（2016）鄂0105民初1453号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-11-18

案件名称

李艳与朱贵桥、代丽辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市汉阳区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李艳,朱贵桥,代丽辉,武汉百佳宜房地产经纪有限公司七里晴川分公司,武汉百佳宜房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第九十四条，第九十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市汉阳区人民法院民事判决书（2016）鄂0105民初1453号原告：李艳，女，1981年12月19日出生，土家族，住武汉市硚口区。委托代理人：许峰、张发达，湖北言达律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱贵桥，男，1980年8月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告：代丽辉，女，1981年9月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告朱贵桥、代丽辉共同委托代理人：李艳，湖北中伟律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉百佳宜房地产经纪有限公司七里晴川分公司。住所地：武汉市汉阳区七里晴川***栋*层**号商铺**号。法定代表人：张消消，系该分公司总经理。委托代理人：杜丽文，系该公司营业经理，特别授权代理。被告：武汉百佳宜房地产经纪有限公司。住所地：武汉市汉阳区鹦鹉花园玫瑰湖畔**栋*层*室商网**号。法定代表人：张消消，系该公司总经理。委托代理人：杜丽文，系武汉百佳宜房地产经纪有限公司七里晴川分公司营业经理，一般授权代理。原告李艳诉被告朱贵桥、代丽辉、武汉百佳宜房地产经纪有限公司七里晴川分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员崔玉华独任审理，于同年6月20日公开开庭进行审理转为普通程序审理。因武汉百佳宜房地产经纪有限公司与本案有直接利害关系，本院依法追加其为本案被告参加诉讼。同年9月7日，由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员周翠玉、胡君组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告李艳及其委托代理人张发达、被告代丽辉、被告朱贵桥、代丽辉的共同委托代理人李艳、被告武汉百佳宜房地产经纪有限公司（以下简称百佳宜经纪公司）、武汉百佳宜房地产经纪有限公司七里晴川分公司（以下简称百佳宜经纪公司七里晴川分公司）的共同委托代理人杜丽文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳诉称：2016年2月29日，在被告百佳宜七里晴川分公司的居间下，被告一、二与原告签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001176），合同约定被告一、二将位于武汉市汉阳区七里晴川6**栋4单元8层2室XX栋XX单元XX层XX室的房屋出售给原告，该房屋面积为94.37平方米，合同总价为人民币85万元。合同还约定了付款方式、房屋交付、违约责任、争议处理等条款。合同签订当日，原告向被告一支付购房定金人民币20，000元，于2016年3月8日原告支付了中介服务费、贷款服务费、房屋评估费共计21，000元，之后办理了贷款，且贷款手续已审批通过，现被告一、二拒不办理过户手续，且明确表示不出售该房屋。被告一、二的行为严重违背了诚实信用原则，经原告书面催告，被告一、二仍不履行合同，被告一、二的行为已构成违约，给原告造成了极大的经济损失。故起诉来院请求判令解除原告与三被告签订的编号为0001176的《存量房居间（买卖）合同》，被告一、二向原告共同承担违约金人民币85，000元，被告一、二向原告共同返还定金人民币20，000元，被告一、二向原告共同赔偿中介服务费、评估费、贷款服务费共计人民币21，000元，本案诉讼费用由被告一、二承担。被告朱贵桥、代丽辉辩称：我们同意解除合同，但是不同意原告其他诉讼请求，因为被告一、二没有违约，所以不应该承担违约责任。原、被告签订的合同性质是房屋买卖预约，预约就是约定将来订立合同的协议，不是正式的买卖合同，所以该合同签订后应签订正式房屋买卖合同，但此合同中没有明确约定具体签订买卖合同时间，买卖双方也没有签订过正式的房屋买卖合同。原、被告签订合同时有口头明确约定签订本合同起15天内应先付款后过户。三方于2016年2月29日签订此合同，到2016年3月24日原告没有将购房款支付给被告，被告在没有收到原告购房款情况下被告有权拒绝过户，所以是因为原告及被告三不守诚信，才导致三方无法履行该协议，若要主张违约责任，是被告主张。