（2016）粤07民终2028号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-31

案件名称

宋裕冰与梁梅香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋裕冰,梁梅香,伍丽嫦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省江门市中级人民法院民事判决书（2016）粤07民终2028号上诉人（原审原告）：宋裕冰，女，1972年4月16日出生，汉族，住广东省江门市新会区。诉讼代理人：张烈勤，是广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁梅香，女，1957年12月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区。诉讼代理人：霍兆龙，男，1981年6月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。系梁梅香的儿子。原审第三人：伍丽嫦，女，1963年10月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人宋裕冰因与被上诉人梁梅香及原审第三人伍丽嫦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋裕冰上诉请求：1、判令撤销（2016）粤0705民初1838号民事判决，改判为梁梅香向宋裕冰返还定金6000元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计付至偿清之日止）、赔偿违约金6000元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计付至偿清之日止）；2、本案的诉讼费由梁梅香承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审认为涉案合同约定的违约责任违反法律规定属部分无效，是错误的。1、本案《房屋、商铺买卖协议书》属于三方协议，所涉及的法律关系不仅仅包括宋裕冰与梁梅香的房屋买卖关系，还包含了第三人分别与宋裕冰、梁梅香的居间服务关系。上述协议第五条约定“第三人有义务协助房屋买卖双方办理房屋交易手续，其收取的劳务费为6000元”，显然有别于一般的房屋买卖关系，是属于第三人为获得劳务费而须提供的居间服务。一审法院将该协议只认定为房屋买卖关系的协议，并以此将原属宋裕冰的违约金拆分给第三人，严重地损害了宋裕冰的合法权益。2、根据我国《合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第一百一十七条的规定，定金罚则应当适用于“定金支付方和收受方”或者是“合同的债权人和债务人”，旨在督促债务人积极履行协议约定。宋裕冰基于梁梅香的违约行为请求对方退还定金，并按定金的一倍支付违约金于理于法有据。再者，第三人既不属于定金的支付方、也不是收受方，其只是因居间服务行为收取双方的劳务费，宋裕冰主张的违约金与第三人无关。一审法院以合同约定违约金由守约方及第三人各占50%为由，将原本属于宋裕冰的一半违约金认定属于第三人，间接歪曲了定金罚则的处理范畴。3、本案合同约定的违约金，其中属于第三人的6000元是基于其在签订协议后依约为宋裕冰、梁梅香提供居间服务的情况下，因一方违反约定导致合同无法履行，对于第三人之前已经付出的居间服务行为的一种违约补偿，该违约金的补偿与宋裕冰主张因支付定金而事后梁梅香违约所产生的补偿是两种不同性质的法律关系而产生的，且第三人所主张的违约金补偿与定金罚则无关的。一审法院将其因便利的缘故在同一份协议内进行约定的违约金全部混同为基于买卖关系而产生的是错误的。并且，针对第三人应得部分的违约金不能适用一审所依据的法律法规，一审法院将三方之间的两种法律关系混为一谈属于认定错误，故也不存在所谓超出法律的强制性规定。二、一审法院认为“宋裕冰不能证明梁梅香支付的定金赔偿不足以弥补因其违约行为造成的损失”是错误的。1、根据一审庭审查明，三方在签订《房屋、商铺买卖协议书》前均己达成一致意见，由宋裕冰先将正在居住的房屋（己办抵押）结清所有贷款后再正式办理涉案房屋的抵押贷款手续。由于宋裕冰为购买涉案的房屋，因此向亲戚借款一次性偿还银行贷款（本应通过宋裕冰夫妻的住房公积金偿还的）。