（2015）鄂武昌民初字第04621号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-12
案件名称
杨学清与武汉市第十五中学房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨学清,武汉市第十五中学,武汉市康乃馨大药房有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民初字第04621号原告：杨学清，女，1962年7月7日出生，汉族，户籍地湖北省潜江市。委托代理人：杨献生，湖北言和律师事务所律师。委托代理人：李娅，湖北省正义法律事务所法律工作者。被告：武汉市第十五中学，住所地武汉市武昌区武珞路***号。法定代表人：罗志毅，校长。委托代理人：张笔文，武汉市武昌区中南路法律服务所法律工作者。第三人：武汉市康乃馨大药房有限公司，住所地武汉市东湖开发区高新六路38号富士康公租房1期19栋。法定代表人：张波，董事长。原告杨学清诉被告武汉市第十五中学（以下简称十五中）、第三人武汉市康乃馨大药房有限公司（以下简称康乃馨大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2016年1月21日、5月12日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告杨学清的委托代理人李娅，被告十五中的委托代理人张笔文，第三人康乃馨大药房的法定代表人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学清诉称：武珞路343号附13号（十五中自编号12号）门面，是杨学清与父亲于2003年承租的，由杨学清全家集资60余万元按十五中的要求，对该房屋及其设施进行转让、拆危、加固、改造、扩建和装修。十五中与杨学清和父亲分别签订有租赁20年的《房屋租赁合同》，武昌区教育局也有备案。从2011年开始，十五中因为该地段增值而反悔，要求终止原长期合同，采取一年一签的方式重新签订合同，杨学清不同意。为此，十五中一直采取停电、停水等手段刁难、阻止杨学清经营，最终迫使杨学清锁门停业。2015年1月，杨学清准备重新开张营业，发现该房屋门锁被撬，十五中人员正将室内的装修全部拆除，室内空调等设施也不翼而飞；杨学清的家人随即报警。后杨学清多次主张权益均未果，现该房屋已由“康乃馨大药房”经营。杨学清与十五中签订的《房屋租赁合同》未到期前，十五中擅自将房屋出租给第三人经营，其行为严重违法，应确认无效，故诉请法院判令：一、确认十五中与康乃馨大药房签订的合同无效，十五中继续履行与杨学清签订的《房屋租赁合同》，十五中立即将诉争房屋返还杨学清；二、十五中赔偿杨学清财产损失5万元并承担违约期间杨学清的经营损失（从2014年1月起按每月1万元计算至实际给付之日）。被告十五中辩称：杨学清的诉称没有事实依据和法律依据。十五中与杨学清的父亲杨树人签订的《房屋租赁合同》在先、与杨学清签订的《房屋租赁合同》在后，当时都没有期限，这个学校存在失误；签合同有先来后到，不可能两个业主共同承租同一租赁物。上述合同签订后，一直是杨树人向十五中缴纳租金、履行合同义务，杨学清并没有履行与十五中签订的《房屋租赁合同》义务。2012年十五中起诉杨树人，要求解除十五中与杨树人于2003年5月26日签订的《房屋租赁合同》，法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；该案诉讼过程中，杨学清没有要求参加诉讼，实际上是放弃了权利。上述判决生效后，十五中通过法院强制执行将诉争房屋合法收回；之后，十五中将诉争房屋租赁给第三人并不违法。故法院应驳回杨学清的诉讼请求。原告杨学清为支持其主张，举证如下：证据一、杨学清与十五中于2004年5月10日签订的《房屋租赁合同》。拟证明杨学清与十五中存在房屋租赁合同关系；杨学清是武珞路343号附13号（十五中自编号12号）房屋的合法承租人和使用人。证据二、十五中于2011年7月28日出具的证明一份。主要载明“武珞路343号（自编号12号）是我校房屋，现租于杨树人、杨学清同志作门面使用”；该证明上武汉市武昌区教育局于2012年6月1日加盖公章，并注明“情况属实”。拟证明十五中认可武珞路343号（自编号12号）门面房屋由杨学清及其父亲杨树人承租，杨学清是房屋的合法承租人。证据三、康乃馨大药房门店图片。拟证明十五中擅自将武珞路343号（自编号12号）门面房屋租赁给第三人康乃馨大药房经营，其行为违约。