（2016）粤01民终8693号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2018-07-21
案件名称
黄静森与林坚洪、广州市南沙区横沥供销社买卖合同纠纷2016民终8693二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市南沙区横沥供销社,黄静森,林坚洪
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8693号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市南沙区横沥供销社，住所地广州市南沙区。法定代表人：麦镜维，职务主任。委托代理人：曾志宏，广东科扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄静森，住广州市南沙区。委托代理人：马宇雄、杨红超，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林坚洪，住广州市南沙区。上诉人广州市南沙区横沥供销社（以下简称横沥供销社）因与被上诉人黄静森、林坚洪土地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人横沥供销社上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回黄静森、林洪坚的诉讼请求。2、本案诉讼费用由黄静森、林洪坚承担。事实和理由：一、一审判决依据“广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局于2015年11月17日函复和广州市南沙区国土资源和规划局于2016年1月15日复函“进行对本案事实的认定是错误的。1、两复函只是说明了涉案土地的法律现状，是否能够过户则取决于法院是否判决准许过户，如果法院直接绕开“《广东省土地使用权交易市场管理规定》”而判决其双方《土地买卖合同》有效，则上述两单位可以凭法院判决过户给黄静森、林洪坚。2、两复函已经明确告知一审法院，根据相关规定特别《广东省土地使用权交易市场管理规定》”第五条第二款规定，国有企业、集体企业的土地使权转让需“公开招拍挂”，是否坚持这一规定由法院确定。对于上述发函的两个政府部门来说，其必须依法行政，依法履行法院的判决是其职责，但是，作为区级地方政府，如果广东省政府制定的规定都不能如实履行，那又应执行哪一级政府的规定?同理，如果法院都不能维护广东省政府制定的规定的合法性，那又如何让老百姓去遵守执行。二、现在关于国有企业、集体企业的土地使权转让交易均必须在产权交易所公开挂牌，这是政府的强制性规定，也是交易惯例。l、根据现行规定，广州市内的相关国有企业、集体企业的土地使权转让交易都必须在广州市产权交易所公开挂牌交易，这是常识，也是惯例。2、一审判决涉案合同符合法律和行政法规为由规避了现行的国有企业、集体企业的土地使权转让交易的广东省政府规定，否定了该规定的合法性，破坏了正常的现行国有企业、集体企业的土地使权转让交易秩序，三、一审判决适用法律错误，将地方政策与国家法律和行政法规对立起来，否定了地方法规的合法性。1、如果按照一审判决认定：《土地买卖合同》和《土地使用权转让补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效……。那么，所有类似本案的国有企业、集体企业的土地使权转让交易、广州市的房屋限购政策、广州市的车牌限制政策……均无须执行，因为这些地方政策不能对抗《合同法》及相关解释，认定合同无效必须违反法律和行政法规的强制性规定，因此，一审判决对法律的适用是完全错误的，因为，地方政府所制定的相关政策法规是依据国务院授权而制定的，是合法有效的，违反了相关强制性规定就应当认定无效，一审判决内容违反法律和行政法规的强制性规定，否定了广东省地方政策法规，是片面的错误的。2、广东省制定的对涉案《土地买卖合同》以及《土地使用权转让补充协议》为无效的相关规定：1)、根据《广东省农村集体资产管理条例》的规定，涉案土地为集体所有制资产；2)、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布，自发布之日起施行)的相关规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。3)根据《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》(国发[1995]35号)第十点的规定，集体资产通过拍卖、转让或者由于实行租赁经营、股份经营、联营及中外合资经营、中外合作经营等方式而发生所有权或使用权转移时，必须进行资产评估，并以评估价值作为转让所有权或使用权的依据。3)根据《广东省农村集体资产管理条例》第十二条、十九条的规定，农村集体资产的转让必须经过评估以及合作经济组织成员大会或成员代表会议审议通过。4)根据《广州市农村集体资产交易管理办法》第十二条的规定，本案的农村集体资产应当采取公开竞投方式进行交易。被上诉人黄静森辩称：同意原审判决。被上诉人林坚洪没有答辩意见。黄静森、林坚洪向一审法院起诉请求：1、黄静森、林坚洪与横沥供销社签订的《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》为合法有效合同；2、横沥供销社履行将位于广州市南沙区番中公路横沥大元村路段，面积2246.7平方米的土地使用权[国有土地使用证：番府国用（2001）字第G20-000029号]变更登记到黄静森、林坚洪名下；3、本案诉讼费由横沥供销社承担。