在宋裕冰办理好所有贷款手续之后，梁梅香才拒绝办理过户。宋裕冰为购买涉案房屋己经付出了巨大的金钱和时间成本，其损失显然超过了定金赔偿数额。2、根据协议约定，在梁梅香明确拒绝履行过户手续的情况下，其己经应当退还定金6000元及支付违约金。该部分的费用在宋裕冰没有提起诉讼之前，宋裕冰及第三人己经多次要求梁梅香退还，不希望通过诉讼解决，避免浪费时间和金钱。但梁梅香一意孤行，拒不支付，非要宋裕冰提起诉讼（详见录音证据及庭审笔录）。对此，原本宋裕冰已经可以获得的上述费用因诉讼原因导致迟延收取，宋裕冰请求对上述费用计收利息损失合情合理合法，理应获得法院的支持。梁梅香应当对其自身违约行为及履约态度、责任承担必要的诉讼成本。综上所述，一审法院对涉案合同的法律关系存在理解偏差，且错误地适用定金罚则，认定事实及适用法律有误，故请求二审撤销原审判决，并对宋裕冰的上诉请求予以支持。梁梅香辩称：一、对原审判决认定双方责任方面有异议，而对原审判决其他部分没有意见。二、原审判决在裁判理由中认定梁梅香没有交易意愿，是不正确的。实际上，梁梅香在2016年3月15日之前没有违约的意思，对此有通话记录为证。宋裕冰向一审法院起诉请求：1、梁梅香向宋裕冰返还定金6000元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率一年期计付利息，直至清偿之日止）；2、梁梅香向宋裕冰赔偿违约金6000元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率一年期计付利息，直至偿清之日止）；3、本案的诉讼费由梁梅香承担。一审法院认定事实：梁梅香作为甲方、宋裕冰作为乙方、第三人伍丽嫦作为丙方，三方于2016年3月5日签订《房屋、商铺买卖协议书》，约定梁梅香将位于江门市新会区会城田心路7号1座204单元的房屋以58万元出售给宋裕冰，并约定2016年3月5日到新会房管交易所办理买卖过户手续，又约定了违约责任：1、若乙方在约定的时间内不能前来办理买房屋／铺手续（不管什么原因），甲方有权处理定金6000元并与丙方各50%（即甲方3000元，丙方3000元作劳务费）；2、若甲方在收取定金后，不能按约定时间来办理卖房屋／铺手续（不管什么原因）：⑴甲方应先退还定金人民币6000元给乙方，再按合同规定赔偿双倍定金即12000元；⑵因考虑到丙方在买卖过程中所付出的劳动和时间，丙方的赔偿金应由乙方和丙方各占50%（即乙方6000元，丙方6000元作为劳务费）；3、违约一方须在当日处理所有赔偿，赔偿完毕后，则合同即时自动解除。协议签订当天宋裕冰支付了定金6000元给梁梅香。协议签订时宋裕冰、梁梅香口头协议一致，由宋裕冰向银行办理按揭贷款以支付部分购房款。后梁梅香认为宋裕冰没有按照合同约定于2016年3月15日到新会房管交易所办理过户手续属违约，故拒绝向宋裕冰出售上述房屋。宋裕冰遂于2016年5月9日向一审法院提起诉讼。另查明，江门市新会区会城田心路7号1座204房屋产权登记在梁梅香的母亲吴秀英名下，经江门市新会公证处公证，该房屋由梁梅香梁梅香一人继承。宋裕冰、梁梅香及第三人伍丽嫦在庭审中均确认，二手房交易需先对房屋的价值进行评估，进行评估是卖方梁梅香的义务。庭审中梁梅香承认在2016年3月15日当天并无联系宋裕冰或要求伍丽嫦联系宋裕冰到新会房管交易所办理房屋过户事宜。庭审中宋裕冰明确，其是基于双方解除房屋买卖合同而提出本案的诉讼主张。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，综合宋裕冰、梁梅香的诉辩，双方当事人对双方之间存在房屋买卖合同关系的事实无异议，故予以确认，本案的争议焦点是：1、本案的房屋交易不成功是宋裕冰违约，还是梁梅香违约；2、本案的违约责任应如何承担。一、本案的房屋交易不成功是宋裕冰违约，还是梁梅香违约的问题。梁梅香认为宋裕冰没有按照合同约定于2016年3月15日到新会房管交易所办理过户手续，即属违约。但宋裕冰、梁梅香及第三人伍丽嫦在庭审中均确认，二手房交易需先对房屋的价值进行评估，进行评估是卖方梁梅香的义务，而时至2016年3月15日梁梅香仍然没有对拟交易的房屋进行评估，因此在2016年3月15日办理房屋过户手续的前提条件尚不具备，梁梅香在双方明知2016年3月15日不可能办理房屋过户手续的情况下，以宋裕冰没有依约在2016年3月15日到新会房管交易所办理过户手续为由，认为宋裕冰违约，明显依据不足。