合同3条2点约定可知双方并没有约定具体的过户时间及过户付款的先后顺序，根据合同法61条约定，在约定不明情况下，要按照交易惯例进行，在被告未收到购房款情况下也不可能将房屋过户给原告，这是不合常理的，同时被告有权依据合同法66条同时履行抗辩权，拒不履行也不构成违约。根据合同第9条，违约责任成立的前提是建立在买卖双方签订买卖合同情况下，原告向被告支付购房款情况下，被告逾期不交付房屋才应当承担相应违约责任，本案买卖双方并没有签订买卖合同，原告也没有支付购房款，所以没有被告违约责任一说。原告主张违约金过高，不应得到支持，原告也并未产生实际损失。被告不同意返还定金，因为被告没有违约。合同中有明确约定，由原告承担中介费等相关费用，即使要追究责任，也是被告三返还中介费，由于被告三没有促成房屋买卖，是被告三违约。诉讼费用也没有法律依据，被告并没有违约。被告武汉百佳宜房地产经纪有限公司七里晴川分公司辩称：我们作为居间人，已经完成居间义务，与双方也签订居间合同，并协助买卖双方办理完贷款手续，贷款审批也通过。在合同履行过程中卖方曾多次表示不卖房，导致合同无法继续履行，因此原告对我公司的诉讼请求是没有依据的。根据合同5条、9条，如因单方违约导致合同无法履行，就要违约方支付经济代理费，对于这个费用要由违约方承担，我们也可以同意解除居间合同。合同法426条规定我公司已经完成居间义务，促成合同成立，应当收取经济代理费，是因为朱贵桥、代丽辉违约才导致本合同无法履行，所以违约方朱贵桥、代丽辉应当承担相应违约责任。我们已经协助原、被告双方办理贷款，我们已经完成了原告的委托请求，给原告造成的损失应该是由朱贵桥、代丽辉承担。被告武汉百佳宜房地产经纪有限公司辩称：答辩意见同百佳宜经纪公司七里晴川分公司。经审理查明：被告朱贵桥、代丽辉系夫妻关系，2002XXXX年XX10月XX1日登记结婚。位于武汉市汉阳区七里晴川6**栋4单元8层2室XX栋XX单元XX层XX室（建筑面积94.37平方米）房屋系被告朱贵桥、代丽辉2005年左右购买，2006年办理房屋“两证”，登记产权人朱贵桥。2016年2月29日，朱贵桥（甲方）作为卖方与买方李艳（乙方）、经纪代理方（丙方）百佳宜房地产经纪有限公司、百佳宜经纪有限公司七里晴川分公司，在百佳宜经纪有限公司七里晴川分公司门店内签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定甲方所有的房屋坐落于武汉市汉阳区七里晴川6**栋4单元8层2室XX栋XX单元XX层XX室，建筑面积94.37平方米。甲乙双方协商一致房屋成交价为人民币850，000元（净价）。乙方于2016年2月29日向甲方支付人民币20，000元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款。乙方于该房屋过户当天向甲方支付房款人民币280，000元，余款人民币550，000元委托丙方办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐。房屋交易税费用承担方式为由乙方承担中介费、过户费、贷款相关费用。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方需按宗向丙方支付经纪代理费人民币13，000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200%，计人民币13，000元。甲、乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费的200%，计人民币13，000元。本合同签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻情况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全房屋抵押注销后10个工作日贷款，15个工作日内开始协助办理过户手续，交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。甲方逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金等内容。合同下方甲方（卖方及配偶）朱贵桥、代丽辉，买方李艳签名捺印，丙方百佳宜经纪公司经纪人杜丽文签名，百佳宜经纪公司七里晴川分公司盖章。合同附加条款签此合同当天，丙方已收取甲方该房屋两证原件各一本。同日，原告李艳支付被告朱贵桥购买上述房屋定金人民币20，000元，被告朱贵桥收款并出具收条。同年3月8日，原告、被告就上述房屋买卖办理银行贷款面签，原告于同日向被告百佳宜经纪公司支付中介服务费人民币13，000元、贷款服务费人民币5，500元、评估费人民币2，500元。同年3月20日左右，被告百佳宜经纪公司七里晴川分公司通知被告朱贵桥、代丽辉，银行贷款审批下来后即可以办理过户，被告朱贵桥、代丽辉表示其于合同签订后的十五日内未收到购房首付款，房屋不卖了。因被告朱贵桥表示不卖房屋，同年3月24日，经纪人杜丽文发短信被告朱贵桥表示银行已通知预约买卖双方过户，被告朱贵桥这几天是否有时间过户，过户后就可以放款了。被告朱贵桥回信息表示，其在签订合同时说的非常清楚钱15天之内到位，买方过了15天钱到位的时间，其已经搞到钱了，房子不卖了。