志雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员　　刘太平二〇一六年九月二十二日书记员　　曾慧君附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注微信公众号“”