（2016）粤03民终10717号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-11-17
案件名称
何胜春、黄日耀、李小燕与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄日耀,李小燕,何胜春,深圳市深业中润地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10717号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄日耀，男，住所地：广东省吴川市。上诉人（原审被告、反诉原告）：李小燕，女，住所地：广东省吴川市。共同委托代理人：于万群，广东博伦律师事务所律师。共同委托代理人：王道明，广东鼎方律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：何胜春，男，住所地：江西省抚州市。委托代理人：赵俊，广东宽和律师事务所律师。委托代理人：刘美华，广东宽和律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市深业中润地产有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。法定代表人：曹毅，董事长。委托代理人：苟勇，男，住所地：四川省南充市，系公司员工。上诉人何胜春与上诉人黄日耀、上诉人李小燕、原审第三人深圳市深业中润地产有限公司（以下简称“深业中润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，何胜春与黄日耀、李小燕不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1015号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。何胜春原审诉讼请求：1、解除何胜春与黄日耀、李小燕之间签署的《房地产买卖合同》；2、黄日耀、李小燕向何胜春返还定金70万元并支付违约金144万元（按成交价720万元的20%计）；3、黄日耀、李小燕承担诉讼费、保全费。黄日耀、李小燕原审反诉请求：1、解除何胜春与黄日耀、李小燕签订的《二手房买卖合同》；2、何胜春向黄日耀、李小燕支付违约金144万元；3、何胜春承担全部诉讼费。原审法院审理查明：深圳市南山区XXXXX路XXXXX家园X号楼X-XXXX号房产（涉诉房产）于2006年12月5日登记至黄日耀、李小燕名下，登记建筑面积142.57平方米，房产证号：XXXXXXX**。涉诉房产于2013年12月17日登记抵押给吴川市农村信用合作联社。2015年7月2日，何胜春与黄日耀、李小燕签订《房地产买卖合同》，约定：黄日耀、李小燕向何胜春出售涉诉房产，房产转让成交价为720万元；何胜春在签署本合同时向黄日耀、李小燕支付定金30万元，在签署本合同之日起5日（含当日）内再向黄日耀、李小燕支付定金40万元；何胜春以向银行按揭贷款的方式支付剩余房款，何胜春应于签订本合同之日起45日（含当日）内付清定金之外的首期款146万元，应于首期款交付之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，黄日耀、李小燕须无条件配合何胜春提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；双方须于银行出具贷款承诺书之日（若黄日耀、李小燕需办理赎楼手续的，则在黄日耀、李小燕赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉诉房产处于抵押状态，何胜春同意黄日耀、李小燕委托担保公司担保融资赎楼，黄日耀、李小燕应于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司；双方约定的交楼日期为黄日耀、李小燕收齐全部房款两个月内；如何胜春未按照本合同约定的期限履行义务，黄日耀、李小燕有权要求何胜春以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如何胜春逾期履行超过十五个工作日，黄日耀、李小燕可解除合同并选择要求何胜春支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收何胜春已支付的定金；如黄日耀、李小燕未按照本合同约定的期限履行义务，何胜春有权要求黄日耀、李小燕以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如黄日耀、李小燕逾期履行超过十五个工作日，何胜春可解除合同并选择要求黄日耀、李小燕支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还何胜春已支付的定金；备注：房地产证原件由黄日耀、李小燕赎出；及其他条款。