同日，原告李艳发给被告朱贵桥催告函一份，表示银行贷款审批手续已通过，原告及中介方多次催促卖方前来办理过户手续，卖方以各种理由拖延拒绝办理过户，要求卖方收到函件后联系原告或中介公司。原告将催告函以顺丰速递的方式邮寄至被告户籍地武汉市汉阳区王家湾128XX号，顺丰速递显示同年3月25日签收，被告朱贵桥、代丽辉表示未收到过催告函。同年3月27日，原、被告双方见面沟通房屋买卖相关事宜未果，被告朱贵桥、代丽辉一直未至房地局协助办理过户事宜。原告起诉来院请求判令解除原告与三被告签订的编号为0001176的《存量房居间（买卖）合同》，被告一、二向原告共同承担违约金人民币85，000元，被告一、二向原告共同返还定金人民币20，000元，被告一、二向原告共同赔偿中介服务费、评估费、贷款服务费共计人民币21，000元，本案诉讼费用由被告一、二承担。另查明，2016年3月8日，原、被告办理完银行面签后，同年3月23日工商银行硚口支行经调查，建议向借款人李艳发放个人二手房贷款550，000元，并上报工商银行湖北省分行审批，同年3月24日，工商银行湖北省分行审批同意原告李艳二手房买卖贷款，审批通过金额为人民币500，000元。同年3月25日，中国工商银行硚口支行行长室处理审批同意贷款。以上事实有原、被告的陈述及原告提交的《存量房居间（买卖）合同》、收条、收据、催告函、邮寄单、邮寄单网上查询记录、被告朱贵桥、代丽辉提交的短信通信记录、被告百佳宜经纪公司七里晴川分公司提交的录音资料、银行贷款审批流程、房屋两证复印件等证据证实，可以认定。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，原、被告双方签订的《存量房居间（买卖）合同》系房屋买卖合同，原、被告就位于武汉市汉阳区七里晴川6**栋4单元8层2室XX栋XX单元XX层XX室的房屋买卖达成了一致合意，并明确约定了买卖标的物、标的物价款、价款支付方式、标的物过户等房屋买卖合同的主要内容，该合同即为正式的房屋买卖合同而非被告朱贵桥、代丽辉所辩称的该协议仅为房屋买卖预约合同。房屋买卖合同，买方的主要义务为支付买卖房屋价款，卖方的主要义务为交付买卖房屋并协助原告办理房屋过户手续。原、被告双方签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方的真实意思、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同切实履行自己的合同义务。依据双方签订的协议，协议签订后，办理银行贷款审批手续后办理过户，房款人民币280，000元即首付款于房屋过户当天支付卖方。对于被告朱贵桥、代丽辉辩称的首付款双方口头约定合同签订后15日内支付的观点，被告朱贵桥、代丽辉无证据提交证明，且其辩称明显与合同约定不符，本院不予采信。被告在去办理过户前即要求原告支付首付款不符合合同约定，其在房屋过户前明确表示不再出卖房屋，拒绝办理过户，即明确表示不履行合同的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，原告可以主张解除合同，故对于原告请求判令解除原、被告双方签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权要求被告朱贵桥、代丽辉返还其已经支付的定金人民币20，000元并赔偿原告因此合同而产生的损失。依据双方协议，中介服务费由违约方承担，故被告应支付原告预付的中介费13000元。原告依协议贷款服务费人民币5，500元、评估费人民币2，500元，该两笔费用均已产生，为原告的实际损失，被告朱贵桥、代丽辉应予赔偿。依据双方合同第九条约定，卖方拒绝办理过户的，买方解除合同的有权要求卖方支付相当于全部房款10%即人民币85，000元的违约金，故对于原告要求被告朱贵桥、代丽辉承担违约金人民币85，000元的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李艳与被告朱贵桥、代丽辉、被告武汉百佳宜房地产经纪有限公司、武汉百佳宜房地产经纪有限公司七里晴川分公司于2016年2月29日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告朱贵桥、代丽辉于本判决生效之日起十五日内返还原告李艳支付的定金人民币20，000元；三、被告朱贵桥、代丽辉于本判决生效之日起十五日内支付原告李艳违约金人民币85，000元；四、被告朱贵桥、代丽辉于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李艳损失人民币21，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2，820元，由被告朱贵桥、代丽辉负担，此款原告李艳已预交，被告朱贵桥、代丽辉于本判决生效之日起十五日将应负担款项直接支付原告李艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　崔玉华人民陪审员　　周翠玉人民陪审员　　胡　君二〇一六年九月二十二日书　记　员　　刘　婷来源：百度搜索“”