横沥供销社向一审法院反诉请求：1、确认横沥供销社与黄静森、林坚洪签订的《土地买卖合同》以及《土地使用权转让补充协议》为无效合同，由横沥供销社退回已收的转让费515000元给黄静森、林坚洪，黄静森、林坚洪立即移交该地块及返还国有土地使用证[番府国用（2001）字第G20-000029号]给横沥供销社；2、黄静森、林坚洪承担本案诉讼费。一审法院认定事实：横沥供销社（原名称为广州市番禺区横沥供销社）是位于广州市南沙区（原番禺区）横沥镇番中公路横沥大元村路段的土地使用者，取得涉案土地的国有土地使用证[番府国用（2001）字第G20-000029号]。2002年9月2日，林坚洪向横沥供销社预交购地款100000元。2002年9月9日，广州市番禺区供销合作社联合社作出《关于横沥供销社转让大元村路段土地请示的批复》（番供批[2002]46号），同意横沥供销社公开转让位于横沥镇大元村路段的土地一宗，转让金额520000元，转让税费双方各负担50%，批复的有效期到2002年12月18日，超过此期限再转让的，必须重新办理请示审批手续。2002年10月10日，横沥供销社（为出让方、甲方）与黄静森、林坚洪（为承让方、乙方）签订《土地买卖合同》，其中约定：“甲方愿将自有位于大元村路段的土地售给乙方，占地面积2246.8平方米，土地使用证号：（番国土G20-000029）。土地买卖价款为520000元。乙方分三期支付土地价款给甲方，第一期先付订金100000元给甲方；第二期在签订合同之日起在5个工作日内支付370000元；第三期在交付土地使用证之日支付45000元，余下5000元作过户费之用，由乙方保管，多除少补。办证费用的支付方式：办理过户所需费用，甲、乙双方各支付50%。甲方在乙方支付完第三期土地价款之日将土地交付给乙方使用（土地使用权属于乙方所有）。甲方在银行抵押的土地使用证，还款解押后交给乙方，并且派专人协助乙方办理一切过户手续。甲方如不按合同三、四条规定履行的，甲方除将已收的土地价款全部退还乙方外，并应赔偿所付土地价款的5%赔偿给乙方等”。签订上述合同后，林坚洪又向横沥供销社交纳购地款415000元，横沥供销社亦将涉案土地交付给黄静森、林坚洪使用，并已将国有土地使用证[番府国用（2001）字第G20-000029号]交付给黄静森、林坚洪保管。2004年8月20日，横沥供销社（为甲方）与黄静森及林坚洪（为乙方）到广州市番禺区公证处签订《土地使用权转让补充协议》，约定“位于广州市番禺区番中公路横沥大元村路段土地一块（面积：2246.8平方米）的土地使用权属于甲方，土地使用权转让协议书已于2002年9月10日签定。现经双方协商一致，就转让土地使用权事宜，达成以下补充协议：甲方同意将位于广州番禺区番中公路横沥大元村路段土地一块的土地使用权[国有土地使用证：番府国用（2001）字第G20-000029号，面积：2246.68平方米]转让给乙方。土地转让费为520000元。乙方在签订本协议前已于2002年9月2日将土地转让款515000付给甲方，甲方开具了收款收据，余款人民币5000元将在办妥过户手续时交付给甲方。甲方在签订本协议前已将转让土地交付给乙方。土地使用证交由乙方保管。现因国家政策不能即时办理土地使用权过户手续，甲方承诺在有关部门恢复办理此项业务时立即协助乙方办理上述土地使用权过户手续，办理过户所需要费用由甲乙双方各付50%。若因国家土地政策改变，确令土地使用权不能过户给乙方，甲方退回已收的转让费给乙方，甲乙双方互不追究违约责任等”。2014年8月1日，林坚洪（为转让方、甲方）与黄静森（为受让方、乙方）签订《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》的权利义务转让合同，约定“甲、乙双方同意：自本合同生效之日起，《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》约定的由甲方享有的一切权利和义务转由乙方享有和承担，即上述协议的原受让方甲方、乙方两人变更为受让方乙方唯一一人，则享有该土地的包括但不限于该土地占有、使用、收益权和处分权并享有该土地的地上建筑物所有权及征收、征用的补偿款等权益。自本合同生效之日起，上述《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》有关法律文件如合同原件、公证书原件、收据原件、国有土地使用证原件由乙方管理使用。若该土地需办理过户至乙方名下等手续时，甲方有义务协助乙方办理相关过户事务，但过户的税费及其他费用均由乙方承担等”。2015年7月29日，黄静森委托广东成悦律师事务所向横沥供销社发出《告知及履行过户手续的律师函》，因横沥供销社拒收，邮件于2015年7月31日被退回。一审另查明：横沥供销社是集体所有制的企业法人。诉讼中，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局于2015年11月17日函复一审法院如下：经查，该宗土地不存在限制转移的情况，我局可依据法院的生效法律文书及协助执行通知书的要求，办理该宗土地的过户登记手续；另，来函材料显示广州市南沙区横沥供销社为集体所有制企业，根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令）第五条第二款“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：（二）国有企业、集体企业和共有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）”的规定，该宗地需在土地交易机构公开进行交易，关于转让合同效力请贵院咨询广州公共资源交易中心。