2015年7月2日、7月6日，何胜春向李小燕分别转账支付30万元、40万元，黄日耀、李小燕分别出具收据。2015年7月22日，何胜春与黄日耀签订《二手楼自主交易款项委托监管协议》，约定双方交易价格为900万元，将交易资金140万元交由东莞银行监管。当日，何胜春向东莞银行存入140万元。何胜春当庭称，黄日耀、李小燕愿意配合何胜春办理高贷，故实际支付的首期款低于合同约定金额并少于交易金额的30%。后东莞银行拒绝向何胜春提供贷款。黄日耀、李小燕提交了何胜春名下登记房产信息查询单、东莞银行贷款经理发送的短信以及黄日耀、李小燕与该经理的对话录音，用以证明东莞银行未批准何胜春的贷款申请系因何胜春不符合限购规定、收入证明存疑、何胜春名下有过8套房产登记记录并有6次个人住房贷款记录，存在炒房可能性，有悖于中国人民银行的规定等。何胜春存入的监管资金已由东莞银行退还何胜春。2015年7月8日，黄日耀向吴川市农村信用合作联社申请提前还贷，吴川市农村信用合作联社于2015年7月10日书面回复表示同意。2015年7月10日，李小燕与吴川市XX小额贷款股份有限公司（以下简称“XX公司”）签订借款合同及抵押合同，向XX公司借款400万元并以涉诉房产作抵押。针对上述合同约定可能导致重复抵押的问题，黄日耀、李小燕当庭表示，涉诉房产为跃式结构，有3层赠送面积，赠送面积不属本案交易范围，涉诉房产总评估价值为1200万元以上，XX公司要求设定抵押只是为保障赎楼款的偿还，只要何胜春贷款获批，XX公司的抵押即可注销。黄日耀、李小燕提交了时间为2015年10月9日并由其署名的声明，拟证明其向XX公司表示双方签订的借款合同及抵押合同因逾期自动失效。何胜春称，其于2015年8月13日得知东莞银行拒绝贷款申请，其随后通知黄日耀、李小燕，要求黄日耀、李小燕配合更换银行或由何胜春一次性付款，双方于2015年8月14日一同前往包商银行，但黄日耀、李小燕突然离去。黄日耀、李小燕对此予以否认，并称其在何胜春起诉后才得知何胜春的贷款申请被拒。何胜春又称其在2015年8月11日就已单方向包商银行申请贷款，并提交了信贷管理信息系统截图，拟证明包商银行于2015年8月14日初步同意向其提供410万元的贷款，且由案外人朱某承担连带保证责任，黄日耀、李小燕对此不予认可。2015年8月17日，何胜春委托律师发函催告黄日耀、李小燕办理赎楼委托公证，并配合何胜春前往包商银行办理资金监管及贷款申请手续，何胜春称其可一次性支付购房款，黄日耀、李小燕否认收到律师函。何胜春名下包商银行账户明细显示，2015年8月14日其账户余额为1000元，2015年8月17日数笔款项入账后账户余额为700余万元，何胜春拟以此证明其具备付款能力。原审庭审中，原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向何胜春与黄日耀、李小燕释明，何胜春与黄日耀、李小燕均申请法院调整对方诉请的违约金。原审法院认为：何胜春与黄日耀、李小燕签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。合同约定，何胜春以向银行申请按揭贷款的方式支付购房款。因何胜春不符合限购规定及存在炒房可能等原因，东莞银行拒绝向其提供贷款。何胜春称其于2015年8月13日方得知贷款申请被拒，又称其于2015年8月11日就已在黄日耀、李小燕未配合且未在该行办理资金监管的情况下单方另向包商银行申请贷款并已初步通过审批，前后矛盾，何胜春未对此作出合理解释，其提交的信贷管理信息系统截图亦非银行出具的正式贷款审批文件，不足以证明其主张。在黄日耀、李小燕已配合何胜春办理了首期款资金监管及贷款申请而贷款未获批的情况下，何胜春欲更换银行重新申请贷款或变更付款方式，应与黄日耀、李小燕进行协商，在双方未协商一致的情况下，何胜春主张黄日耀、李小燕违约，理据不足。黄日耀、李小燕虽与小额贷款公司签订了借款合同，但未实际借款，且自行停止赎楼，故对于合同未能继续履行，何胜春与黄日耀、李小燕均存在过错，双方诉请解除合同并由对方支付违约金，缺乏事实及法律依据，原审法院均不予支持。鉴于双方对于解除合同均无异议，本案合同应予解除，合同解除后，何胜春已付定金应予返还，原审法院对何胜春关于黄日耀、李小燕返还定金70万元的诉讼请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除何胜春与黄日耀、李小燕于2015年7月2日签订的《房地产买卖合同》；二、黄日耀、李小燕于判决生效之日起十日内返还何胜春定金70万元；三、驳回何胜春的其他诉讼请求；四、驳回黄日耀、李小燕的全部反诉请求。本诉受理费23920元、保全费5000元，合计28920元，由何胜春负担19460元，由黄日耀、李小燕负担9460元；反诉受理费8880元，由黄日耀、李小燕负担。