（2016）湘0302民初2089号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-11-14

案件名称

赵赤卫、肖丽萍与天元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

湘潭市雨湖区人民法院

所属地区

湘潭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵赤卫,肖丽萍,天元置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条

全文

湖南省湘潭市雨湖区人民法院民事判决书（2016）湘0302民初2089号原告：赵赤卫，男，1960年8月11日出生，汉族，湘潭市人。原告：肖丽萍，女，1964年12月17日出生，汉族，湘乡市人。两原告共同委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：魏可心，湖南红都律师事务所律师。被告：天元置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区熙春路17号。法定代表人：刘建元，董事长。委托诉讼代理人：卢炯，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，湖南潭州律师事务所律师。原告赵赤卫、肖丽萍与被告天元置业有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告肖丽萍及两原告共同委托诉讼代理人余剑、被告天元公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵赤卫、肖丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金22940元（从合同约定交付日期计算至起诉日止，后期违约金仍按每日万分之一标准计算）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》。总房款为501978元，其中首付款为321978元，按揭贷款180000元，被告应于2015年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房被告每日按已付购房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款，并办理了按揭，但被告至今未按合同约定交付房屋。涉案房屋至今未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重的质量问题，同时物业配套设施亦不完善，未达到约定的交付条件。被告已构成违约，请求法院支持原告诉讼请求。被告天元公司口头辩称，1、原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素；2、原告逾期支付按揭购房款，交房时间应相应顺延；3、原告已于2015年11月13日收房，答辩人已履行了交房义务。本院经审理认定事实如下：2014年10月18日，原告赵赤卫、肖丽萍（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元1201002号房屋，建筑面积107.49㎡，单价4670元／㎡，总金额为501978元。付款方式为按揭付款，买受人于2014年10月2日前将首付款321978元存入指定监管账户，余款180000元于2014年10月30日前办理公积金按揭，并将按揭款存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前，但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续；违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2014年10月2日，原告将首付款321978元汇入被告指定监管账户，被告于当日向原告出具了收购房款321978元的“预收款专用凭据”。同年10月19日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。同年11月21日，原告赵赤卫、肖丽萍与湘潭市住房公积金管理中心签订《住房公积金职工住房委托借款合同》（注：该委托借款合同由原告委托被告代办，采用所购房屋抵押加被告天元公司提供担保方式），原告在湘潭市住房公积金管理中心贷款180000元（期限4年）。2014年12月18日，湘潭市住房公积金管理中心通过银行转账方式将按揭贷款180000元汇至被告天元公司商品房预售款监管专户。同年12月30日，被告向原告出具收购房款180000元的“预收款专用凭据”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，因被告未向原告交付经验收合格的房屋，为此原告诉至本院，请求法院判令被告支付逾期交房违约金22940元（计算至2016年7月4日，后期违约金仍按每日万分之一标准计算至实际交房之日止），并承担本案诉讼费用。另查明：①本案涉案房屋，被告天元公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件；②2015年11月13日，被告天元公司已将尚未取得验收合格证的房屋交付给了原告，原告已装修入住。上述事实，有原告提交的原告身份证、被告企业基本信息、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《住房公积金职工住房委托借款合同》、委托借款借据、《预收款专用凭据》、被告天元公司金桂楼项目部《公告》、湘潭市建设工程质量安全监督管理站“建设工程竣工预验收整改通知”、“关于要求组织竣工验收的函”、被告提交的湘潭市发展和改革委员会2010年3月10日“关于核准原市委金桂楼房地产开发项目的批复”、原湘潭城郊置业有限公司与湘潭市民政局2010年6月12日《协议书》、2015年6月30日湘潭市民政局的复函、客户交费一览表、天元置业金桂楼项目房屋装修管理协议、附件以及双方委托代理人在开庭审理过程中的陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。被告未按合同约定在2015年3月31日前向原告交付验收合格的房屋，属违约行为，应承担支付逾期交房违约金责任。原告赵赤卫、肖丽萍在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍于2015年11月13日收取其房屋钥匙，且对其房屋进行装修入住，应视为房屋已交付使用，逾期交房违约责任已终止。故本院对原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金的请求，部分予以支持；对被告提出的“已履行了交房义务”的辩解，予以采信。被告天元公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素”的辩解，本院认为，本案原、被告之间系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对其辩解本院不予支持；被告天元公司提出的“原告逾期支付购房款，交房时间应相应顺延”的辩解，本院认为，合同第十条第二款第2项约定出卖人可延期交付房屋的三种特殊情形，即①买受人未按时付款；②买受人未办理好按揭手续；③买受人未按时办理入户手续。庭审证据显示，本案合同约定是“2014年10月30日前办理公积金按揭”，并非2014年10月30日前必须办理好公积金按揭，且本案住房公积金贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致公积金贷款迟延发放的相关证据，且本案已办妥公积金按揭，按揭贷款已于2014年12月18日由贷款银行直接汇至了被告指定监管账户，故原告不存在逾期支付购房款，本院对被告的该项辩解不予支持。综上所述，被告延期交付房屋，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵赤卫、肖丽萍延期交付房屋违约金10892.92元（时间自2015年4月1日起至2015年11月13日止，共217天，按购房款总额501978元的每日万分之一计算）；二、驳回原告赵赤卫、肖丽萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费370元，减半收取185元，由原告赵赤卫、肖丽萍负担85元，被告天元置业有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审　判　员　　周清溪二〇一六年九月二十二日代理书记员　　陈　含附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（八）支付违约金；《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。关注公众号“”