2016年1月15日，广州市南沙区国土资源和规划局函复一审法院院如下：若该宗土地在审核过程中不存在有效的抵押登记、司法限制、闲置土地等限制转移的情况，我区房地产交易中心可依据法院的生效文书及协助执行通知书的要求，办理该宗土地的过户登记手续；关于该宗土地的买卖及转让合同效力是否违反2002年《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令）第五条第一款第（二）项的规定，请法院进行审查认定。根据黄静森提供的广州市不动产登记查册表显示，涉案土地的登记没有法院来函摘要内容和他项权利内容。黄静森提供的国有土地使用证[番府国用（2001）字第G20-000029号]备注栏记载：番国土地字[1993]第0617号文及番国土建用（换）字[1998]第0078号，业经出让。黄静森原请求涉案土地使用权变更登记在黄静森名下，一审诉讼中，黄静森、林坚洪同意涉案土地使用权过户给黄静森、林坚洪，并同意双方之间的关系按照林坚洪与黄静森于2014年8月1日签订的《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》的权利义务转让合同的约定履行。各方当事人对黄静森、林坚洪作为本案共同原告进行诉讼均无异议。原审法院认为：黄静森、林坚洪与横沥供销社签订的《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务，横沥供销社反诉请求确认上述合同、协议无效的依据不足，一审法院不予支持。黄静森、林坚洪已按约定支付相应土地使用权转让费515000元，并同意支付余下的5000元，因横沥供销社拒收而未支付，且横沥供销社已将涉案土地交付给黄静森、林坚洪使用，另涉案土地使用权未有被查封、抵押等限制过户的情形，故黄静森、林坚洪请求横沥供销社协助将涉案土地使用权变更登记到黄静森、林坚洪名下，理由充分，一审法院予以支持。横沥供销社以涉案合同及协议无效为由，请求退回转让费515000元给黄静森、林坚洪，并请求黄静森、林坚洪交还涉案土地及国有土地使用权证的依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，原审法院判决如下：一、原告黄静森、林坚洪与被告广州市南沙区横沥供销社分别于2002年10月10日、2004年8月20日签订的《土地买卖合同》、《土地使用权转让补充协议》为有效合同；二、被告广州市南沙区横沥供销社于本判决发生法律效力之日起15日内到有关国土部门协助原告黄静森、林坚洪办理位于广州市南沙区（原番禺区）横沥镇番中公路横沥大元村路段的土地使用权[国有土地使用证：番府国用（2001）字第G20-000029号]过户登记到原告黄静森、林坚洪名下的手续；三、驳回反诉原告广州市南沙区横沥供销社的反诉请求。本诉受理费9000元，由被告广州市南沙区横沥供销社负担。反诉受理费4525元，由反诉原告广州市南沙区横沥供销社负担。上述本诉受理费9000元已经由原告黄静森、林坚洪预交，原告黄静森、林坚洪同意由被告广州市南沙区横沥供销社在履行本判决义务时将其应承担受理费直接支付给原告黄静森、林坚洪。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，本院根据广州市国土资源和房屋管理局南沙分局的指引向广州公共资源交易中心咨询上述《土地买卖合同》的效力，该中心回复关于涉案土地的买卖及转让合同效力是否违反省政府79号令相关规定，由法院最终审查认定。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行下规章作为依据。本案中，黄静森、林坚洪与横沥供销社签订的《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确，本院予以维持。横沥供销社以涉案土地的转让违反《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第二款等为由，要求确认上述双方均应按约定履行自己的义务，横沥供销社反诉请求确认上述《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》无效不符合上述规定，本院不予支持。关于涉案土地是否应从横沥供销社名下过户至黄静森、林坚洪名下的问题。虽横沥供销社与黄静森、林坚洪签订的《土地买卖合同》及《土地使用权转让补充协议》有效，但根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令）第五条第二款的规定，涉案土地需在土地交易机构公开进行交易，黄静森、林坚洪现仅以其已与横沥供销社签订上述合同为由要求从横沥供销社名下过户至黄静森、林坚洪名下不符合上述规定的要求，故原审支持黄静森、林坚洪的该诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，审查原审查明事实基本清楚，适用法律准确，但部分处理结果不当，本院予以纠正。上诉人横沥供销社的上诉主张部分成立，依法应予部分支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第814号民事判决第一、三项；二、撤销广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第814号民事判决第二项；三、驳回黄静森、林坚洪的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费9000元，由黄静森、林坚洪负担4500元，由广州市南沙区横沥供销社负担4500元；一审反诉受理费4525元，由广州市南沙区横沥供销社负担。二审案件受理费9000元，由黄静森、林坚洪负担4500元，由广州市南沙区横沥供销社负担4500元。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一六年九月二十二日书 记 员 邹文芳冯镇辉 关注公众号“”