上诉人何胜春与上诉人黄日耀、上诉人李小燕均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人何胜春上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项；二、判令黄日耀、李小燕向何胜春返还定金70万元并支付违约金144万元（按成交价720万元的20%计）；三、本案诉讼费由黄日耀、李小燕承担。事实与理由：原审法院无视黄日耀、李小燕先期违约的事实，认定双方均有过错且过错相抵，无视证据，属于认定事实不清。根据何胜春与黄日耀、李小燕于2015年7月2日签订的《房地产买卖合同》约定，何胜春在签订该合同时向黄日耀、李小燕支付定金30万元，在签订合同之日起5日内再向黄日耀、李小燕支付定金40万元；何胜春应于签订合同之日起45日（含当日，即2015年8月16日）内付清定金之外的首期款146万元，黄日耀、李小燕应于签订合同之日起10日内（含当日，即2015年7月12日内）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司。如黄日耀、李小燕逾期履行超过十五个工作日，何胜春可解除合同并选择要求黄日耀、李小燕支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。何胜春分别于2015年7月2日、7月6日向李小燕转账支付30万元、40万元，黄日耀、李小燕亦已出具收据。2015年7月22日何胜春与黄日耀、李小燕黄日耀签订《二手楼自助交易款项委托监管协议》并于当日向资金监管银行东莞银行存入140万元。何胜春于2015年8月13日得知东莞银行拒绝贷款申请后，即通知黄日耀、李小燕，要求黄日耀、李小燕配合更换银行或由何胜春一次性付款。双方于2015年8月14日一并前往包商银行，但由于黄日耀、李小燕突然离去，导致无法办理相关手续。2015年8月17日何胜春通过律师函告知黄日耀、李小燕可以一次性支付购房款，并于当日将700余万元存入其名下的包商银行账户。至此，何胜春已经充分履行了其在《房地产买卖合同》中的全部义务，并充分证明了何胜春具备付款能力。反观黄日耀、李小燕，在2015年8月13日何胜春得知东莞银行拒绝贷款申请后，不配合何胜春变更贷款银行，且在何胜春于2015年8月17日向其发送律师函催告其办理赎楼委托公证事宜之前，一直未履行其在《房地产买卖合同》中的应尽义务，未办理赎楼委托公证手续。黄日耀、李小燕在一审中提交的仅为其与吴川市XX小额贷款股份有限公司签订的借款合同与抵押合同，而非经过有权机关公证的公证赎楼委托书。且黄日耀、李小燕虽与小额贷款公司签订了借款合同，但实际并未借款，且自行停止赎楼，已经严重违反了双方《房地产买卖合同》中约定的黄日耀、李小燕应于签订合同之日起10日内（含当日，即2015年7月12日内）的约定，属于严重违约，依法应当承担违约责任。一审法院无视这一事实，认定对于合同未能继续履行，何胜春与黄日耀、李小燕均存在过错，认定双方过错相抵，是对案件事实认定错误。退一步讲，即使何胜春未能获得银行贷款，黄日耀、李小燕以何胜春不具备履约能力为由要求解除合同，其行使的也应当是不安抗辩权。但何胜春已经在2015年8月17日将购房余款存入其名下账户，已经充分证明何胜春具备付款能力，黄日耀、李小燕所谓的不安抗辩的事实理由也就不存在，其应当按照合同约定继续履约。综上，黄日耀、李小燕违约在先、违约情节严重，已经构成根本违约，一审法院无视这一基本事实，判令双方过错相抵，系对案件事实的认定错误，恳请撤销一审判决，依法判如所请，维护何胜春的合法权益。黄日耀、李小燕针对何胜春的上诉答辩称，何胜春上诉没有事实和法律依据，何胜春因涉嫌炒房，只有连续一年的社保记录，不具备按揭贷款资格，在履行合同过程中到何胜春起诉法院均没有将上述事实通知黄日耀、李小燕，何胜春履行合同的事实没有依据，一审已经查明，综上，请求驳回何胜春的上诉请求。上诉人黄日耀、李小燕上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判何胜春向黄日耀、李小燕支付违约金144万元。2、一、二审诉讼费用由何胜春承担。事实与理由：黄日耀、李小燕因投资项目急需资金周转，经深圳市深业中润地产有限公司居间介绍，于2015年7月2日，与何胜春签订了XXXX家园X号楼X-XXXX房的《房地产买卖合同》，将该房产转让给何胜春。合同中明确约定交易房产成交价720万元，付款方式为：买方通过银行按揭付款。合同签订后黄日耀、李小燕已积极完成了相关赎楼准备，何胜春能够提供银行出具贷款承诺函便及时可将涉案房产赎回。但因何胜春自身不符合限购规定及存在炒房等原因，导致银行拒绝向其提供购房按揭贷款。并且，何胜春在得知自己无法取得银行按揭贷款后，并没有将实际情况向黄日耀、李小燕告知，也没有与黄日耀、李小燕协商变更付款方式及更换银行重新申请贷款，合同解除的原因在于何胜春。原审法院认定事实不清，证据不足，导致适用法律错误。