（2016）陕01民终5971号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-15

案件名称

黄学民、叶彬与陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西金地佳和置业有限公司,黄学民,叶彬

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终5971号上诉人（原审被告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地西安市曲江新区慈恩北路西安唐华宾馆3251房间。法定代表人郝一斌，该公司董事长。委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄学民，男，汉族，1968年8月2日出生，住西安市碑林区，系运城贸易有限公司员工。委托代理人刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托代理人谢晶，陕西锦路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶彬，女，汉族，1970年7月28日出生，住西安市碑林区，系运城贸易有限公司员工。委托代理人刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托代理人谢晶，陕西锦路律师事务所律师。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和置业公司）因与被上诉人黄学民,叶彬商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，黄学民、叶彬与金地佳和置业签订了《商品房买卖合同》，合同登记号Y10093480。合同约定，黄学民、叶彬购买金地佳和置业公司开发的位于西安市曲江新区曲江池西路金地湖城大镜5号地第5幢1单元6层10602号商品房一套，建筑面积159.93平方米，每平方米13299.90元，总价2127052元。合同第六条约定，“买受人选择银行按揭方式付款，首期647052元于2010年9月21日前支付，余款1480000元，需于本合同签订之日三十日内以银行按揭贷款形式付清”。合同第八条约定，“出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格”。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期超过30日的，买受人选择继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理收房手续：买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务，本合同项下商品房损毁、灭失的风险及物业管理费等自合同约定交付之日起由买受人承担。房屋保修自交付期届满之日开始计算。”合同签订后，黄学民、叶彬按照约定向金地佳和置业公司支付了首付款及银行按揭款。金地佳和置业公司于2013年5月21日在西安晚报发布入伙公告，要求业主于2013年6月3日赴湖城大境天子一号交付中心办理入伙手续，并邮寄入伙通知书至黄学民、叶彬。黄学民、叶彬于2013年6月3日去金地佳和置业公司处收房，因认为房屋未达到交房条件，未出示竣工验收备案表，而拒绝收房，酿成本诉。原审法院另查明，2013年5月28日金地湖城大境5号地B标段工程5号楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位验收合格；2014年5月21日在曲江新区建设环保局工作人员参与下对建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位通过验收的金地湖城大境15号地1-6#楼及地下车库进行复查验收，并于当日申请竣工备案登记，于2015年6月30日获得西安曲江新区管委会工程验收竣工备案。黄学民、叶彬共同诉至原审法院称，其二人与金地佳和置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10093480），约定：黄学民、叶彬购买金地佳和置业公司开发的西安市曲江新区曲江池西路的“金地湖城大境5号地”第5幢1单元6层10602号商品房。买卖合同签订后，黄学民、叶彬已支付全部购房款共计人民币2127052元，但是，金地佳和置业公司至今不能提供房屋验收合格的证明文件，且金地佳和置业公司项目存在诸多问题，在约定交付日期根本不具备使用条件，所以至今未能如约按期将符合合同约定的商品房交付给黄学民、叶彬。故诉至法院请求判令：一、被告立即向原告交付符合商品房买卖合同约定“金地湖城大境5号地”第5幢1单元6层10602号商品房；二、被告立即向原告支付自2013年5月29日至2015年8月4日期间逾期交房违约金173548元。三、本案诉讼费由被告承担。金地佳和置业公司辩称，1、黄学民、叶彬与其公司签订的《商品房买卖合同》属实，黄学民、叶彬陈述涉案房屋的面积、楼层、房号及房屋总价款无异议。合同第八条明确约定交房时间为2013年5月28日，其公司于2013年5月21日发出《入伙公告》，且该房于2013年5月28日已经取得竣工验收备案表，经验收合格，满足双方约定的条件；2、因本案黄学民、叶彬至今未办理收房手续，也未实际使用房屋。因此黄学民、叶彬诉称的商品房不具备使用条件未给黄学民、叶彬造成实际损失，故其公司不承担违约责任；3、根据《商品房买卖合同》第十一条约定，“买受人应当按照合同约定的交付时间办理房屋交接手续，逾期未办理视为出卖人已履行义务”。因黄学民、叶彬一直未进行收房，故其公司未出示相关文件。若黄学民、叶彬进行收房，其公司是可以向黄学民、叶彬提供相关文件，现黄学民、叶彬未提供迟延交房的证据资料，认为不应支付黄学民、叶彬违约金。