（2016）川0191民初9633号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-15
案件名称
成都天府时代广场物业管理有限公司与龚游杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都天府时代广场物业管理有限公司,龚游杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十一条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初9633号原告：成都天府时代广场物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷52号附8号。法定代表人：徐耀祥，系该公司董事长。委托代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师，特别授权代理人。被告:龚游杰，男，汉族，1985年5月8日生，住广州市海珠区。原告成都天府时代广场物业管理有限公司（简称天府物业）诉被告龚游杰物业服���合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员罗良华独任审理，于2016年9月6日、2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告天府物业的委托代理人宁思燕（参加了第一次庭审）、张杰（参加了第一、二次庭审）到庭参加了诉讼，被告龚游杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告的诉讼请求为：1、被告向原告支付拖欠的物业管理服务费用3776.30元及违约金至付清为止（暂计至2016年6月30日为1022.48元），合计金额为4798.78元；2、诉讼费由被告承担。原告天府物业诉称的事实与理由：成都时代晶科名苑物业管理有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由成都时代晶科名苑物业管理有限公司为被告位于成都市高新区府城大道的“时��晶科名苑”22-103号住宅物业提供物业管理服务。2013年2月1日，成都时代晶科名苑物业管理有限公司被原告吸收合并。被告所有的物业建筑面积为171.65平方米，应按照2元/平方米/月向物业管理有限公司缴纳物业费，但被告怠于支付物业服务费用，在物业公司多次催收后均拒绝缴纳。原告在被告每次缴纳物业费的时候都会同时告知其拖欠的物业费以及滞纳金，但被告不愿意缴纳前期的拖欠的物业费以及后来的违约金，故原告故诉至法院。被告向本院邮寄书面答辩状称：1、原告所称欠付物业服务费已经过诉讼期，答辩人无需支付；2、答辩人最后一次缴费时为2016年8月9日，按正常收费交易习惯理应从前至后收取答辩人物业服务费并开具收费凭证，除非物业服务费存在争议，原告事实同意或者放弃某阶段物业服务费的征收，否则��存在有3年之前的物业服务费未收，这属于原告失信行为；3、原告所称欠付物业服务费答辩人并不知情，也没有收到过催收函。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。经审理查明，被告与成都时代晶科名苑物业管理有限公司（简称时代物业）于2011年7月30日签订了《时代·晶科名苑前期物业管理服务协议》（简称《物业协议》），主要约定：由时代物业为被告购买的时代·晶科名苑小区29栋1单元1层3号房屋提供物业管理服务；物业费按照2元/平方米/月*房屋建筑面积计算，每季度第一个月5日前缴纳本季度物业费；未按约定缴纳物业费，业主应当按照逾期之日起每天万分之二的标准交纳违约金。2013年，原告经过相关���分批准，吸收合并了成都时代晶科名苑物业管理有限公司，成都市工商行政管理局于2013年7月4日正式核准成都时代晶科名苑物业管理有限公司的注销登记。原告吸收合并成都时代晶科名苑物业管理有限公司后承继其地位继续为时代·晶科名苑小区提供物业管理服务至今。被告龚游杰系成都市时代·晶科名苑小区29栋1单元1层3号房屋业主，该房屋建筑面积为171.65平方米。被告龚游杰自2012年12月6日起至今拖欠2012年12月至2013年7月的物业费；自2016年4月6日起至2016年8月8日止拖欠2016年第二季度的物业费，被告龚游杰于2016年8月9日向原告缴纳了2016年第二季度的物业费。被告龚游杰拖欠原告物业费为2746.4元，以及两部分物业费按照每日万分之二的标准计算的滞纳金分别是669.85元和25.75元，其中2746.4元的滞纳金669.85元计��截止于2016年6月30日，2016年第二季度所欠物业费的滞纳金计算期限自2016年4月6日起至2016年8月8日止。另查明，天府物业于2014年3月向被告龚游杰邮寄了《物业费欠费催缴函》，邮政EMS投递情况显示该邮件被告已于2014年3月28日签收。还查明，被告在2016年3月24日向原告缴纳了2015年7月至2016年3月的物业费。以上事实有原告的当庭陈述、原告提交的《物业协议》、房产证复印件、《成都市投资促进委员会关于同意成都天府时代广场物业管理有限公司吸收合并成都时代晶科名苑物业管理有限公司并增资的批复》、《准予注销登记决定书》、《欠费明细表》、《物业费欠费催缴函》、EMS邮寄单、被告缴费发票等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据能够相互印证，其来源合法、��容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。关于原告提交的《催费记录表》，因其系原告单方记录制作，且缺乏其他证据予以印证，故本院对于该份证据不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”之规定，本案中原告在吸收合并了时代物业后，其享有和承担了时代物业与被告之间的物业服务权利义务关系，时代物业与被告签订的《物业协议》对本案原、被告有拘束力。本院认为本案的争议焦点有：一、被告所欠原告2012年12月至2013年7月的物业费是否已经超过诉讼时效期间？二、被告是否应当支付2016年第二季度物业费的滞纳金？针对第一个争议焦点，本院认为2012年12月至2013年7月的物业费并未经过诉讼时效期间。首先，被告于2014年3月28日签收原告寄出的《物业费欠费催缴函》，因此2012年12月至2013年7月的物业费诉讼时效发生中断，重新起算两年诉讼时效。其次，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。”本案中，物业费用是连续不间断产生，应当视为同一债权。而被告在2016年3月24日向原告缴纳过物业费。被告这种履行行为所对应的权利主张就是原告对同一债权中的部分债权主张权利，因此2012年12月至2013年7月的物业费自2016年3月24日再次发生中断，重新起算两年诉讼时效。最后，根据上述两��诉讼时效中断事由，故本院认定被告所欠2012年12月至2013年7月的物业费并未超过诉讼时效期间，原告有权请求被告支付。针对第二个争议焦点，本院认为被告不应当支付2016年第二季度物业费的滞纳金。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”中明确了物业服务企业在业主欠缴物业费时有书面催交的义务，但本案中原告并未提供证据证明其在被告欠费后及时履行了书面催交义务。其次，本案被告在2016年8月9日向原告缴纳了2016年第二季度物业费，距本案起诉时间仅相隔5天，可以认定被告在知道原告以起诉方式催交物业费后积极履行了交费义务。最后，滞纳金产生的原因是因为义务人不履行相应义务情况下的违约金，但义务人在不知道相应义务时，不存在不履行义务的主观恶意。同时本案被告长期居住在广东省广东市，并未居住在涉案物业处，原告从善良合同相对人角度出发，也应当及时告知被告欠费情况并给予其合理的缴费时限，从而让双方顺利的继续履行合同、消弭纠纷。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼���效制度若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：一、被告龚游杰应在本判决生效之日起十日内向原告成都天府时代广场物业管理有限公司支付所欠2012年12月至2013年7月的物业管理服务费2746.4元及付清之日止的违约金（违约金按照物业管理服务费逾期之日起每天万分之二的标准计算，暂计算至2016年6月30日的违约金为669.85元）；二、驳回原告成都天府时代广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告龚游杰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费25元由被告龚游杰负担。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 罗良华二〇一六年九月二十二日书 记 员 李俊才 微信公众号“”