（2016）鲁0782民初3798号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-17
案件名称
张则荣与林汉阳租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
诸城市人民法院
所属地区
诸城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张则荣,林汉阳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0782民初3798号原告：张则荣。委托诉讼代理人：张鹏，山东同和恒信律师事务所律师。被告：林汉阳。委托诉讼代理人：林祖云，福建律海律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘碧霞，福建律海律师事务所律师。原告张则荣与被告林汉阳租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张鹏、被告林汉阳与委托诉讼代理人潘碧霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告支付租赁费760000元，电梯使用费12000元，以上共计772000元。违约金计算直至付清之日（每天千分之三）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年1月14日，原被告签订租赁合同，约定原告将正大福香园2号商务楼2200平方米，租赁给乙方使用，双方于2013年8月6日签订补充协议，现被告拒不支付2016年至2017年租赁费，故原告提出诉讼，请求依法处理。在庭审过程中，原告变更诉讼请求：要求被告支付因单方解除租赁合同而应承担违约金50万元，租赁费要求支付至被告交付租赁物实际占用期间的租赁费（63300元）和电梯使用费（1000元），共计64300元（一个月的费用）。被告辩称，原告在诉状中陈述的部分并非事实，原被告双方早已达成一致，提前解除合同，且双方约定互不追究对方责任。双方确实是在2009年1月14日签订的租赁合同，但是在2013年原告单方要求提高租金，并胁迫被告签订补充协议，被告当时由于房屋刚刚装修三年，营业也刚刚三年，整个投资资金尚未收回，被告在无奈之下才与原告签订补充协议，并逐年交纳增长的租金。2016年7月份被告比09年签订合同时总共多付了20多万的租金。今年医疗行业受到了冲击，被告每天都在亏本，这种情况下，被告多次找原告协商，要求将被告的医院转让给他人经营，并请求原告同意将房屋转租给下一个经营者，这样不仅可以将被告医院使用权顺利转让，被告也可以收取一笔转让金，原告对被告的经营状况了解，同意被告的医院转让，但对房屋转租的情况不同意，称其对房屋另有打算，不想租给做医疗的，但其同意双方提前解除租赁合同，并互不追究对方责任。在双方协商一致的情况下，被告才将房屋转让给慈海医院，并将房屋交接给原告。因此双方是在协商一致的情况下，提前解除合同的，双方已经约定互不追究对方责任。因此原告诉请要求被告支付2016年至2017年的房屋租金，是没有事实和法律依据的，请求驳回原告的诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，原告变更诉讼请求已超过举证期限，其要求被告支付因单方解除合同的违约金50万元没有依据，双方是在协商一致的情况下提前解除合同的，双方互不承担任何违约责任。至于租赁费，被告是16年7月9日如期交接，因此并不存在延期使用的情况。本院经审理认定事实如下：2009年1月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁合同，主要内容为：一、乙方租赁甲方某处商务楼一幢及院落。二、租赁用途为医院经营使用。三、租赁期限为八年，自2009年7月10日起至2017年7月9日止。四、乙方自签订合同后七日内支付甲方租房定金20万元。五、租金为每年60万元，租金自2009年7月10日起计算。租金于每年7月10日前以现金方式一次性付清，乙方逾期累计超过达15天，视为严重违约，甲方有权单方解除本合同并追究乙方责任。六、甲、乙双方的装修及装修事项。七、楼房的使用。八、维修。九、电梯、水、电、消防。十、租赁期满事项：1、乙方不再使用甲方房屋后，乙方不得破坏楼房的装修及房屋结构。2、乙方投入的医疗设备、办公设施、中央空调主机、五楼屋顶和二楼门头上面的医院标识和标志由乙方自行拆除搬走。3、如乙方需要继续租赁，应在租赁期限届满前六个月提出。十一、乙方租赁期间应及时缴纳医院运营的水费、电费、物业管理费。十二、甲方负责土地税与房产税的交纳，乙方经营所产生的费用由其自己负责。十三、甲、乙双方的义务。