证据四、杨学清到康乃馨大药房主张权利的照片2张及2015年6月12日杨学清发给十五中及康乃馨大药房的《停止侵权通知函》。拟证明杨学清多次主张权利，并将《停止侵权通知函》留置在康乃馨大药房。证据五、康乃馨大药房武珞路分店经营许可证及工商注册资料。拟证明康乃馨大药房在武珞路343号（自编号12号）门面房屋营业。证据六、杨学清缴纳租金和水电费的票据。拟证明杨学清是武珞路343号（自编号12号）门面房屋的承租人。被告十五中为支持其主张，举证如下：证据一、武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民商初字第00487号民事判决书、武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00044号民事裁定书、武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民重字第00006号民事判决书、武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00762号民事判决书。拟证明十五中与杨树人于2003年5月26日签订的《房屋租赁合同》已经解除。证据二、杨树人将诉争门面转包给扬子江乳业公司，扬子江乳业公司又转包给了神户牛排馆，神户牛排馆起诉扬子江乳业公司转租无效，杨树人与十五中均作第三人参加诉讼，诉讼过程中杨树人提交的其与十五中签订的《房屋租赁合同》及庭审笔录。拟证明十五中仅与杨树人签订诉争门面的《房屋租赁合同》，并未与杨学清签订《房屋租赁合同》，且《房屋租赁合同》上并未写明租期20年。证据三、武汉市武昌区人民法院执行局于2014年3月14日询问“笨小孩文具店”经营者汪兆军的笔录。拟证明诉争房屋经武汉市武昌区人民法院强制执行后，“笨小孩文具店”已经从诉争门面腾退。证据四、2004年5月10日，杨学清与十五中签订的《房屋租赁合同》。拟证明十五中与杨学清于2004年5月10日签订的《房屋租赁合同》无租赁期限，杨学清提供的合同上“至2023年7月10日止”是杨学清自己添加上去的。证据五、杨树人于2008年1月26日交给十五中的《关于重签十五中租房合同的协商函》、杨树人与汪兆军签订的《合作协议》。拟证明十五中将诉争房屋出租给杨树人，是杨树人在履行《房屋租赁合同》，并不是杨学清在履行《房屋租赁合同》。第三人康乃馨大药房未向本院提交书面证据。根据本院要求，原告杨学清提交的死亡医学证明书。证明杨树人于2013年9月27日死亡。本院调取的，本院于2011年11月15日作出的（2011）武区民初字第02241号民事判决书。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：十五中对杨学清提交的证据一不予认可，认为该份合同上“至2023年7月10日止”是杨学清自己添加上去的；康乃馨大药房认为该证据与本公司无关；结合十五中提交的证据四，本院对该证据上“至2023年7月10日止”是杨学清自己添加的事实予以确认。十五中对杨学清提交的证据二的真实性不持异议，但认为诉争房屋是十五中租赁给杨树人的，并不是租赁给杨学清的；康乃馨大药房认为该证据与本公司无关；本院对杨学清提交的证据二的真实性予以确认。十五中对杨学清提交的证据三的真实性不持异议；康乃馨大药房对杨学清提交的证据三不持异议；本院对杨学清提交的证据三的真实性予以确认。十五中对杨学清提交的证据四不予认可，认为十五中不存在侵权行为；康乃馨大药房对杨学清提交的证据四认为不知情；本院认为十五中、康乃馨大药房虽对杨学清提交的证据四不予认可，但其没有足以反驳的相反证据，本院对杨学清提交的证据四的真实性予以确认。十五中、康乃馨大药房对杨学清提交的证据五的真实性不持异议；本院对杨学清提交的证据五的真实性予以确认。十五中对杨学清提交的证据六认为系复印件，其真实性由法院复核，并认为有两份票据是杨学涛的，与本案无关；康乃馨大药房对杨学清提交的证据六认为不知情；经本院复核，对杨学清提交的证据六的真实性予以确认。杨学清对十五中提交的证据一的真实性不持异议，但认为这只是针对十五中与杨树人之间的争议作出的判决，并不能证明十五中与杨学清的租赁关系解除；康乃馨大药房认为十五中提交的证据一与本公司无关；本院认为十五中提交的证据一系法院作出的生效文书，对该证据予以确认。杨学清对十五中提交的证据二的真实性不持异议，但认为杨树人和杨学清都是诉争房屋的合法承租人，实际的承租人是杨学清，该证据无法证明杨学清不是该门面的承租人；康乃馨大药房认为十五中提交的证据二与本公司无关；本院对十五中提交的证据二的真实性予以确认。