涉案《房地产买卖合同》解除的原因是何胜春不符合合同约定的付款条件，并且是由何胜春提出解除合同。黄日耀、李小燕并不存在原审法院所认定的自行停止赎楼的情况。综上所述，恳请撤销原审判决第二项，改判何胜春向黄日耀、李小燕支付违约金144万元，以维护法律公平与正义，维护黄日耀、李小燕的合法权益。何胜春针对黄日耀、李小燕的上诉答辩称，黄日耀、李小燕的上诉缺乏事实和法律依据，具体的事实和理由见何胜春的上诉状，本案是因为黄日耀、李小燕违约在先，拒绝履行合同，其所谓何胜春不符合限购规定，这并非导致合同没有履行的原因，充其量构成黄日耀、李小燕对何胜春履约能力的怀疑，在合同约定的期限内何胜春通过律师函函告黄日耀、李小燕可以一次性付款，并且当日将700万元存入包商银行帐户，充分证明何胜春的履约能力，在此情况下黄日耀、李小燕应继续履行合同，不应当拒绝履约，黄日耀、李小燕不理会何胜春的履约诚意擅自停止赎楼行为，导致合同无法履行，是导致合同解除的根本过错方，请求法院驳回黄日耀、李小燕的上诉请求。原审第三人深业中润公司述称，何胜春一直积极履行合同，在合同签订最后一天，从东莞银行换到包商银行后，深业中润公司已经告知黄日耀、李小燕，何胜春可以一次性付款。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，何胜春于2015年8月17日委托律师通过EMS向黄日耀、李小燕发函，快递单上“内件品名”栏记载：关于XXXX家园X号楼X-XXXX的律师函，送达地址为涉案房产所在地址，该邮件被拒收退回。黄日耀、李小燕确认上述送达地址为其居住地址。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。何胜春与黄日耀、李小燕双方签订的涉案合同为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于涉案合同未能继续履行的原因在于哪一方。根据合同约定，卖方负有赎楼及配合买方办理资金监管、申请贷款的义务。按约定，黄日耀、李小燕应在2015年7月12日前出具公证委托书给第三方赎楼，但根据查明的事实，黄日耀、李小燕并未履行该义务委托第三方赎楼，也未自行完成赎楼，何胜春主张黄日耀、李小燕没有完成赎楼义务构成违约理由充分，本院予以采纳。另，何胜春在第一次银行贷款申请未获批准后，在合同约定的期限内发函通知黄日耀、李小燕配合办理资金监管、申请贷款手续，黄日耀、李小燕无正当理由拒收该函件，应视为何胜春履行了通知义务，黄日耀、李小燕拒绝配合办理资金监管手续亦构成违约，原审法院对此认定属于“双方未协商一致的情况”存在不当，本院予以纠正。何胜春作为买方，按约支付了定金、首期款及申请按揭贷款，在第一次贷款未获批准后，其在合同约定期限内及时通知黄日耀、李小燕再次办理银行贷款或一次性付款的资金监管手续，并没有违反合同约定，黄日耀、李小燕主张何胜春违约理由不足，本院不予采纳。因此，涉案合同因黄日耀、李小燕未按约完成赎楼义务及拒绝配合办理资金监管手续而未能继续履行，黄日耀、李小燕为根本违约方，依约定，何胜春有权请求其支付成交价20%的违约金，黄日耀、李小燕未提供证据证明约定的违约金明显高于何胜春因其违约所遭受的实际损失，再结合当事人过错程度、合同履行程度及近一年来深圳房地产市场行情，本院对双方约定的违约金不予调整，即黄日耀、李小燕应向何胜春支付违约金144万元。综上，黄日耀、李小燕的上诉理由不成立，本院不予采纳；何胜春的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决实体处理有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1015号民事判决第一、二、四项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1015号民事判决第三项；三、黄日耀、李小燕应于本判决生效之日起十日内向何胜春支付违约金144万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费23920元、保全费5000元，合计28920元（何胜春预缴），由黄日耀、李小燕负担；反诉受理费8880元（黄日耀、李小燕预缴），由黄日耀、李小燕负担。二审案件受理费41680元（其中17760元由黄日耀、李小燕预缴，23920元由何胜春预缴），由黄日耀、李小燕负担。上述已由何胜春预缴的诉讼费用，由黄日耀、李小燕在履行本判决义务之时径付何胜春。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红审 判 员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一六年九月二十二日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”