综上，其公司按照合同约定的交付条件交付房屋，不存在影响房屋基本使用条件的情形，故请求法院依法驳回黄学民、叶彬的诉讼请求。原审法院认为，黄学民、叶彬与金地佳和置业双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定享受权利履行义务。黄学民、叶彬作为买受人已经向金地佳和置业公司履行了付款义务，金地佳和置业公司理应按照约定向黄学民、叶彬按期交付符合交付条件的房屋。本案争议的焦点问题是金地佳和置业公司交付的房屋是否符合交付条件的房屋及是否应向黄学民、叶彬承担违约责任。黄学民、叶彬认为房屋经验收合格是指取得竣工验收备案后才符合交付条件，而金地佳和置业公司认为房屋经五方单位验收合格后即可达到交付条件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应出自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定。由于涉案房屋于2015年6月30日才获得西安曲江新区管委会工程验收竣工备案。所以对金地佳和置业公司认为房屋于2013年5月28日经五方单位验收合格后即可达到交付条件的意见不予采纳，同时黄学民、叶彬作为购买人在知道所购房屋符合交付条件后负有主动催收的义务，故金地佳和置业公司应向黄学民、叶彬从2013年5月29日至2015年6月30日止按黄学民、叶彬已交房价2127052元的日万分之一承担迟延交房的违约责任即162081元（2127052元×762日×1/10000日），故对黄学民、叶彬要求金地佳和置业立即向黄学民、叶彬告支付自2013年5月29日至2015年8月4日期间逾期交房违约金173548元的诉讼请求，依法予以部分支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，遂判决：一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄学民、叶彬交付金地湖城大镜5号地第5幢1单元6层10602号房屋。二、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄学民、叶彬逾期交房违约金162081元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三，驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3363元，由二原告共同承担363元，被告陕西金地佳和置业有限责任公司承担3000元。因二原告已预交，故被告陕西金地佳和置业有限责任公司将承担3000元于本判决生效之日起十日直接支付二原告。宣判后，金地佳和置业公司不服西安市雁塔区人民法院上述判决，向本院上诉称，双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。本案涉诉的房屋已于2013年5月28日经建设、监理、施工、设计及勘察单位验收合格。上诉人出售的本案涉案房屋已经具备了双方签订的《商品房买卖合同》关于交付房屋的约定条件。且上诉人也已于合同约定的期限前通知被上诉人办理交房手续，而因被上诉人的原因至今无法办理交付手续，上诉人并不存在违约行为。请求：1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2015）雁民初字第03916号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。黄学民、叶彬辩称，一审法院以建筑竣工验收备案作为商品房交付条件的认定是完全正确的，进而做出在竣工验收备案完成前的时间段内上诉人应当承担逾期交房违约的责任的判决也是完全正确的。本案所涉房屋根本不可能在2013年5月28日验收合格。五方验收不能作为商品房交付条件，只能经过竣工验收备案才符合交付使用条件。根据国家法律规定、行政法规、部门规章来看，建筑工程竣工验收合格，建设单位不仅应当组织勘察、设计、施工、监理五方验收，同时，还应有消防、环保、规划、人防等部门进行验收，并应当进行竣工验收备案，只有经过备案未被发生违反规定情况，才是可以投入使用的工程。认为一审判决适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对合同双方均具有约束力。本案中，黄学民、叶彬与金地佳和置业公司签订商品房买卖合同中约定，出卖人金地佳和置业公司应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人黄学民、叶彬使用。但本案涉案房屋于2013年5月28日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位验收合格，2015年6月30日才获得西安曲江新区管委会工程验收竣工备案。故原审法院判决金地佳和置业公司向黄学民、叶彬承担从2013年5月29日至2015年6月30日迟延交房的违约责任并无不当。金地佳和置业公司上诉称，依据双方签订的商品房买卖合同约定，其公司应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。本案涉诉的房屋已于2013年5月28日经建设、监理、施工、设计及勘察单位验收合格。本案涉案房屋已经具备了交付房屋的约定条件。其公司也已于合同约定的期限前通知黄学民、叶彬办理交房手续，其公司并不存在违约行为，故不应承担迟延交房违约责任。该上诉理由于法相悖，其上诉请求不予支持。综上，原审审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3542元，由上诉人陕西金地佳和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯　静审　判　员　　高　玮代理审判员　　侯新省二〇一六年九月二十二日书　记　员　　王晓平 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