杨学清对十五中提交的证据三的真实性不持异议，但认为杨学清向武昌区人民法院执行局提出过执行异议申请，杨学清一直在主张权利；康乃馨大药房认为十五中提交的证据三与本公司无关；本院对十五中提交的证据三的真实性予以确认。杨学清对十五中提交的证据四不持异议，但认为十五中没有证据证明该合同已经失效；康乃馨大药房认为十五中提交的证据四与本公司无关；本院对十五中提交的证据四予以确认。杨学清对十五中提交的证据五不予认可，认为协商函是打印件，没有杨树人的签名，合作协议是复印件，该证据不能证明杨树人与十五中签订的《房屋租赁合》同正试解除，也不能证明杨学清与十五中签订的《房屋租赁合》解除；康乃馨大药房未到庭对十五中提交的证据五进行质证；本院认为十五中提交的证据五系打印件和复印件，本院无法核实其真实性，对该证据不予确认。杨学清、十五中对本院调取的证据均不持异议；康乃馨大药房未到庭对本院调取的证据进行质证。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：杨树人与杨学清系父女关系。2003年5月26日，十五中与杨树人签订《房屋租赁合同》，双方约定，十五中将武珞路343号附13号（十五中自编号12号）门面房屋出租给杨树人经营餐馆，每季度租金18000元，按照先交租金后使用的原则，杨树人必须在每月的20日前交齐租金，否则按日千分之五承担违约责任；未经十五中书面同意擅自转租的，或者超出经营范围的，十五中有权终止合同。合同签订后，杨树人在租赁房屋内开办友和快餐店，经营早点。2004年5月10日，十五中又与杨学清签订《房屋租赁合同》，除承租人为杨学清外，该租赁合同内容同上述租赁合同一致。2004年12月19日，杨树人、杨学清没有征得十五中同意，将友和快餐店承包给武汉市武昌扬子江乳业有限公司（以下简称扬子江乳业公司），承包期自2005年2月1日至2014年12月30日。2008年10月15日，扬子江乳业公司职员李幼华与程爱娥开办的个体工商户武汉市武昌区神户牛排馆（以下简称神户牛排馆）签订《转让协议》、《经营权内部承包协议》，将诉争房屋的经营权承包给神户牛排馆经营西餐、牛排，承包期自2008年10月16日至2011年10月15日。2011年5月25日，杨树人、杨学清向扬子江乳业公司发出《解除承包经营合同通知书》；同日，杨树人、杨学清向程爱娥发出《告知函》，告知：程爱娥与扬子江乳业公司签订的《转让协议》无效，杨树人、杨学清将立即终止与扬子江乳业公司签订的《承包经营合同》，收回门店经营权。为此，程爱娥于2011年8月18日向武昌区人民法院起诉扬子江乳业公司，要求确认双方签订的《转让协议》无效、判令扬子江乳业公司返还转让费、押金。该案在审理过程中，武昌区人民法院通知李幼华、杨树人、杨学清、十五中作为第三人参加该案诉讼。2011年11月15日，武昌区人民法院作出（2011）武区民初字第02441号民事判决书，判令扬子江乳业公司退还程爱娥押金。此后，诉争房屋空置。另查明，十五中与杨树人签订《房屋租赁合同》后，杨树人依约向十五中账户缴纳租金至2011年2月。2012年2月24日杨树人通过银行转账方式向十五中账户缴纳2012年第一季度租金时，交款的转账票据被银行退回，由于十五中要求一年一签合同、月租金上涨30%，并不允许杨树人转租，为此，双方协商未果。2012年7月3日，十五中以双方签订的《房屋租赁合同》为不定期合同、杨树人违约转租及逾期缴纳租金为由，诉请法院判令：1、解除其与杨树人签订的《房屋租赁合同》；2、杨树人腾退租赁房屋；3、杨树人以6000元为标准向十五中缴纳2012年1月起至法院判令解除合同之日止的租金。杨树人提起反诉，诉请法院判令：1、十五中继续履行《房屋租赁合同》；2、十五中按照每月6350元的标准赔偿杨树人自2012年1月起至恢复正常营业时止的停业损失。该案经一审、发回重审，武昌区人民法院于2013年7月12日作出（2013）鄂武昌民重字第00066号民事判决书，认定2003年5月26日杨树人与十五中签订的《房屋租赁合同》中并无租期约定，杨树人为了诉讼在合同备注处自行添加了租期，判决：一、2003年5月26日杨树人与十五中签订的《房屋租赁合同》于2012年1月解除。二、杨树人于本判决生效后五日内腾退诉争房屋。三、驳回十五中关于租金的诉讼请求。四、驳回杨树人的反诉请求。十五中、杨树人均不服，上诉于武汉市中级人民法院。