十四、违约责任：1、未经对方书面同意，双方均不得以任何理由提前终止本合同。如确需提前解约的，须提前六个月书面通知对方协调解决。提前解约方应赔偿对方合同违约金50万元。2013年8月6日，原告作为甲方与被告作为乙方针对合同第五条租赁租金达成补充协议，主要内容为：前三年2009年7月10日起至2012年7月9日，每年房租60万元。第四年2012年7月10日起至2013年7月9日，房租为63万元，实收62万元。第五年2013年7月10日起至2014年7月9日，房租为66万元。第六年2014年7月10日起至2015年7月9日，房租为69万元。第七年2015年7月10日起至2016年7月9日，房租为72万元。第八年2016年7月10日起至2017年7月9日，房租为76万元。电梯使用费为每年12000元。以上租金和电梯使用费乙方于每年6月10日前以现金方式一次性交给甲方，先交租金后使用房屋和电梯。逾期交付租金时，除仍应及时足额补缴外，每天按应交租金额的3‰支付违约金。2016年6月27日，被告以短信的形式向原告提出提前解除合同，2016年7月9日被告以短信的形式通知原告交接房屋，原告没有到场。之后被告将租赁房屋内其自有的财产全部搬走。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违背法律规定，双方的房屋租赁合法同关系合法有效。原、被告依法应按合同的约定履行各自的义务。原告在合同签订后已经实际向被告交付了房屋，被告业已实际占有使用，原告的合同义务已经实际履行。被告在合同约定的租赁期限内停止使用租赁的房屋并搬走全部财产，其虽然主张与原告协商并达成了提前解除合同不承担违约责任的协议，但原告不予认可。被告为证明其主张提供了手机短信，原告对手机短信内容的真实性没有异议，但提出短信内容没有表示双方已达成协议，故不能证明被告的主张。经本院审查，被告提供的与原告之间互发短信的内容能够明确证明的是被告向原告发出了提前解除合同及交接租赁房屋的请求，但原告回复的内容并没有认可被告的请求。因此，被告提供的以上证据，仅证明其要求提前解除租赁合同，不能证明双方已经就提前解除合同达成了协议。被告还提供了证人证言及电话录音用以证明其主张，电话录音仅仅证明证人通过电话要求租用房屋，其他证人的陈述内容不具体，也没有其他的证据相互佐证。本院认为，在被告搬出租赁房屋并向原告明确告知提前解除合同的情况下，原告作为房屋所有人，在房屋处张贴出租广告，对外招租，是避免及减少损失的合理行为，该行为与原、被告间是否就提前解除合同达成协议没有事实和法律的的关联，不能作为证明原告对被告提前解除合同行为予以认可的证据，更不能作为证明原告不追究被告违约责任的证据。故，被告主张已经与原告就提前解除房屋租赁合同达成协议，不承担提前解除合同违约责任没有事实和法律依据，对其主张本院不予采信。原告起诉时要求被告给付剩余租赁期限的租赁费，而在开庭审理时变更为要求被告承担提前解除合同的违约金，本院在开庭审理时已经征求了被告的意见，原告变更诉求亦符合法律规定。原告要求被告承担提前解除合同违约金的请求，合法有据，本院予以支持。对于违约金的数额，被告提出过高。根据双方合同的约定，被告提前解除合同，应提前6个月书面提出，该期间应系因提前解除合同而给予原告另行找寻其他承租人的宽限时间，其目的是为了减少原告不能及时找到后续承租人空房而产生不必要的损失。被告与原告间的短信交流虽然不是被告当面提出解除合同，但可以确定被告已经提出了解除合同的要求，而对于双方合同约定的上述期间的租赁费，依法可以确定为被告要求提前解除合同并实际不再继续使用房屋后原告方的损失。该损失从数额上小于合同约定的违约金数额，本院综合考量，认为以此作为原告方的损失由并由被告承担更为合理。故对被告提出的违约金过高的观点予以采信，依法按6个月的房屋租赁费作为被告违约的违约金予以认定。原告诉讼请求中的电梯使用费用，因被告提前解除合同并已经实际不再使用租赁房屋内的设施，故不亦再由其承担；原告还要求被告承担部分租赁费，根据被告向原告提出要求解除合同的时间，被告系在上一个交费期到期时提出的解除合同并实际搬出房屋，故被告实际使用期间的租赁费已经实际支付，原告要求其支付没有事实和法律依据。对于原告的以上两项诉讼主张，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告向原告支付提前解除合同违约损失380000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11520元，减半收取5760元，由原告张则荣负担2925元，被告林汉阳负担2835元。财产保全费4380元，由林汉阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 郑金海二〇一六年九月二十二日书记员 周红霞 关注微信公众号“”