（2016）鲁06民终3703号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-22
案件名称
王旭梅与张云全房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王旭梅,张云全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3703号上诉人（原审原告）：王旭梅。被上诉人（原审被告）：张云全。上诉人王旭梅因与被上诉人张云全房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2016）鲁0683民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王旭梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定张云全租赁王旭梅的房屋租金每月按300元计算是错误的。因旧村改造，2013年5月10日张云全租赁王旭梅位于莱州市永安路街道前北流村的房屋五间，双方口头约定每间房屋每月租金100元，在张云全租赁结束后结算房租，至2015年6月28日张云全租赁完毕。一审判决中“审理中，经双方协商，均同意如果按租赁关系对待，则被告使用原告房屋的租金每月按300元计算”是错误的。因为庭审中审判员按每月300元租金是在给双方做调解工作时，王旭梅同意调解时的意见，但根据法律规定，调解不成时，调解意见不能作为法院最终的判决依据，仍应认定每月500元租金，且一审审判员到王旭梅家中查看，明显能看出张云全租赁王旭梅房屋五间，一审法院应当判决张云全每月按租金500元计算（每间100元×5间）。二、一审法院每月从房租中抵扣100元电费是错误的。庭审中张云全主张租赁期间电费均由其缴纳，对此王旭梅不认可，要求张云全提供交纳电费发票，但张云全至判决时也没有提交电费发票，实际电费有时王旭梅交纳，有时张云全交纳，双方交纳数额差不多。至于电工周宝强的证词，王旭梅不予认可，同时该证词也不能确定是否为周宝强所写，一审法院在未经证人出庭质证的情况下，即判决张云全从租赁费中扣除100元是不符合法律规定和事实的。综上所述，一审法院判决错误，请求撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。被上诉人张云全辩称，一审法院认定月租300元是一审中双方共同认定的，对此无异议。一审法院认定的100元每月的电费已经查明，因为2013年11月至2015年6月期间换了电子智能表，期间的电费是从供电所调出的数额，对此无异议，这也与王旭梅的电话录音内容相一致。张云全在租房期间的水费共计172.8元钱也是其承担的。张云全认为虽然一审判决结果对其而言是吃亏的，但对一审判决是认可的，请求维持原判。王旭梅向一审法院起诉请求：判令张云全给付房屋租赁费12800元，并赔偿损失2000元，共计14800元。一审法院认定事实：王旭梅在莱州市永安路街道前北流村有登记在其名下的平房一处，其中有北屋、东西平房，东西平房均与北屋相接。2013年5月10日，张云全一家因旧村改造搬入王旭梅上述房屋的部分房间（包括北屋最西一间、东平房等）内居住，与王旭梅一家共住一院。2015年6月份，张云全一家搬离上述房屋。后，王旭梅向张云全索要房租，张云全以其哥哥张云生即王旭梅继父当时许诺不要房租为由拒付。审理中，王旭梅主张张云全居住自己的房屋不是借用，而是租用，张云全共使用5间房屋，每间每月租金按100元计算，共使用25.5个月，租金合计12800元。张云全则主张其居住的涉案房屋不是王旭梅所有，而是王旭梅的继父也是自己二哥张云生所有，张云生表示过不要房租。王旭梅、张云全双方对于争议的问题提供了以下证据：一、王旭梅提供了登记在其名下房屋所有证一份。经质证，张云全无异议，认可涉案房屋系王旭梅所有。二、王旭梅提供了自己与张云全手机通话录音资料一份。经质证，张云全对真实性无异议。经查，上述录音中反映了以下情况：王旭梅向张云全要房租。张云全认为平时为王旭梅与自家一起交纳水电费，一个月多时有375元，少时也有200元，自家居住的房间算作2间，每间每月按100元，2年合计4800元，扣除替王旭梅交纳的水电费，再给王旭梅600元行了。王旭梅则认为张云全使用的房屋应按5间算。同时，王旭梅也默认了张云全为其交纳水电费的事实。