2013年11月18日，武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00762号民事判决书，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，判决：一、维持武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民重字第00006号民事判决书主文第二项和第四项。二、撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民重字第00006号民事判决书主文第一项和第三项。三、解除杨树人与十五中于2003年5月26日签订的《房屋租赁合同》，四、杨树人于本判决生效后十日内，按每月6000元标准向十五中支付从2012年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金。判决生效后，经法院强制执行，诉争房屋于2014年由十五中收回。2015年1月10日，十五中与张波签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋租赁给张波（康乃馨大药房法定代表人），租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。现杨学清以其与十五中签订的《房屋租赁合同》未到期前，十五中擅自将房屋出租给第三人经营，其行为严重违法等为由，诉至本院，诉请如前。本案争议的焦点：杨学清与十五中于2004年5月10日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限是否“至2023年7月10日止”；上述合同是否继续履行；十五中是否赔偿杨学清经济损失。本院认为，十五中于2003年5月26日与杨树人签订的《房屋租赁合同》、于2004年5月10日与杨学清签订的《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效。关于杨学清与十五中于2004年5月10日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限是否“至2023年7月10日止”的焦点问题：杨学清提交的《房屋租赁合同》原件上有“至2023年7月10日止”字迹，十五中提交的《房屋租赁合同》原件上并无上述字迹，而杨学清不能证明“至2023年7月10日止”是十五中工作人员书写，根据双方提交证据的证明力大小，本院确认十五中与杨学清签订的《房屋租赁合同》上“至2023年7月10日止”系杨学清为本次诉讼而添加，因此，十五中与杨学清于2004年5月10日签订的《房屋租赁合同》并无租期约定。关于上述合同是否继续履行的焦点问题：十五中与杨学清签订《房屋租赁合同》时，杨学清作为杨树人之女应当知道十五中与杨树人签订《房屋租赁合同》在先，且杨树人已实际占有租赁房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”的规定，杨学清无权取得租赁房屋的承租权；另，2013年11月18日，法院最终判决解除十五中与杨树人于2003年5月26日签订的《房屋租赁合同》，在长达十年的时间内，杨学清未要求履行《房屋租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，杨学清主张十五中继续履行与其签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。十五中与杨树人于2003年5月26日签订的《房屋租赁合同》解除后，十五中与张波（康乃馨大药房法定代表人）于2015年1月10日签订《房屋租赁合同》并不违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效，杨学清主张确认十五中与康乃馨大药房签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于十五中是否赔偿杨学清经济损失的焦点问题：十五中与杨学清签订的《房屋租赁合同》中对十五中未将租赁物交付杨学清所承担的违约责任未作约定，且杨学清也未提交其遭受经济损失的证据，杨学清主张十五中赔偿其财产损失5万元和承担自2014年1月起至实际给付之日按每月1万元计算经营损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨学清的诉讼请求。本案案件受理费5500元，由原告杨学清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 琪人民陪审员 张 俊人民陪审员 罗金菊二〇一六年九月二十二日书 记 员 项丽娜 来自