此外，梁梅香在2016年3月15日当天及之后并无主动联系宋裕冰或要求第三人伍丽嫦联系宋裕冰商谈履行房屋交易事宜，并且在庭审中宋裕冰提出希望继续履行房屋交易的情况下，梁梅香予以明确拒绝，由此可见梁梅香已不存在房屋交易的意愿。综合梁梅香没有履行评估义务及已不存在房屋交易意愿的情况，一审法院现认定本案的房屋交易不成功，是梁梅香违约。二、本案的违约责任应如何承担的问题。宋裕冰、梁梅香及第三人在平等、自愿、协商一致的基础上缔结房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。本案宋裕冰、梁梅香及第三人为了保证合同的履行，约定由宋裕冰向梁梅香交付定金6000元，现梁梅香违约，宋裕冰向一审法院主张适用定金罚则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”之规定，宋裕冰请求适用定金罚则依法有据，一审法院院予以采纳。双倍返还即是返还定金数额的两倍（含已交付的定金本数），即如本案定金6000元，双倍返还即为12000元。宋裕冰、梁梅香在合同中约定：“卖方违约，退还定金6000元后，再赔偿双倍定金12000元。”该约定违反了法律对定金罚则的规定，故该条款超出法律对定金双倍返还的金额规定的部分无效。梁梅香依法应返还定金的双倍即12000元。另宋裕冰、梁梅香及第三人在合同中约定卖方违约的情况下，梁梅香的赔偿金应由宋裕冰和第三人各占50%，该约定是三方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止规定，一审法院予以确认。即，依该约定梁梅香赔偿的一倍定金6000元应由宋裕冰及第三人各占3000元。宋裕冰请求由其独占梁梅香赔偿的一倍违约金6000元不符合合同约定，一审法院不予支持。至于宋裕冰请求的梁梅香应自起诉日起计付6000元定金及赔偿违约金6000元的利息，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿数额的总和不应高于因违约造成的损失。”宋裕冰不能举证证明梁梅香支付的定金赔偿不足以弥补其因梁梅香的违约行为造成的损失。故宋裕冰请求梁梅香赔偿适用定金罚则后的利息损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决：一、梁梅香应于本判决发生效力之日起十日内返还定金6000元及赔偿3000元给宋裕冰；二、驳回宋裕冰的其他诉讼请求。若梁梅香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取50元，由梁梅香负担。本院二审期间，被上诉人梁梅香提交2016年3月份的通话清单一份（2016年8月1日打印自江门电信公司），用以证明双方当事人在2016年3月15日前后均有电话联系，并非一审认定的双方之间没有沟通。经审查，该证据不属于二审新的证据，对方当事人也不予认可，且与本案的基本事实并无关联，故本院依法不予采纳。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：宋裕冰与梁梅香在一审庭审及二审调查中共同确认，双方在签订书面房屋买卖合同后，另口头约定宋裕冰先支付首期购房款20万元左右，购房余款通过宋裕冰以该房屋向银行办理按揭贷款方式支付；梁梅香需在2016年3月15日前办妥该房屋的评估报告，提供给银行作按揭贷款之用。又查明，宋裕冰在一审庭审及二审调查中均表示愿意继续履行合同，而梁梅香则坚决不同意继续履行合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。宋裕冰在一审起诉状及二审上诉状中载明的诉讼请求为“判令梁梅香返还定金6000元及利息、赔偿违约金6000元及利息”，但在一审庭审中明确其系主张适用定金罚则而要求梁梅香双倍赔偿定金，而在二审调查中亦再次予以确认，因此本案二审的争议焦点是宋裕冰主张适用定金罚则是否有事实和法律依据。首先，签订于2016年3月5日的《房屋、商铺买卖协议书》的第一条和第二条约定，涉案购房款共为58万元，宋裕冰先支付定金6000元，余款57.4万元须在2016年3月15日办理房屋过户当日付清；第四条“违约责任”第2点约定，若梁梅香在收取定金后，不能按约定时间来办理卖房手续（不管什么原因），则其应先退还定金6000元给宋裕冰，再按合同规定赔偿双倍定金即12000元（该款由宋裕冰占6000元，伍丽嫦取6000元作为其中介劳务费）。