（2016）川11民终831号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-19
案件名称
乐山光丽农产品贸易有限责任公司与梁小兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省乐山市中级人民法院
所属地区
四川省乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乐山光丽农产品贸易有限责任公司,梁小兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川11民终831号上诉人（原审原告）：乐山光丽农产品贸易有限责任公司，住所地：四川省乐山市市中区竹公溪街230号竹溪花园。法定代表人：何光荣，总经理。委托诉讼代理人：王劲松,四川乐嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁小兵，男，1976年5月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：毛杰，四川沫若律师事务所律师。上诉人乐山光丽农产品贸易有限责任公司（以下简称光丽公司）因与被上诉梁小兵房屋租赁合同纠纷一案，不服乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人光丽公司的委托诉讼代理人王劲松、被上诉梁小兵及委托诉讼代理人毛杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光丽公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、支持上诉人的一审诉讼请求；三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判认为光丽公司作为门市销售方承租梁小兵所购门市并保证梁小兵的租金收入，是双方之间签订《房屋买卖合同》的条件，也是《房屋买卖合同》的必然结果，所以对光丽公司仅就《房屋租赁合同》要求解除的主张不予支持的认定错误。双方之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》是两份不同法律关系的合同，各合同均具有独立的法律地位，而一审认定两份合同之间具有从属关系、主从关系实属不当。二、应当支持上诉人的一审诉讼请求。进入2015年，由于市场经济持续下行，致使上诉人承租被上诉人的商业用房所取得的收入与向被上诉人支付租金之间的差距过大，客观事实所形成的原因及产生的影响是上诉人无法预见也无法抗拒的。如果继续履行合同将对上诉人明显不公平且不能实现合同目的。梁小兵辩称：双方在2012年8月4日签订的房屋租赁合同是合法有效的，且已经实际履行两年。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。光丽公司向一审法院起诉请求:解除光丽公司与梁小兵于2012年8月4日签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实:2012年7月，光丽公司对外发布“乐山特色农产品展示交易中心（西南农产品综合批发市场）招商优惠政策”，将其投资开发的“乐山特色农产品交易展示中心”（以下简称“批发市场”）三楼的门市以每平方米9000元的价格对外进行销售，公司与购买者签订合同后，由公司统一装修和经营管理，公司确保购买者连续8年每年以购房总款的12.5%的收益，按年以现金的方式支付，并承诺“本公司回租西南（乐山）农产品综合批发市场三楼乐山特色农产品展示交易中心的商业用房，回租期八年，年租金为购房价金额的12.5%，公司承诺用自有财产位于乐山市市中区通棉路1446号8幢的商业用房和该房的经营收入作为给付租金的担保，如公司不能按约给付租金，出租人有权诉讼申请法院拍卖上述担保物，实现租金债权。八年回租期满时，若门市销售价格低于出租人购买该房的合同价格，根据出租人意愿，公司可按出租人购买该房的合同价格予以回购”。为此，原告于2012年7月27日在乐山市嘉州公证处对该承诺办理了公证。同年8月4日，被告梁小兵与原告光丽公司双方签订了《房屋买卖合同》，被告以435804元的总价款一次性购买了原告在该批发市场A区三楼80号（房产证登记位置为“乐山市市中区通棉路1354号3楼4号”）的门市，合同特别约定“乙方（即本案被告方）购买的门市应当在双方签订本合同时与甲方（即本案原告方）签订《房屋租赁合同》，将门市转租给甲方统一经营管理”，对合同附件的效力，该合同中明确约定“本合同的附件均为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力”，为此，根据合同特别约定，被告又与原告签订了《房屋租赁合同》，将所购的门市交由原告经营管理，双方主要约定：1、租赁期限为8年即2012年8月4日起至2020年8月3日止，租赁期限内，被告方不参与经营管理和收益分配，也不承担亏损；2、合同有效期内每年租金为54476元，即被告购房款的12.5%，租金支付以年为单位；3、被告承诺在本合同约定的租赁期内不得解除本合同、不自行经营和出租该房屋、不另行委托第三方托管经营该房屋、不侵害本合同约定的原告方应该享有的权益；4、原告如不按本合同向被告支付租金，视为原告违约，按8年租金总额的20%向原告支付违约金并承担相应责任。以上合同签订后，被告按约向原告付清了购房款，取得了所购门市的《房屋产权证》和《土地使用权证》，原告也按约取得了被告所购的门市并统一经营管理。2012年至2014年，原告按约向被告支付了租金。2015年12月7日，由于光丽公司未按约向梁小兵支付2015年度租金，梁小兵等出租户遂诉至该院要求光丽公司支付当年租金并承担违约责任，随后原告光丽公司以承租经营收入与租金支出差距过大，继续履行合同将对原告明显不公平且不能实现合同目的为由，于2016年4月18日诉至该院主张要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为,根据原告公布的《招商优惠政策》、《承诺书》可见原、被告之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》是相互连贯的合同，双方在签订《房屋买卖合同》时就明确约定了购买方应当在双方签订本合同时与甲方（即本案原告方）签订《房屋租赁合同》，将所购门市转租给甲方统一经营管理，同时销售方还承诺在租赁期内购房一方（即本案被告）不承担销售一方（即本案原告）的亏损，并以自有资产保证购房一方在八年租赁期间内的租金收入，所以原告作为门市销售方承租本案被告（门市购买方）所购门市并保证被告的租金收入，既是原、被告之间签订《房屋买卖合同》的条件，也是《房屋买卖合同》的必然结果，所以对原告仅就《房屋租赁合同》要求解除的主张，不应予支持；再者，仅就《房屋租赁合同》而言，在租赁期内承租方占有使用出租方的房屋，出租方取得承租方支付的租金，是合同双方各自的目的，出租方逾期支付或不能按约支付租金，租赁双方完全可以通过协商或诉讼等方式予以解决，并非人力不可抗拒或合同目的不能实现的情形，且原告在与被告签订《房屋租赁合同》时就已明确表示，出租一方不承担亏损，所以原告以目前经济下行、租金收入与付出差距过大，主张双方的租赁合同出现不可抗力并导致合同目的无法实现的理由依法不能成立。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:驳回原告告乐山光丽农产品贸易有限责任公司的诉讼请求。本案受理费50元,由原告乐山光丽农产品贸易有限责任公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审认定的事实没有争议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行。光丽公司在二审中明确其以承租商业用房所取得的收入与支付租金之间的差距过大属于不可抗力为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，根据《房屋租赁合同》中关于出租方梁小兵在租赁期限内不参与经营管理和收益分配、也不承担亏损的约定，本院认定双方在签订《房屋租赁合同》时，光丽公司对今后其应当承担的商业风险已有预见，即对今后可能产生的盈利或者亏损已有预判，并不存在不可预见的情形。光丽公司关于因全国经济下行其承租商业用房所取得的收入与支付租金之间的差距过大属于不可抗力的上诉理由，不符合前述法律规定，本院不予采纳。综上所述，乐山光丽农产品贸易有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由乐山光丽农产品贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 剑审判员 周 全审判员 周文勤二〇一六年九月二十二日书记员 张 瑞 来自：