三、张云全提供了署名为电工周宝强的证词及周宝强的身份证复印件各一份，用以证明自己在王旭梅房屋居住时，2013年3月至2015年6月的电费全部由张云全交纳（说明：张云全称自己是2013年5月入住王旭梅的房屋，自己交电费连王旭梅家以前欠交的几个月的电费也一起交了），2013年11月至2015年6月共计20个月，每月电费平均为217.2元。经质证，王旭梅不认可，称张云全到她家住时，当时说好水电费全部由张云全交纳，因为自己给张云全房租便宜，自己也交过水电费，不过单据没留。四、张云全提供了证人李某、王某甲、苗某、张某、王某乙出庭作证，上述证人均证明：在张云全拆房搬家时和入住新房温锅吃饭时，张云全的二哥张云生均表示过不向张云全要钱。经质证，王旭梅不认可。对此，王旭梅提供了张云全的二哥张云生出庭作证，张云生证明：我与张云全是亲兄弟，王旭梅是我继女，张云全住的房子是王旭梅的，我从未表示过张云全住房子不要钱。经质证，张云全不予认可。审理中，经双方协商，均同意如果按租赁关系对待，则张云全使用王旭梅房屋的租金每月按300元计算；均同意张云全在使用王旭梅房屋期间损坏该房屋造成的损失为350元。一审法院依据双方当事人的陈述、各自提供的证据、一审法院调取的证据以及庭审笔录等认定上述事实。一审法院认为，张云全主张王旭梅的继父张云生曾表示过不向自己要房租，即便是事实，因涉案房屋系王旭梅所有，张云生的表示在法律上对王旭梅也不生产法律效力。张云全使用王旭梅房屋的事实存在，王旭梅要求张云全给付房租，理由正当，予以支持。从王旭梅、张云全提供的证据及陈述来判断，本案租赁关系的租期确定为25.5个月。在审理期间，王旭梅、张云全双方协商一致的租金标准及损失数额，予以确认。从王旭梅提供的录音证据及其陈述来看，能够认定张云全在使用王旭梅房屋期间将王旭梅、张云全两家的水电费一并交纳，因此应酌情抵扣其应付王旭梅房租2550元（每月抵扣100元，计算25.5个月）。张云全在使用期间对王旭梅的房屋造成了一定损坏，王旭梅要求张云全赔偿，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2016年6月15日判决：张云全给付梅王旭梅房屋租赁费5100元（300元/月×25.5个月－2550元）及房屋损失费350元，共计5450元，限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取85元，由王旭梅负担60元，张云全负担25元，限本判决生效后七日内直接交纳一审法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王旭梅提交其从供电所打印的电费明细表复印件一份，拟证明电费数额共计3900余元，与一审中20个月平均每月217.2元不相符。张云全对该证据的真实性不予认可，认为该证据没有加盖供电所的公章，也没有供电所的工作人员签字，且电费是由张云全缴纳的。张云全提交电工战农洋的书面证人证言，拟证明其在2013年5月收取电费时，张云全替用电户张云生把欠缴的电费一起垫付了；提交前北流村委提供的自来水明细表复印件，拟证明张云全替户主张云生交纳2013、2014年度水费，共计172.8元；提交张云全的女儿毕业证书复印件，拟证明其女儿上大学，不在家住；提交照片一份，拟证明王旭梅家有张云全的太阳能一台。张云全提交以上证据，主张一审法院的判决结果其是吃亏的，王旭梅应承担水电费的60%。王旭梅对张云全提交的上述证据不予认可，并要求张云全提供证据证明电费是其缴纳的，不认可电工的书面证言，要求张云全提交缴纳电费的小票；对水费的明细不清楚，且水费与本案无关，一审张云全也并未提水费问题，因为村里给每年赠送20方水，王旭梅家年年基本不用交水费；张云全女儿的毕业证书与本案无关；太阳能亦与本案无关。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人提交的证据及各自陈述，一审法院认定张云全使用王旭梅房屋25.5个月，张云全按每月300元标准支付王旭梅房屋租赁费，酌情扣除每月电费100元，赔偿房屋损失350元，判令张云全给付王旭梅共计5450元，并无不妥。王旭梅上诉提出一审判决认定每月300元标准支付房屋租赁费错误，每月扣除电费100元错误，但是没有提供充分证据予以证实其主张，其请求改判或发回重审的意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人王旭梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人王旭梅负担。本判决为终审判决。审判长 杨卫东审判员 吴继辉审判员 陈晓彦二〇一六年九月二十二日书记员 林重霄 微信公众号“”