结合买方宋裕冰与卖方梁梅香此后另有口头约定的事实（宋裕冰先付首期款约20万元，余款通过办理银行按揭贷款方式支付，而梁梅香须在2016年3月15日办妥该房屋的评估报告交给宋裕冰以作办理银行贷款之用），可以认定，卖方梁梅香负有的合同义务不仅包括应在2016年3月15日去到房管交易所办理过户手续，而且还应在2016年3月15日之前办妥该房屋的评估报告，协助宋裕冰办妥银行贷款手续，以便宋裕冰能够在2016年3月15日过户当天付清57.4万元购房余款，顺利完成房屋过户，确保本次房屋买卖的交易成功。换言之，《房屋、商铺买卖协议书》第四条“违约责任”第2点关于“不能按约定时间来办理卖房手续”的约定，应在文义上作扩充性解释，即梁梅香如果未履行上述多项协助义务而最终导致不能在2016年3月15日办妥房屋过户手续的，就应适用定金罚则。而上述合同第四条“违约责任”第2点第1小点关于“甲方应先退还定金6000元，再赔偿双倍定金即12000元”的约定，结合第2点关于“甲方的赔偿金应由乙方和丙方各占50%（即乙方6000元，丙方6000元作为劳务费）”的约定，应当理解为：因甲方违约导致交易不成功的，甲方应向乙方双倍返还定金（即12000元），另负责向丙方支付劳务费（中介费）6000元。原审法院认为该约定违反法律对定金罚则的规定，故超出定金双倍的部分无效，而且赔偿的一倍定金6000元应由买方和居间人各占一半，据此判令卖方返还定金6000元和赔偿3000元，该认定和处理明显不当，不符合涉案房屋买卖合同的条款约定，也与定金罚则相悖，依法应予纠正。其次，梁梅香虽于2016年3月11日为涉案房屋办理按揭贷款手续向银行出具了一份《授权书》，但此后直至3月15日之前没有办妥该房屋的评估报告，以致宋裕冰通过银行贷款方式支付部分购房款之目的落空，可见梁梅香未尽协助义务，违反双方的口头约定和诚实信用原则。在梁梅香没有履行在先义务、以其行为表明不愿依约继续履行的情况下，宋裕冰也必定无法履行在后的付款义务（2016年3月15日当天付清全部购房款），因此在2016年3月15日当天是无法办妥交易房屋的过户手续，宋裕冰据此未于2016年3月15日当天前往房管交易所亦属合理之举。而且，从本案证据以及交易双方在两审中的陈述来看，买方宋裕冰一直都有继续履行合同的强烈意愿，而卖方梁梅香坚决不同意继续履行，由此反映出卖方在2016年3月15日的前后确有毁约之意，加上宋裕冰一审提供其与梁梅香之间的通话录音和伍丽嫦的陈述予以佐证，足以印证梁梅香因其继承所得房屋的买卖过户税费较高而不愿按原先约定的付款方式（按揭贷款）继续履行，转而要求宋裕冰一次性付款以达到减少缴税数额的目的。纵观全案现有证据和已经查明的事实，涉案房屋买卖合同无法履行的根本原因在于卖方未尽协助义务以及擅自要求变更付款方式所致，且其此后坚决不同意继续履行合同，已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。再次，因梁梅香的根本违约导致交易失败，宋裕冰据此主张适用定金罚则，要求梁梅香双倍返还定金共12000元，符合《房屋、商铺买卖协议书》第四条关于违约责任的约定以及我国《合同法》及《担保法》的相关规定，有事实和法律的依据，本院予以支持。因梁梅香的违约，确实会给宋裕冰造成一定的损失，但在宋裕冰未有证据证明其具体损失的情况下，应当认定梁梅香双倍返还定金，已足以填平宋裕冰因梁梅香的违约行为而遭受的损失。宋裕冰在本案中另再请求赔偿双倍定金的利息，缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。综上所述，宋裕冰关于双倍返还定金的上诉请求，理据充分成立，应予支持，而其关于定金利息的上诉请求缺乏依据，不予支持。一审判决认定事实部分错误，实体处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1838号民事判决；二、梁梅香应在本判决生效之日起十日内向宋裕冰双倍返还定金共12000元；三、驳回宋裕冰的其他诉讼请求。若梁梅香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由梁梅香负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曹富荣审　判　员　　柯小梅代理审判员　　伦卿兰二〇一六年九月二十二日书　记　员　　钟宏鹏百度搜索“”